Mở đầu — tại sao phải tính kỹ chi phí xây nhà 3 tầng
Xây nhà 3 tầng khác biệt lớn so với xây 1–2 tầng vì:
- yêu cầu móng và kết cấu mạnh hơn (ép cọc/khoan nhồi có thể cần),
- tải trọng tăng → nhiều thép + bê tông hơn,
- có thể phát sinh yêu cầu PCCC, thang bộ, lan can an toàn.
Nếu không dự toán kỹ, chi phí đội nhanh — vì vậy bài này đưa bạn qua từng hạng mục, bảng giá tham khảo, ví dụ tính từng chữ số rõ ràng, checklist hợp đồng và mẹo tiết kiệm thực tế. Mình sẽ chèn các từ khóa bạn cung cấp mẫu nhà đẹp, chi phí xây nhà 2 tầng, xây nhà cấp 4, chi phí xây nhà 3 tầng, hồ sơ xin phép xây dựng một cách tự nhiên trong toàn bài.
1 — Những yếu tố chính ảnh hưởng chi phí xây nhà 3 tầng
- Diện tích sàn tổng (m²): yếu tố trực tiếp.
- Điều kiện địa chất / nền đất: nền yếu → cần ép cọc/khoan nhồi → tăng 100–400 triệu.
- Mức hoàn thiện (economy/standard/premium).
- Thiết kế kết cấu (nhiều dầm lớn, khoảng vượt lớn tăng thép).
- Vật liệu & thương hiệu (thép mác cao, cửa gỗ, đá tự nhiên, kính Low-E).
- Nhân công & vị trí thi công (TP.HCM cao hơn tỉnh).
- Tiến độ thi công (thi công nhanh phải tăng nhân lực, chi phí phụ trội).
- Quy định pháp lý (PCCC, hoàn công, lệ phí) và hồ sơ xin phép xây dựng có thể kéo thời gian, phát sinh chi phí.
2 — Hạng mục chi phí & tỉ lệ phần trăm tham khảo
(để lập dự toán nhanh, thường chia theo % tổng chi phí)
- Khảo sát + Thiết kế: 2–4%.
- Hồ sơ pháp lý (xin phép, công chứng): 0.2–1% (chi phí cố định nhỏ so tổng).
- Móng & gia cố nền: 10–25% (rất biến động nếu phải ép cọc/khoan nhồi).
- Phần thô (kết cấu: cột, dầm, sàn): 30–40%.
- MEP (Điện, Nước, điều hoà, PCCC nếu cần): 8–12%.
- Hoàn thiện (ốp lát, sơn, cửa, thiết bị, nội thất cơ bản): 20–30%.
- Dự phòng & chi phí khác (vận chuyển, vệ sinh): 5–10%.
3 — Bảng giá tham khảo (đơn giá VNĐ / m²) — 3 mức
Lưu ý: đây là bảng giá tham khảo để bạn ước lượng nhanh; giá thực tế thay đổi theo vùng, thời điểm, nhà thầu.
- Gói Kinh tế (tiết kiệm): 6.000.000 VNĐ / m² (trọn gói hoàn thiện cơ bản).
- Gói Tiêu chuẩn (đề xuất phổ biến): 7.500.000 VNĐ / m² (vật liệu trung bình + thiết bị ổn).
- Gói Cao cấp (nâng tầm mẫu nhà đẹp): 10.000.000 VNĐ / m² (vật liệu tốt, hoàn thiện cao).
Bạn cũng có thể tách: giá phần thô ~ 3.200.000 – 3.800.000 VNĐ/m²; giá hoàn thiện bổ sung ~ 3.000.000 – 6.200.000 VNĐ/m² tuỳ mức.
4 — Ví dụ tính chi phí chi tiết (từng chữ số) — kịch bản thực tế
Kịch bản minh họa (dễ hình dung):
- Footprint (diện tích nền) = 60 m² (ví dụ: 5m × 12m).
- Số tầng = 3 → Tổng diện tích sàn = 180 m².
