Khi chuẩn bị xây nhà, bạn sẽ đối diện hai lựa chọn phổ biến: thuê nhà thầu theo gói thô (chủ nhà lo hoàn thiện) hoặc thuê trọn gói (nhà thầu làm từ A → Z: phần thô + hoàn thiện). Quyết định ảnh hưởng trực tiếp tới chi phí xây nhà 2 tầng, tiến độ, chất lượng, rủi ro và khả năng kiểm soát vật liệu. Bài này đi sâu so sánh hai phương án, đưa ra bảng tính minh họa, checklist hợp đồng, mẹo thương lượng, cách tiết kiệm, và gợi ý khi nào nên chọn gói thô hay trọn gói.
1. Định nghĩa ngắn
- Gói thô (Phần thô): nhà thầu chịu trách nhiệm phần kết cấu chính: móng, cột, dầm, sàn, xây tường bao, trát thô, mái (nếu có), hệ thống MEP cơ bản đi ngầm/đi nổi tới điểm đấu; bàn giao phần thô cho chủ. Chủ mua vật tư hoàn thiện (gạch, sơn, cửa, thiết bị vệ sinh, nội thất) và thuê thợ hoàn thiện riêng hoặc tự lo.
- Gói hoàn thiện trọn gói (Turnkey / Trọn gói): nhà thầu cung cấp cả phần thô + toàn bộ hoàn thiện theo hợp đồng: ốp lát, sơn, cửa, thiết bị, nội thất cơ bản, hoàn công và bàn giao chìa khóa.
2. So sánh trực tiếp: phạm vi, trách nhiệm, rủi ro, lợi ích
| Yếu tố | Gói thô | Gói trọn gói |
|---|---|---|
| Phạm vi công việc | Kết cấu + khung + tường + trát thô + hệ MEP cơ bản | Tất cả từ khảo sát, thi công phần thô tới hoàn thiện và bàn giao |
| Quyền kiểm soát vật liệu | Chủ nhà quyết định mua & chọn thương hiệu | Nhà thầu mua, chủ có thể yêu cầu thương hiệu trong HĐ |
| Minh bạch giá | Cần so sánh BOQ cho thợ hoàn thiện nhiều lần | Giá tổng rõ ràng — dễ so sánh nhưng cần BOQ phụ lục |
| Rủi ro phát sinh | Chủ chịu rủi ro mua vật liệu bị lỗi, mất giá, điều phối nhân công | Nhà thầu chịu trách nhiệm phối hợp giảm rủi ro phát sinh |
| Tiến độ | Phụ thuộc khả năng chủ quản lý & phối hợp nhiều đội | Thường đồng bộ, tiến độ dễ kiểm soát nếu nhà thầu tốt |
| Chi phí ban đầu | Có thể thấp nếu chủ mua sỉ & quản lý tốt | Phí quản lý + lợi nhuận tổng thầu khiến chi phí ban đầu cao hơn |
| Giá trị kiểm soát | Chủ kiểm soát hoàn toàn chất lượng hoàn thiện | Chủ phụ thuộc vào năng lực & cam kết nhà thầu |
3. BẢNG TÍNH MINH HỌA: ví dụ số học cho nhà 2 tầng (từng chữ số)
iả thiết: footprint 60 m², tổng sàn = 120 m² (2 × 60). Giá tham khảo (minh họa):
- Giá hoàn thiện trung bình (gói trọn gói) = 6.500.000 VNĐ / m²
- Giá gói thô = 3.200.000 VNĐ / m² (phần thô, không gồm nhân công hoàn thiện)
Các chi phí phụ: thiết kế 3%, dự phòng 7%, khảo sát địa chất 8.000.000 VNĐ, lệ phí xin phép 5.000.000 VNĐ.
Lưu ý: các con số minh họa; giá thực tế tuỳ khu vực (TP.HCM hay tỉnh khác), thời điểm & mức vật liệu.
A — Tính Gói Thô (chủ thuê thợ hoàn thiện riêng sau)
Bước 1 — Base cost (thô):
- 3.200.000 × 120 = ?
- 3.200.000 × 100 = 320.000.000.
- 3.200.000 × 20 = 64.000.000.
- Tổng = 384.000.000 VNĐ.
→ Phần thô (ước tính) = 384.000.000 VNĐ.
Bước 2 — Các khoản phụ cho gói thô:
- Thiết kế 3% của phần thô = 384.000.000 × 3% = ?
- 384.000.000 × 0.03 = 11.520.000 VNĐ.
- Dự phòng 7% = 384.000.000 × 7% = ?
- 384.000.000 × 0.07 = 26.880.000 VNĐ.
