Giá xây nhà trọn gói năm 2025: Tham khảo cho từng loại công trình

Mở đầu — bạn cần biết gì về “giá xây nhà trọn gói” năm 2025

“Giá xây nhà trọn gói” là con số thường được dùng để ước tính nhanh ngân sách cho chủ đầu tư: nhà thầu gộp toàn bộ chi phí phần thô + hoàn thiện + nhân công + chi phí quản lý vào một đơn giá/m². Tuy nhiên giá này không cố định — phụ thuộc rất lớn vào: diện tích, số tầng, điều kiện nền (móng nhà), mức hoàn thiện (chi phí hoàn thiện nhà), vùng miền, lộ hẻm, và cả liệu nhà thầu có hỗ trợ thủ tục xin phép xây dựng hay không.

Dưới đây là khung giá tham khảo, phân tích chi tiết từng loại công trình, các yếu tố làm thay đổi giá, ví dụ minh họa.

1 — Khung giá xây nhà trọn gói 2025 (đơn giá tham khảo VNĐ/m²)

Lưu ý: đây là khung giá tham khảo để lập ngân sách sơ bộ. Để có giá chính xác, cần BOQ chi tiết, khảo sát móng, và thỏa thuận mẫu vật liệu.

• Nhà cấp 4 (trọn gói, hoàn thiện tiêu chuẩn): ≈ 4.000.000 – 5.800.000 VNĐ/m².
• Nhà phố / nhà ống (2–4 tầng, gói phổ thông → cao cấp): ≈ 4.700.000 – 7.200.000 VNĐ/m². Nhiều nhà thầu đưa khung 4.750k → 6.800k/m² cho TP.HCM.
• Biệt thự / công trình phức tạp (hoa văn, đá, nội thất cao cấp): ≈ 7.500.000 – 12.000.000+ VNĐ/m².

Các trang nhà thầu khác nhau có khung hơi khác (ví dụ một số báo giá phổ thông ghi 4.5–6.7 triệu/m²; một số ghi 5.0–6.7 triệu/m²). Điều quan trọng: so sánh 3 báo giá cùng BOQ trước khi quyết định.

2 — Phân tích: giá bao gồm những gì? (bóc tách cơ bản)

Một hợp đồng xây nhà trọn gói thường gồm:

1. Khảo sát & thiết kế (nếu có) — một số nhà thầu miễn phí thiết kế khi ký hợp đồng. 
2. Phần thô: móng nhà (tùy nền: móng băng/móng bè hoặc móng cọc), cột, dầm, sàn, tô trát, điện-nước âm. Đơn giá phần thô thường chiếm ~50–60% phần trọn gói. 
3. Phần hoàn thiện: sơn, gạch ốp, cửa, thiết bị vệ sinh, trần, tủ bếp (nếu có) — đây chính là chi phí hoàn thiện nhàvà dao động rất lớn theo chủng loại.
4. Chi phí xin phép, khảo sát địa chất, và phí quản lý (nhiều hợp đồng trọn gói bao gồm thủ tục xin phép xây dựng).
5. Dự phòng & phát sinh (VO): phải có điều khoản rõ ràng.

3 — Giá theo loại công trình — ví dụ & minh hoạ cụ thể

A — Nhà cấp 4 (diện tích 80–120 m²)

• Mức phổ thông (kinh tế): 4.000.000 – 4.800.000 VNĐ/m² → tổng 320–576 triệu cho 80 m².
• Mức tiêu chuẩn: 4.800.000 – 5.800.000 VNĐ/m² → tổng 384–696 triệu cho 80–120 m².
  Yếu tố tăng/giảm giá: mái thái (tăng), giếng trời (tăng khoảng 5–10%), nền yếu cần ép cọc (tăng lớn do móng nhà). 

B — Nhà phố / nhà ống (2–3 tầng, mặt tiền 4–5m)

• Gói phổ thông: 4.700.000 – 5.400.000 VNĐ/m².
• Gói khá / cao cấp: 5.500.000 – 7.200.000 VNĐ/m² (vật liệu hoàn thiện tốt, cửa gỗ, đá ốp).
  Ví dụ: nhà 3 tầng, tổng sàn 180 m² × 6.000.000 = 1.080.000.000 VNĐ.

C — Biệt thự & nhà có thiết kế cầu kỳ

• Tham khảo: từ 7.500.000 → 12.000.000+ VNĐ/m² tuỳ chi tiết đá ốp, lan can, nội thất.
  Gợi ý: nếu yêu cầu gỗ tự nhiên, đá marble, đèn trang trí nhập — chi phí tăng rất mạnh.

4 — Các yếu tố quyết định lớn làm tăng/giảm giá xây trọn gói

1. Móng nhà & điều kiện nền: nền yếu → cần ép cọc/khoan nhồi → tăng chi phí lớn (có thể +10–30% tổng tùy quy mô). Luôn nên khảo sát địa chất trước khi chốt hợp đồng.
2. Mức hoàn thiện (chi phí hoàn thiện nhà): vật liệu hoàn thiện là nơi “ăn tiền” nhất — thay đổi mã gạch/cửa/thiết bị vệ sinh lập tức làm tăng giá.
3. Vị trí thi công: nội thành (TP.HCM/HN) thường cộng chi phí do nhân công & logistics; hẻm nhỏ tăng chi phí bốc xếp.
4. Tiến độ thi công: thi công gấp có thể tăng chi phí do làm đêm, thuê thêm thợ.
5. Thủ tục pháp lý: nếu nhà thầu hỗ trợ thủ tục xin phép xây dựng thì giá có thể kèm khoản này; nếu không, chủ nhà phải tự lo hoặc trả thêm.
6. Biến động giá vật liệu: thép, xi măng, gạch — các biến động này ảnh hưởng trực tiếp phần thô và hoàn thiện. (tham khảo báo giá nhà thầu cập nhật 2025). 