- Chọn Gói Tiêu chuẩn (7.500.000 VNĐ / m²).
- Giả sử nền hơi yếu → cần ép cọc, ước tính chi phí ép cọc = 250.000.000 VNĐ (ví dụ).
- Thiết kế 3%; Dự phòng 8%; Khảo sát địa chất 12.000.000 VNĐ; Lệ phí xin phép 7.000.000 VNĐ.
Yêu cầu: tính từng chữ số cẩn thận (không nhảy bước).
BƯỚC 1 — Tính Base_cost = đơn giá × tổng diện tích sàn
- Đơn giá chọn = 7.500.000 VNĐ/m².
- Tổng diện tích = 180 m².
Tính: 7.500.000 × 180 = ?
- 7.500.000 × 100 = 750.000.000.
- 7.500.000 × 80 = 7.500.000 × (8 × 10) = (7.500.000 × 8) × 10.
- 7.500.000 × 8 = 60.000.000.
- 60.000.000 × 10 = 600.000.000.
- Tổng = 750.000.000 + 600.000.000 = 1.350.000.000 VNĐ.
→ Base_cost = 1.350.000.000 VNĐ.
BƯỚC 2 — Thiết kế (3% của Base_cost)
- 1.350.000.000 × 3% = 1.350.000.000 × 0.03 = (1.350.000.000 × 3) / 100.
- 1.350.000.000 × 3 = 4.050.000.000.
- 4.050.000.000 / 100 = 40.500.000 VNĐ.
→ Thiết kế = 40.500.000 VNĐ.
BƯỚC 3 — Dự phòng (8% của Base_cost)
- 1.350.000.000 × 8% = 1.350.000.000 × 0.08 = (1.350.000.000 × 8) / 100.
- 1.350.000.000 × 8 = 10.800.000.000.
- 10.800.000.000 / 100 = 108.000.000 VNĐ.
→ Dự phòng = 108.000.000 VNĐ.
BƯỚC 4 — Khảo sát địa chất + lệ phí xin phép
- Khảo sát địa chất = 12.000.000 VNĐ.
- Lệ phí xin phép = 7.000.000 VNĐ.
BƯỚC 5 — Chi phí ép cọc (nếu cần)
- Ép cọc (ước) = 250.000.000 VNĐ.
BƯỚC 6 — Tổng cộng (tạm tính)
Tổng = Base_cost + Thiết kế + Dự phòng + Khảo sát + Lệ phí + Ép cọc.
Ta cộng dần từng bước (từng chữ số rõ ràng):
- Base + Thiết kế = 1.350.000.000 + 40.500.000 = 1.390.500.000.
- Dự phòng = 1.390.500.000 + 108.000.000 = 1.498.500.000.
- Khảo sát = 1.498.500.000 + 12.000.000 = 1.510.500.000.
- Lệ phí = 1.510.500.000 + 7.000.000 = 1.517.500.000.
- Ép cọc = 1.517.500.000 + 250.000.000 = 1.767.500.000 VNĐ.
→ Tổng dự toán ước tính ≈ 1.767.500.000 VNĐ cho nhà 3 tầng, 180 m², gói tiêu chuẩn, có ép cọc.
Nếu nền tốt (KHÔNG cần ép cọc): trừ 250.000.000 → ≈ 1.517.500.000 VNĐ.
So sánh nhanh với các gói khác (cùng diện tích 180 m²)
- Gói Kinh tế (6.000.000/m²): Base = 6.000.000 × 180 = 1.080.000.000. (cộng các khoản phụ tương tự → ~1.55–1.6 tỷ có cọc)
- Gói Cao cấp (10.000.000/m²): Base = 10.000.000 × 180 = 1.800.000.000. (tổng có thể ~2.2–2.4 tỷ có cọc)
5 — Những khoản dễ phát sinh & cách phòng tránh
Khoản dễ phát sinh:
- Phát hiện nền yếu khi đào móng → phải gia cố thêm.