- Khảo sát địa chất = 8.000.000 VNĐ.
- Lệ phí xin phép = 5.000.000 VNĐ.
Bước 3 — Tổng ước tính gói thô (chưa tính hoàn thiện):
- Base + thiết kế = 384.000.000 + 11.520.000 = 395.520.000.
- dự phòng = 395.520.000 + 26.880.000 = 422.400.000.
- khảo sát = 422.400.000 + 8.000.000 = 430.400.000.
- lệ phí = 430.400.000 + 5.000.000 = 435.400.000 VNĐ.
=> Gói thô ước tính ≈ 435.400.000 VNĐ (bàn giao phần thô)
Bước 4 — Chi phí hoàn thiện do chủ thuê riêng (tham khảo):
Chủ sẽ cần mua vật tư & thuê thợ hoàn thiện: giả sử giá hoàn thiện (vật liệu + nhân công) = 3.300.000 VNĐ / m² (lower vì chủ tự mua một số vật liệu) → cho phần hoàn thiện (120 m²):
- 3.300.000 × 120 = ?
- 3.300.000 × 100 = 330.000.000.
- 3.300.000 × 20 = 66.000.000.
- Tổng = 396.000.000 VNĐ.
Tổng tiền chủ bỏ ra (thô + hoàn thiện tự thuê) = 435.400.000 + 396.000.000 = 831.400.000 VNĐ.
(Chưa tính phí PM nếu thuê ngoài, thuế VAT, nội thất cao cấp.)
B — Tính Gói Hoàn Thiện Trọn Gói (nhà thầu làm hết)
Bước 1 — Base cost (trọn gói):
- 6.500.000 × 120 = ?
- 6.500.000 × 100 = 650.000.000.
- 6.500.000 × 20 = 130.000.000.
- Tổng = 780.000.000 VNĐ.
→ Base_cost_trọn_gói = 780.000.000 VNĐ.
Bước 2 — Các khoản phụ (giả sử hợp đồng trọn gói đã bao gồm phần lớn, nhưng vẫn cần thêm thiết kế, dự phòng nhỏ):
- Thiết kế 3% = 23.400.000 VNĐ.
- Dự phòng 5% (trong hợp đồng nhà thầu đã tính một phần, nhưng chủ vẫn nên có dự phòng riêng) = 780.000.000 × 5% = 39.000.000 VNĐ.
- Lệ phí xin phép = 5.000.000 VNĐ.
- Khảo sát địa chất = 8.000.000 VNĐ.
Bước 3 — Tổng ước tính trọn gói:
- Base + thiết kế = 780.000.000 + 23.400.000 = 803.400.000.
- dự phòng = 803.400.000 + 39.000.000 = 842.400.000.
- lệ phí = 842.400.000 + 5.000.000 = 847.400.000.
- khảo sát = 847.400.000 + 8.000.000 = 855.400.000 VNĐ.
=> Gói trọn gói ước tính ≈ 855.400.000 VNĐ.
C — So sánh trực tiếp (dùng các số trên)
- Gói thô + chủ thuê hoàn thiện: ≈ 831.400.000 VNĐ (tính trên giả thiết chủ mua/bán và thuê thợ giá rẻ hơn trọn gói)
- Gói trọn gói: ≈ 855.400.000 VNĐ
Kết luận minh hoạ: trong ví dụ này, gói thô cộng hoàn thiện riêng rẻ hơn ≈ 24.000.000 VNĐ so với gói trọn gói. Tuy nhiên sự khác biệt nhỏ này có thể đảo chiều dễ dàng do:
- Chủ mua vật liệu không sỉ → giá vật liệu cao → tổng bị tăng.
- Chủ quản lý kém → phát sinh VO, kéo dài → tăng chi phí nhân công.
- Nhà thầu trọn gói uy tín có thể mua sỉ vật liệu, xử lý logistics tốt, tránh lãng phí → trọn gói có thể rẻ hơn thực tế.
Điểm quan trọng: so sánh phải dựa trên BOQ chi tiết — không so sánh “giá tổng” mơ hồ.
4. Khi nào bạn nên chọn gói thô? (ưu tiên & điều kiện)
Chọn gói thô có lợi khi:
- Bạn có kinh nghiệm quản lý xây dựng hoặc có PM riêng.
- Bạn có nguồn cung vật liệu sỉ / mối quan hệ nhà cung cấp — mua được giá tốt.
- Bạn muốn kiểm soát chất lượng hoàn thiện (vật liệu, màu sắc, thương hiệu).
- Bạn muốn tiết kiệm chi phí ban đầu (muốn phân kỳ thanh toán, mua một số vật tư khi giá thấp).
