Bài viết chuyên sâu (dành cho chủ nhà / kiến trúc sư / nhà thầu): hướng dẫn cách tính giá xây nhà từ A → Z, bao gồm: cách xác định diện tích xây dựng, công thức tính theo m², bóc tách phần móng nhà, phần thô & chi phí hoàn thiện nhà, dự phòng, và ví dụ minh họa số học rõ ràng. Kèm checklist, mẹo tối ưu chi phí khi xây nhà trọn gói.
1) Tổng quan — tại sao cần công thức chuẩn?
“Giá xây nhà” thường được báo theo m² để ra quyết định nhanh, nhưng nếu bạn chỉ dùng con số “giá/m²” mà không biết diện tích tính và phần đã bao gồm (móng, mái, ban công, sân thang, hầm…), bạn rất dễ bị hụt ngân sách. Công thức chuẩn giúp bạn:
- Lên dự toán sát thực tế;
- So sánh báo giá nhà thầu đúng nghĩa (cùng cách tính diện tích & cùng BOQ);
- Đưa ra dự phòng hợp lý cho phần móng nhà và chi phí hoàn thiện nhà.
2) Bước 1 — Xác định diện tích xây dựng (cách tính chuẩn)
Trước khi nhân đơn giá/m², bạn phải biết “diện tích xây dựng” = tổng diện tích quy đổi của tất cả thành phần: sàn, mái, ban công, sân, mái che, tầng hầm…
Các hệ số phổ biến (tham khảo thực tế thi công tại VN — áp dụng khi nhà thầu không có quy định khác):
- Tầng trệt / mỗi tầng: 100% diện tích sàn (chiều dài × chiều rộng).
- Sân trước/sân sau có mái che: 50–100% tùy hợp đồng (thường 50%).
- Ban công, lô gia: 50%.
- Mái tôn: 30–50%.
- Mái ngói/ mái bê tông dốc: 70–100% (mái ngói tính bằng diện tích thực tế phủ).
- Móng (móng băng/móng bè): thường tính 30–70% diện tích footprint tùy phương án (móng bè tính gần 100% trong một số hợp đồng).
- Tầng lửng (gác lửng): 50–70% tùy diện tích sử dụng.
- Hầm: tính 100% hoặc 150% tùy độ sâu & xử lý chống thấm.
Lưu ý: Các nhà thầu khác nhau áp dụng hệ số khác nhau — khi so sánh báo giá, bắt buộc đối chiếu diện tích quy đổi.
Ví dụ nhanh: house footprint 5 × 12 = 60 m²
- 2 tầng → 60 × 2 = 120 m² (tầng)
- Ban công 4 m² → tính 50% = 2 m²
- Mái tôn = tính 30% của footprint = 18 m²
- Tổng diện tích xây dựng ≈ 120 + 2 + 18 = 140 m²
3) Bước 2 — Chọn đơn giá/m² phù hợp (mức hoàn thiện & vùng)
Đơn giá/m² phụ thuộc vào:
- Mức hoàn thiện: Kinh tế — Tiêu chuẩn — Cao cấp.
- Vùng thi công: TP lớn (HCM/HN) thường cao hơn tỉnh.
- Hình thức hợp đồng: xây nhà trọn gói hay chỉ phần thô + hoàn thiện.
- Tình trạng mặt bằng: hẻm nhỏ, nền yếu (ảnh hưởng móng).
Khung giá tham khảo 2025 (ví dụ):
- Nhà phố tiêu chuẩn: 5.000.000 – 7.500.000 VNĐ/m².
- Nhà cấp 4 (tiêu chuẩn): 4.000.000 – 6.000.000 VNĐ/m².
- Biệt thự (cao cấp): > 8.000.000 VNĐ/m².
(Quan trọng: đây là ví dụ để tính minh họa — bạn luôn phải đối chiếu BOQ từng nhà thầu.)
4) Công thức tổng quát & các thành phần chi phí
Công thức cơ bản:
Tổng chi phí xây = Diện tích xây dựng (m²) × Đơn giá (VNĐ/m²)
+ Chi phí thiết kế (nếu tách)
+ Chi phí khảo sát & thủ tục (ví dụ: thủ tục xin phép xây dựng)
+ Phần móng phát sinh (nếu có)
+ Dự phòng & phát sinh (5–10%)
Bóc tách (gợi ý % phân bổ tổng)
- Phần thô (móng, kết cấu, điện nước cơ bản): 50–60%.
- Hoàn thiện (ốp lát, sơn, cửa, thiết bị): 30–40%.
- Chi phí khác (thiết kế, hồ sơ, quản lý, lợi nhuận nhà thầu, dự phòng): 10–20%.
5) Ví dụ minh họa thực tế — tính từng chữ số (phải có)
Ta sẽ tính bằng từng bước số học rõ ràng theo yêu cầu cẩn thận.
Giả sử bạn xây nhà 2 tầng footprint 5 × 12 m = 60 m², không hầm, 2 tầng + 1 ban công nhỏ.
Bước A — Tính diện tích xây dựng (theo hệ số):
- Tầng 1 = 60 m² × 100% = 60 m².
- Tầng 2 = 60 m² × 100% = 60 m².
- Ban công = 4 m² → tính 50% = 4 × 0.5 = 2 m².
- Mái tôn (hệ số 30% của footprint) = 60 × 0.3 = 18 m².
Tổng diện tích xây dựng = 60 + 60 + 2 + 18 = - 60 + 60 = 120.
- 120 + 2 = 122.