- Thay đổi thiết kế giữa chừng (VO) → tăng nhân công & vật liệu.
- Giá thép/xi măng tăng đột biến → tăng giá hợp đồng nếu không có điều khoản.
- Giao thông hẹp/hẻm → chi phí vận chuyển vật liệu tăng, mất thêm nhân công bốc dỡ.
- Hệ thống MEP phức tạp (máy lạnh trung tâm / PCCC) chưa dự toán đầy đủ.
Cách phòng tránh:
- Khảo sát địa chất bắt buộc trước khi ký hợp đồng (chi phí nhỏ so rủi ro).
- Khóa bản vẽ thi công & BOQ — mọi thay đổi phải qua VO có ký tên.
- Hợp đồng rõ điều khoản biến động giá (nếu chấp nhận điều chỉnh) hoặc cam kết không điều chỉnh trong một khoảng thời gian.
- Xác định lộ trình vận chuyển & chi phí logistics trước khi khởi công.
- Dự phòng tiền mặt 5–10% trong ngân sách để ứng phó kịp thời.
6 — Hồ sơ & thủ tục (mối liên hệ với hồ sơ xin phép xây dựng)
Xây 3 tầng thường cần bộ hồ sơ hoàn chỉnh hơn:
- Đơn xin phép xây dựng.
- Bản sao Sổ đỏ/GCNQSDĐ.
- Bản vẽ thiết kế kỹ thuật thi công (mặt bằng, mặt đứng, mặt cắt, sơ đồ móng, sơ đồ PCCC nếu cần).
- Báo cáo khảo sát địa chất (nếu gia cố móng).
- Hồ sơ PCCC (nếu cơ quan yêu cầu hoặc khi có công năng đặc biệt).
Ảnh hưởng đến chi phí & tiến độ:
- Nếu hồ sơ không đầy đủ hoặc sai quy hoạch → phải điều chỉnh → tốn công thiết kế & trì hoãn thi công → phát sinh chi phí.
- Một số nhà thầu trọn gói hỗ trợ làm hồ sơ xin phép xây dựng trong gói dịch vụ (phí bao gồm hoặc tính riêng).
7 — Tiết kiệm chi phí thực tế (Value Engineering cho nhà 3 tầng)
Những giải pháp VE hiệu quả:
- Thiết kế tối giản cấu trúc: tránh vượt nhịp lớn nếu không cần; dùng cột & dầm hợp lý.
- Tối ưu vật liệu hoàn thiện: porcelain thay đá granite ở một số vị trí; laminates thay gỗ tự nhiên ở tủ.
- Đặt wet-areas chồng lên nhau để giảm chiều dài ống & phụ kiện.
- Mua vật liệu chính theo lô (thép, xi măng, gạch) qua nhà thầu hoặc chung đơn hàng để được chiết khấu.
- Sử dụng cửa nhôm hệ thay cửa gỗ ở mặt tiền (vẫn đẹp, rẻ hơn bảo dưỡng lâu dài).
- Sử dụng hệ mái nhẹ (nếu phù hợp) để tiết kiệm móng — chỉ áp dụng khi thiết kế cho phép.
- Chia công trình làm giai đoạn: hoàn thiện phần có thể cho thuê/kinh doanh trước để thu hồi vốn.
Ước tính tiết kiệm: áp dụng VE hợp lý có thể giảm 7–15% tổng dự toán — tùy mức độ chấp nhận thẩm mỹ.
8 — Hợp đồng, BOQ & điều khoản quan trọng để kiểm soát chi phí
Khi ký hợp đồng (đặc biệt là với công ty xây dựng tại Hồ Chí Minh hay “công ty xây dựng gần tôi”), bắt buộc có:
- Phụ lục BOQ chi tiết: vật tư, khối lượng, đơn giá, nhãn hàng.
- Tiến độ & nghiệm thu ràng buộc thanh toán theo mốc (móng, thô, hoàn thiện).
- Retention (giữ lại): 5% tổng nghiệm thu.