- Bạn muốn tự làm nội thất hoặc thuê thợ có giá rẻ, linh hoạt.
- Dự án nhỏ hoặc xây nhà cấp 4 đơn giản — gói thô + hoàn thiện riêng có thể rẻ hơn.
Rủi ro nếu chọn gói thô: nếu bạn thiếu kinh nghiệm, dễ gặp tình trạng thi công trùng lắp, vật liệu kém, tiến độ loang lỗ, phát sinh nhiều.
5. Khi nào bạn nên chọn gói hoàn thiện trọn gói? (ưu tiên & điều kiện)
Chọn trọn gói có lợi khi:
- Bạn bận rộn / không có thời gian quản lý — cần một đầu mối chịu trách nhiệm.
- Bạn ưu tiên tiến độ & trách nhiệm rõ ràng — dễ áp phạt/chậm tiến độ.
- Bạn cần bảo hành liền mạch & hỗ trợ hoàn công — nhà thầu trọn gói thường nhận bàn giao hồ sơ hoàn công.
- Bạn muốn giảm rủi ro phát sinh (nhà thầu chuyên nghiệp chủ động điều phối).
- Bạn không có mối cung cấp vật liệu — nhà thầu có kênh mua sỉ, có thể tối ưu giá.
- Bạn chọn mẫu nhà đẹp có yêu cầu hoàn thiện tinh xảo — trọn gói giúp đồng bộ chất lượng.
Rủi ro khi chọn trọn gói: nếu nhà thầu không minh bạch BOQ, chủ có thể bị chật vật khi muốn thay đổi vật liệu (chi phí phát sinh). Luôn yêu cầu phụ lục BOQ.
6. Hợp đồng mẫu & điều khoản bắt buộc (giúp tránh bị đội chi phí)
Khi ký HĐ (dù gói thô hay trọn gói), bắt buộc phải có:
- Phụ lục BOQ chi tiết (đơn vị, khối lượng, đơn giá, thương hiệu). Không chấp nhận giá tổng mơ hồ.
- Tiến độ rõ ràng & mốc nghiệm thu (mốc thanh toán gắn với nghiệm thu).
- Retention (giữ lại): 5–10% tổng nghiệm thu, trả sau thời hạn bảo hành.
- Phạt chậm tiến độ: %/ngày (ví dụ 0,03–0,1% giá trị phần chậm/ngày).
- Variation Order (VO): mẫu chuẩn, không thi công trước khi VO được ký; VO phải nêu rõ đơn giá mới & thời gian bổ sung.
- Danh mục vật liệu bắt buộc: chủ có thể liệt kê thương hiệu cho các hạng mục quan trọng (cửa, thiết bị vệ sinh, sơn).
- Bảo hiểm thi công & Bảo hiểm trách nhiệm dân sự.
- Yêu cầu bàn giao hồ sơ hoàn công (as-built), CO/CQ vật liệu quan trọng.
- Cơ chế điều chỉnh giá (nếu chấp nhận biến động vật liệu): chỉ chấp nhận khi có chứng minh bằng index/giá nhà cung cấp chính thức.
Mẫu clause mẫu (viết ngắn):
“Mọi thay đổi phát sinh phải được lập Variation Order bằng văn bản, nêu rõ mô tả, đơn giá chi tiết và thời gian bổ sung; Nhà thầu không được triển khai trước khi VO được Chủ đầu tư ký duyệt. Mục retention = 5% giá trị nghiệm thu, giữ đến hết thời hạn bảo hành 12 tháng.”
7. Cách tiết kiệm chi phí / Hybrid approach (kết hợp hai gói)
Bạn không buộc phải chọn 100% một kiểu; mô hình hybrid phổ biến:
- Chọn trọn gói phần thô + 1 phần hoàn thiện chủ nhà tự mua: nhất là các vật tư đắt tiền như thiết bị nhà tắm, đá ốp, cửa gỗ. Nhà thầu làm phần còn lại.
- Chọn gói thô + thuê nhà thầu hoàn thiện riêng cho 1–2 hạng mục: ví dụ chủ mua tủ bếp, nhà thầu lắp; hoặc chủ tự mua thiết bị điện.
- Chia nhỏ giai đoạn thi công (phasing): hoàn thiện mặt tiền & tầng 1 để khai thác cho thuê, rồi hoàn thiện tầng trên sau. Giúp tối ưu cashflow.
Tips tiết kiệm cụ thể:
- Yêu cầu nhà thầu trình CO/CQ khi giao vật liệu quan trọng.
- Mua vật liệu lớn (gạch, xi măng, thép) cùng nhà thầu để được chiết khấu, nhưng yêu cầu hoá đơn chi tiết.
