Góc nhìn chuyên gia: tránh “đội tiền – mệt đầu – mất niềm tin” khi xây nhà
Trong hơn 10 năm tư vấn và đồng hành cùng hàng trăm gia chủ, tôi nhận ra một sự thật:
80% trường hợp phát sinh chi phí khi xây nhà không đến từ giá vật liệu tăng – mà đến từ cách làm việc sai với nhà thầu xây dựng.
Gia chủ thường nói:
- “Lúc đầu báo giá vậy mà…”
- “Em tưởng cái đó đã bao gồm rồi…”
- “Nhà thầu nói cái này phát sinh là đúng…”
👉 Vấn đề không nằm ở xây nhà đắt hay rẻ, mà nằm ở cách bạn làm việc với nhà thầu ngay từ đầu.
Bài viết này sẽ chia sẻ kinh nghiệm xây nhà thực tế, giúp bạn:
- Kiểm soát chi phí
- Tránh phát sinh
- Giữ được mối quan hệ minh bạch với nhà thầu xây dựng
1. Hiểu đúng về “phát sinh” khi xây nhà
1.1. Phát sinh hợp lý và phát sinh vô lý
Không phải mọi phát sinh đều xấu. Vấn đề là bạn có kiểm soát được hay không.
Phát sinh hợp lý:
- Gia chủ đổi vật liệu tốt hơn
- Thay đổi công năng
- Bổ sung hạng mục mới (sân thượng, phòng thờ…)
Phát sinh vô lý:
- Thiết kế không rõ ràng
- Báo giá thiếu hạng mục
- Nhà thầu “nói miệng”, không ghi hợp đồng
👉 Kinh nghiệm xây nhà quan trọng nhất: phải phân biệt được 2 loại phát sinh này.
2. Sai lầm lớn nhất: Làm việc với nhà thầu khi chưa có thiết kế chuẩn
2.1. Không có thiết kế = mở cửa cho phát sinh
Rất nhiều gia chủ:
- Gặp nhà thầu trước
- Báo “xây nhà 100m2 hết bao nhiêu tiền?”
- Chỉ có bản vẽ sơ hoặc… không có bản vẽ
👉 Khi đó, nhà thầu chỉ có thể báo giá ước lượng.
Và ước lượng = rủi ro phát sinh.
2.2. Vai trò của công ty thiết kế nhà đẹp trong việc chống phát sinh
Một công ty thiết kế nhà đẹp chuyên nghiệp sẽ:
- Lên phương án không gian hợp lý
- Tính toán kích thước sử dụng thật
- Dự trù vật liệu & kết cấu
👉 Nhờ đó:
- Nhà thầu bóc tách khối lượng chính xác
- Báo giá sát thực tế
- Giảm tối đa phát sinh trong quá trình thi công
3. Cách chọn nhà thầu xây dựng để ít phát sinh nhất
3.1. Đừng chọn nhà thầu chỉ vì “giá rẻ”
Theo kinh nghiệm xây nhà:
Nhà thầu báo giá thấp nhất thường là nhà thầu phát sinh nhiều nhất.
Vì họ:
- Bỏ sót hạng mục
- Báo vật tư mập mờ
- Dùng phát sinh để bù lợi nhuận
👉 Hãy chọn giá hợp lý – rõ ràng – minh bạch, không phải giá thấp nhất.
3.2. Ưu tiên nhà thầu có kinh nghiệm thực tế
Nhà thầu tốt thường:
- Có công trình đã làm
- Dám cho bạn xem nhà đang thi công
- Giải thích rõ từng hạng mục
Đặc biệt, nếu:
- Đất méo
- Đất hẻm
- Muốn làm mẫu nhà chữ L
👉 Nhà thầu cần kinh nghiệm xử lý thực tế, không chỉ “xây theo bản vẽ”
4. Kinh nghiệm đọc báo giá nhà thầu để tránh “bẫy phát sinh”
4.1. Báo giá phải chi tiết đến từng hạng mục
Một báo giá tốt phải có:
- Phần móng
- Phần thô
- Phần hoàn thiện
- Vật liệu ghi rõ chủng loại
👉 Nếu báo giá chỉ ghi:
“Xây nhà trọn gói: X triệu/m²”
→ Rất dễ phát sinh.
4.2. Đặc biệt chú ý các hạng mục “hay phát sinh”
Theo kinh nghiệm thực tế, các hạng mục dễ phát sinh nhất:
- Móng (ép cọc, gia cố nền)
- Cầu thang
- WC
- Mái
- Hệ thống điện nước
👉 Phải yêu cầu ghi rõ trong hợp đồng.
5. Hợp đồng với nhà thầu xây dựng: Đọc kỹ 5 điểm sống còn
5.1. Phạm vi công việc – làm rõ “làm đến đâu, dừng ở đâu”
Hợp đồng bắt buộc phải ghi rõ:
- Nhà thầu xây dựng chịu trách nhiệm những hạng mục nào
- Hạng mục nào không bao gồm
- Phần nào chủ nhà tự làm hoặc thuê bên khác
👉 Rất nhiều phát sinh xảy ra vì:
“Tôi tưởng cái đó bên anh làm rồi chứ?”
⚠️ Lưu ý chuyên gia:
- Không chấp nhận các câu chung chung như “thi công hoàn thiện nhà ở”
- Phải liệt kê từng đầu việc cụ thể
Gợi ý hình ảnh
- Infographic: Phạm vi công việc trong hợp đồng xây dựng
5.2. Quy định về phát sinh – có kiểm soát hay không?
Hợp đồng chuẩn phải ghi rõ:
- Phát sinh chỉ được thực hiện khi có báo giá
- Phải có xác nhận bằng văn bản của chủ nhà
- Tuyệt đối không có chuyện “làm trước – tính tiền sau”
👉 Đây là điểm then chốt giúp bạn:
- Không bị ép thanh toán
- Không rơi vào thế đã rồi
Kinh nghiệm xây nhà thực tế:
Nhà nào hợp đồng càng lỏng → phát sinh càng nhiều.