- VO (Variation Order): mẫu bắt buộc cho mọi thay đổi (nêu rõ giá & thời gian bổ sung).
- Phạt chậm tiến độ: %/ngày (ví dụ 0.03–0.1% giá trị phần chậm/ngày).
- Điều khoản biến động giá: công thức điều chỉnh nếu chấp nhận biến động; nếu không, nhà thầu chịu rủi ro giá.
- Yêu cầu CO/CQ cho vật liệu chính (thép, xi măng, cửa, thiết bị điện).
- Yêu cầu hoàn công & bàn giao hồ sơ (as-built, biên bản nghiệm thu).
9 — QA/QC & nghiệm thu giai đoạn cho nhà 3 tầng
QA/QC chặt là cách tránh phát sinh chi phí sửa chữa sau này.
Checklist nghiệm thu chính:
Trước khi đổ móng / đổ sàn
- Bản vẽ thi công và vị trí thực tế đối chiếu.
- Cốt thép đúng tiết diện, mác, số lượng; buộc đúng nếp.
- Cốp pha chắc chắn, kích thước đúng.
- Lắp đặt ống dẫn chờ (MEP) đúng bản vẽ.
- Lấy mẫu bê tông (nếu yêu cầu) để test mác.
Sau khi đổ bê tông / bảo dưỡng
- Bảo dưỡng (cure) đúng tiêu chuẩn — ghi nhật ký.
- Kiểm tra bề mặt, khớp nối, dấu rỗ khí lớn.
Trước khi che kín hệ MEP
- Test áp lực hệ ống nước (quy định thường 1.5 lần áp lực hoạt động trong 24h).
- Kiểm tra thông mạch hệ điện, nối đất, aptomat.
Trước khi ốp lát & hoàn thiện
- Độ phẳng sàn/tường trong tolerance.
- Ron & khe co giãn được bố trí đúng.
- Test tất cả thiết bị (vòi, vòi sen, ổ cắm, công tắc).
Bàn giao & hoàn công
- As-built drawings, biên bản nghiệm thu, phiếu bảo hành.
- Kiểm tra CO/CQ vật liệu chủ lực.
10 — Kịch bản tài chính & thanh toán (gợi ý)
Đề xuất tiến độ thanh toán an toàn (dùng cho hợp đồng trọn gói):
- Đặt cọc ký HĐ: 10%.
- Sau móng (nghiệm thu móng): 20%.
- Sau hoàn thành phần thô (khung + sàn + mái): 30%.
- Sau hoàn thiện 80%: 30%.
- Bàn giao & thanh toán cuối (trừ retention 5%): 10%.
Retention: 5% giữ lại thanh toán sau khi hết thời hạn bảo hành (6–12 tháng).
11 — Kết luận & hành động đề xuất cho bạn
- Bắt buộc khảo sát địa chất trước khi chốt thầu — khoản này nhỏ so nguy cơ phát sinh do gia cố móng.
- Luôn yêu cầu BOQ chi tiết và khóa bản vẽ thi công trước khi ký hợp đồng.
- Dự phòng 8%–10% cho công trình 3 tầng là hợp lý.
Hãy để công ty Tiến Phát Số Tám đồng hành cùng bạn trong hành trình này. Vì chúng tôi là công ty xây dựng nhà phố hàng đầu tại Hồ Chí Minh và có đội ngũ nhân viên trẻ, chuyên môn cao, trách nhiệm, và đầy nhiệt huyết để hỗ trợ tạo ra ngôi nhà mơ ước cho bạn và gia đình.
12. Liên hệ để được chúng tôi tư vấn tận tình nhất:
CÔNG TY TNHH ĐẦU TƯ XÂY DỰNG VÀ THƯƠNG MẠI TIẾN PHÁT SỐ TÁM
Địa chỉ: 50A Trương Đăng Quế, Phường 1, Quận Gò Vấp, TP.HCM
Hotline: 0903 768 270 – Anh Vũ (CEO)
Youtube: Xây Dựng Nhà Phố
Website: tienphatsotam.com