- Dùng vật liệu thay thế tương đương (value engineering) — ví dụ porcelain thay đá marble ở một số vị trí.
8. QA/QC & nghiệm thu cho mỗi gói — checklist chi tiết
Với gói thô (chủ tự hoàn thiện hoặc thuê nhiều đội)
- Nghiệm thu phần móng: kích thước, độ sâu, vữa, mác bê tông, vị trí cốt thép.
- Nghiệm thu phần thô (trước khi trát): cột/dầm, cốt thép, khoảng cách, độ phẳng.
- Nghiệm thu hệ MEP cơ bản: ống âm, vị trí hộp kỹ thuật.
- Nghiệm thu trước khi bàn giao cho đội hoàn thiện: đảm bảo tất cả điểm giao thầu có ký biên bản; tránh tranh chấp trách nhiệm.
Với gói trọn gói
- Nghiệm thu từng mốc: phần thô, sau MEP, trước ốp lát, hoàn thiện.
- Test hệ thống: test áp lực ống nước, test điện, test chống thấm (phun nước 24–72 giờ ở ban công/WC).
- Kiểm tra vật liệu đầu vào: CO/CQ, hóa đơn; check serial number thiết bị đắt tiền.
- Bàn giao: có as-built, phiếu bảo hành, hướng dẫn sử dụng thiết bị.
9. Hồ sơ xin phép xây dựng & tác động đến lựa chọn gói
- Nếu dự án cần hồ sơ PCCC / hoàn công: gói trọn gói thường hỗ trợ hoàn thiện hồ sơ hoàn công; nếu bạn chọn gói thô, hãy đảm bảo hợp đồng ghi rõ trách nhiệm ai làm hoàn công.
- Mẫu nhà đẹp / mặt tiền: nếu mặt tiền mẫu cần phê duyệt (quy hoạch), làm trước bản vẽ kiến trúc để tránh phải sửa khi đóng hợp đồng thi công.
- Chi phí và thời gian xin phép: trọn gói có thể gồm phí & thủ tục xin phép trong HĐ; chọn gói thô thì bạn cần tính riêng hồ sơ xin phép xây dựng vào ngân sách.
10. Kết luận & cách quyết định
Tóm tắt ngắn:
- Chọn gói thô khi bạn có khả năng: kiểm soát mua sắm, quản lý nhân công hoặc muốn tối ưu chi phí xây nhà 2 tầng bằng cách tự mua vật liệu giá tốt. Thích hợp cho nhà nhỏ hoặc xây nhà cấp 4 đơn giản.
- Chọn gói trọn gói khi bạn ưu tiên: thời gian, trách nhiệm rõ ràng, bảo hành liền mạch; phù hợp khi bạn bận rộn, không có mối cung cấp vật liệu, hoặc chọn mẫu nhà đẹp hoàn thiện tinh xảo.
- Lựa chọn hybrid (kết hợp) thường là phương án thực tế nhất: tận dụng lợi thế mua sỉ một số vật tư, giao phó phần quản lý cho tổng thầu.
Hướng dẫn quyết định nhanh (rule of thumb):
- Nếu bạn có thời gian, kinh nghiệm & mối quan hệ nhà cung cấp → cân nhắc GÓI THÔ + tự hoàn thiện.
- Nếu bạn bận, không am hiểu xây dựng, ưu tiên tiến độ & bảo hành → chọn GÓI TRỌN GÓI.
- Muốn tối ưu cả 2: gói thô + thỏa thuận rõ ràng phần hoàn thiện quan trọng (cửa, thiết bị vệ sinh, bếp) hoặc trọn gói nhưng ghi BOQ rất rõ.
Hãy để công ty Tiến Phát Số Tám đồng hành cùng bạn trong hành trình này. Vì chúng tôi là công ty xây dựng nhà phố hàng đầu tại Hồ Chí Minh và có đội ngũ nhân viên trẻ, chuyên môn cao, trách nhiệm, và đầy nhiệt huyết để hỗ trợ tạo ra ngôi nhà mơ ước cho bạn và gia đình.
11. Liên hệ để được chúng tôi tư vấn tận tình nhất:
CÔNG TY TNHH ĐẦU TƯ XÂY DỰNG VÀ THƯƠNG MẠI TIẾN PHÁT SỐ TÁM
Địa chỉ: 50A Trương Đăng Quế, Phường 1, Quận Gò Vấp, TP.HCM
Hotline: 0903 768 270 – Anh Vũ (CEO)
Youtube: Xây Dựng Nhà Phố
Website: tienphatsotam.com