5.3. Thanh toán theo tiến độ – không ứng tiền cảm tính
Nguyên tắc an toàn:
- Chia nhỏ thanh toán theo từng giai đoạn
- Gắn tiền với khối lượng hoàn thành thực tế
- Không thanh toán vượt tiến độ
Ví dụ:
- Xong móng → thanh toán X%
- Xong phần thô → thanh toán tiếp
- Hoàn thiện → giữ lại 5–10% bảo hành
👉 Điều này giúp:
- Nhà thầu xây dựng có trách nhiệm
- Gia chủ giữ quyền kiểm soát
Gợi ý hình ảnh
- Biểu đồ tiến độ thanh toán xây dựng
✅ 5.4. Vật liệu sử dụng – ghi rõ chủng loại, không ghi chung chung (BỔ SUNG)
Đây là nguồn phát sinh âm thầm nhưng nguy hiểm nhất.
Hợp đồng phải ghi rõ:
- Tên vật liệu
- Thương hiệu
- Quy cách (độ dày, mác, xuất xứ…)
❌ Không chấp nhận các cụm từ:
- “Vật liệu tương đương”
- “Theo thực tế thị trường”
- “Loại tốt”
👉 Vì những cụm từ này không có giá trị pháp lý.
Liên hệ thực tế:
- Cùng là “gạch ốp lát” nhưng giá có thể chênh 2–3 lần
- Đây là lý do nhiều người thắc mắc
👉 “Xây nhà 100m2 hết bao nhiêu tiền mà mỗi nhà mỗi khác?”
Gợi ý hình ảnh
- So sánh vật liệu đúng hợp đồng vs vật liệu thay thế
✅ 5.5. Bảo hành – trách nhiệm sau khi bàn giao (BỔ SUNG)
Một hợp đồng nhà thầu xây dựng chuyên nghiệp luôn có điều khoản bảo hành rõ ràng:
- Bảo hành kết cấu bao lâu?
- Hoàn thiện bao lâu?
- Xử lý trong bao nhiêu ngày khi có sự cố?
👉 Rất nhiều gia chủ:
- Phát hiện thấm, nứt sau 3–6 tháng
- Nhưng không có cơ sở yêu cầu sửa chữa
⚠️ Kinh nghiệm xây nhà quan trọng:
Nhà xây xong chưa phải là kết thúc, mà là bắt đầu giai đoạn sử dụng thật.
6. Vai trò của giám sát (độc lập hoặc thiết kế) trong việc hạn chế phát sinh
Nếu bạn:
- Không có thời gian
- Không có chuyên môn
👉 Hãy có:
- Kỹ sư giám sát
- Hoặc công ty thiết kế theo sát thi công
Họ sẽ:
- Kiểm tra khối lượng
- So sánh với báo giá
- Phát hiện phát sinh bất hợp lý sớm
7. Xây nhà 100m2 hết bao nhiêu tiền – vì sao mỗi người một con số?
Câu hỏi này không có 1 đáp án cố định vì:
- Thiết kế khác nhau
- Vật liệu khác nhau
- Nhà thầu khác nhau
👉 Nhưng nếu:
- Có thiết kế chuẩn
- Báo giá chi tiết
- Hợp đồng rõ ràng
→ Con số sẽ rất gần thực tế, ít phát sinh.
8. Kinh nghiệm giao tiếp với nhà thầu xây dựng trong quá trình thi công
8.1. Mọi thay đổi đều phải ghi nhận bằng văn bản
Không:
- Nói miệng
- Nhắn tin mập mờ
Mà phải:
- Có xác nhận
- Có báo giá
- Có chữ ký
8.2. Tôn trọng nhưng không “phó mặc”
Nhà thầu là đối tác, không phải “người quyết định thay bạn”.
👉 Gia chủ cần:
- Hiểu những gì đang làm
- Nắm tiến độ
- Nắm chi phí
9. Tổng kết: Muốn không phát sinh – hãy chuẩn ngay từ đầu
Từ góc nhìn chuyên gia, tôi có thể khẳng định:
Phát sinh không đáng sợ – đáng sợ là bạn không kiểm soát được phát sinh.
Muốn làm được điều đó, bạn cần:
- Thiết kế bài bản từ công ty thiết kế nhà đẹp
- Chọn đúng nhà thầu xây dựng
- Báo giá rõ ràng
- Hợp đồng chặt chẽ
- Giao tiếp minh bạch
👉 Đây chính là kinh nghiệm xây nhà giúp bạn:
- Xây đúng tiền
- Đúng chất lượng
- Không stress
Hãy để Công ty Tiến Phát Số Tám đồng hành cùng bạn trong hành trình này. Vì chúng tôi là công ty xây dựng nhà phố hàng đầu tại Hồ Chí Minh và có đội ngũ nhân viên trẻ, chuyên môn cao, trách nhiệm, và đầy nhiệt huyết để hỗ trợ tạo ra ngôi nhà mơ ước cho bạn và gia đình.
10. Liên hệ để được chúng tôi tư vấn tận tình nhất:
CÔNG TY TNHH ĐẦU TƯ XÂY DỰNG VÀ THƯƠNG MẠI TIẾN PHÁT SỐ TÁM
Địa chỉ: 50A Trương Đăng Quế, Phường 1, Quận Gò Vấp, TP.HCM
Hotline: 0903 768 270 – Anh Vũ (CEO)
Youtube: Xây Dựng Nhà Phố
Website: tienphatsotam.com