5 — So sánh: xây trọn gói vs tự lo từng phần

• Ưu điểm xây trọn gói: tiết kiệm thời gian, ít lo lắng, nhà thầu có mối cung ứng vật liệu (giảm giá), trách nhiệm rõ ràng — phù hợp nếu bạn bận rộn. 
• Nhược điểm: nếu hợp đồng không chi tiết (BOQ thiếu mã hàng), dễ xảy ra thay đổi vật liệu “ngầm” từ nhà thầu.
• Khi nào nên tự làm một phần: bạn có thời gian, có mối cung cấp vật liệu giá tốt, muốn kiểm soát tuyệt đối từng hạng mục.

6 — Mẹo hỏi giá & đàm phán khi lấy báo giá trọn gói

1. Yêu cầu BOQ chi tiết (mã hàng, kích thước, thương hiệu). Không chấp nhận báo giá “theo gói” chung chung.
2. Hỏi rõ phần móng nhà: khảo sát địa chất đã làm chưa? ai chịu? đơn giá xử lý nền yếu là bao nhiêu?
3. Ghi rõ thủ tục xin phép xây dựng: nhà thầu có hỗ trợ miễn phí hay tính phí? điều này ảnh hưởng vào giá xây nhà tổng.
4. So sánh ít nhất 3 báo giá cùng BOQ (giá + thời gian + cam kết bảo hành). 
5. Phân định thanh toán theo tiến độ & retention (giữ lại 2–5% cho bảo hành).
6. Yêu cầu mẫu vật liệu (sample) trước khi đặt cọc hàng loạt.

7 — Ví dụ minh họa thực tế (tính nhanh)

Ví dụ: Nhà phố 3 tầng, tổng diện tích sàn 180 m², chọn gói “tiêu chuẩn” 6.000.000 VNĐ/m².

• Tổng trọn gói ước tính: 180 × 6.000.000 = 1.080.000.000 VNĐ.
• Bóc tách tham khảo: phần thô ~ 55% (594M), hoàn thiện ~ 35% (378M), chi phí khác & dự phòng ~ 108M.
• Nếu phát sinh móng cọc thêm 120 triệu (do nền yếu), tổng tăng lên ~ 1.200.000.000 VNĐ.

Bài toán thực tế cho thấy: móng nhà & chi phí hoàn thiện nhà là 2 biến lớn nhất cần kiểm soát trước khi ký hợp đồng.

8 — Lưu ý hợp đồng trọn gói (phòng tránh rủi ro)

• Phụ lục BOQ: bắt buộc, chi tiết đến mã vật liệu. 
• Điều khoản VO rõ ràng (cơ chế phê duyệt thay đổi + đơn giá áp dụng).
• Cam kết tiến độ & phạt/chế tài nếu chậm.
• Phần móng tách riêng: nếu khảo sát chưa có, hợp đồng phải nêu ai chịu chi phí khảo sát và xử lý nền yếu. 
• Bảo hành: nêu rõ thời hạn & phạm vi (kết cấu, chống thấm, hoàn thiện).
• Thanh toán theo mốc & retention (giữ 2–5% đến sau bảo hành để đảm bảo sửa lỗi).

9 — Kết luận & hành động gợi ý

• Giá xây nhà trọn gói 2025 dao động rộng; khung tham khảo ở trên giúp bạn nhanh chóng có dự toán sơ bộ. 
• Trước khi ký: bắt buộc yêu cầu BOQ chi tiết, khảo sát địa chất (liên quan móng nhà), và ghi rõ điều khoản VO & bảo hành (ảnh hưởng trực tiếp tới chi phí hoàn thiện nhà và tổng giá xây nhà).
• Muốn thực thi tiếp? Gửi cho tôi: diện tích (m²) + số tầng + mức hoàn thiện mong muốn (Kinh tế / Tiêu chuẩn / Cao cấp) — tôi sẽ lập bảng dự toán mẫu (Excel) tách rõ phần thô, hoàn thiện, chi phí móng, và phụ lục BOQ mẫu để bạn dùng đàm phán với nhà thầu.

Hãy để công ty Tiến Phát Số Tám đồng hành cùng bạn trong hành trình này. Vì chúng tôi là công ty xây dựng nhà phố hàng đầu tại Hồ Chí Minh và có đội ngũ nhân viên trẻ, chuyên môn cao, trách nhiệm, và đầy nhiệt huyết để hỗ trợ tạo ra ngôi nhà mơ ước cho bạn và gia đình.

10 — Liên hệ để được chúng tôi tư vấn tận tình nhất:

CÔNG TY TNHH ĐẦU TƯ XÂY DỰNG VÀ THƯƠNG MẠI TIẾN PHÁT SỐ TÁM

Địa chỉ: 50A Trương Đăng Quế, Phường 1, Quận Gò Vấp, TP.HCM

Hotline: 0903 768 270 – Anh Vũ (CEO)

Youtube: Xây Dựng Nhà Phố

Website: tienphatsotam.com