- 122 + 18 = 140 m².
Bước B — Chọn đơn giá/m² tham khảo: giả sử bạn chọn đơn giá trọn gói tiêu chuẩn 7.500.000 VNĐ/m² (bao gồm phần thô + hoàn thiện tiêu chuẩn).
Tính base cost (đơn giá × diện tích):
- 7.500.000 VNĐ × 140 m² = tính từng phần:
- 7.500.000 × 100 = 750.000.000 VNĐ.
- 7.500.000 × 40 = 300.000.000 VNĐ.
- Tổng = 750.000.000 + 300.000.000 = 1.050.000.000 VNĐ.
→ Base cost = 1.050.000.000 VNĐ.
Bước C — Bóc tách nội bộ (tham khảo %)
Giả sử phân bổ: Thô 55% / Hoàn thiện 35% / Khác 10%.
- Thô = 1.050.000.000 × 55% = ?
- 1.050.000.000 × 0.55 = (1.050.000.000 × 55) ÷ 100.
- 1.050.000.000 × 50% = 525.000.000.
- 1.050.000.000 × 5% = 52.500.000.
- Tổng = 525.000.000 + 52.500.000 = 577.500.000 VNĐ.
- Hoàn thiện = 1.050.000.000 × 35% = ?
- 1.050.000.000 × 30% = 315.000.000.
- 1.050.000.000 × 5% = 52.500.000.
- Tổng = 315.000.000 + 52.500.000 = 367.500.000 VNĐ.
- Khác = 1.050.000.000 × 10% = 105.000.000 VNĐ.
Kiểm tra: 577.500.000 + 367.500.000 + 105.000.000 =
- 577.500.000 + 367.500.000 = 945.000.000.
- 945.000.000 + 105.000.000 = 1.050.000.000 VNĐ → đúng.
Bước D — Công thêm chi phí thiết kế & thủ tục
- Thiết kế (nếu tách) giả sử 3% của base cost:
- 1.050.000.000 × 3% = 1.050.000.000 × 0.03 = ?
- 1.050.000.000 × 1% = 10.500.000.
- ×3 = 31.500.000.
→ Thiết kế = 31.500.000 VNĐ.
- 1.050.000.000 × 3% = 1.050.000.000 × 0.03 = ?
- Thủ tục xin phép xây dựng (nếu nhà thầu không bao gồm): giả sử 6.000.000 VNĐ.
Bước E — Dự phòng & phát sinh (khiến bạn không bị hụt)
- Thường đặt 5–10% của base cost; ta lấy 7% làm ví dụ:
- 1.050.000.000 × 7% = 1.050.000.000 × 0.07 = ?
- 1.050.000.000 × 7 = 7.350.000.000
- ÷100 = 73.500.000 → 73.500.000 VNĐ.
- 1.050.000.000 × 7% = 1.050.000.000 × 0.07 = ?
Bước F — Phần móng nhà phát sinh (ví dụ nền yếu phải ép cọc)
- Giả sử khảo sát phát hiện nền yếu, cần ép cọc tăng 120.000.000 VNĐ (số này tùy vị trí).
- Móng phát sinh = 120.000.000 VNĐ.
Bước G — Tổng chi phí ước tính (cộng lại từng phần):
- Base cost = 1.050.000.000
- Thiết kế = 31.500.000
- Thủ tục = 6.000.000
- Dự phòng (7%) = 73.500.000
- Móng phát sinh = 120.000.000
Cộng dần:
- 1.050.000.000 + 31.500.000 = 1.081.500.000.
- 6.000.000 = 1.087.500.000.
- 73.500.000 = 1.161.000.000.
- 120.000.000 = 1.281.000.000 VNĐ.
Kết luận ví dụ: với diện tích xây dựng 140 m², đơn giá 7.500.000 VNĐ/m², và trường hợp phải ép cọc, tổng ước tính ~ 1.281.000.000 VNĐ (tính theo các giả định trên).
Bạn thấy rõ: móng nhà và dự phòng có thể làm thay đổi tổng rất nhanh — đó là lý do luôn phải có khảo sát & điều khoản VO rõ ràng.
6) Bóc tách chi tiết: móng nhà, phần thô, chi phí hoàn thiện nhà, khác
- Móng nhà: thường được tách riêng trong BOQ. Nếu nền tốt, móng băng/bè đơn giản; nền yếu → ép cọc/khoan nhồi (chi phí tăng lớn). Luôn yêu cầu báo cáo khảo sát địa chất trước khi chốt giá.
- Phần thô: gồm cột/dầm/sàn/tường/đổ bê tông/điện nước âm. Ảnh hưởng bởi giá thép xây dựng, giá bê tông tươi.
- Chi phí hoàn thiện nhà: gồm gạch ốp, sơn, cửa, thiết bị vệ sinh — biến động lớn theo mã vật liệu.
- Chi phí khác: thiết kế, giám sát, quản lý, thủ tục (ví dụ: thủ tục xin phép xây dựng), bảo hiểm, lợi nhuận nhà thầu.
Gợi ý hình ảnh: biểu đồ bánh % phân bổ, ảnh thi công móng, ảnh hoàn thiện nội thất.
7) Xử lý phát sinh & VO (Variation Order) — nguyên tắc thực tế
- Mọi thay đổi (chủ nhà yêu cầu change material, thêm diện tích, xử lý nền yếu) phải có VO bằng văn bản — mô tả, khối lượng, đơn giá & chữ ký 2 bên.
- Dự phòng hợp lý 5–10% giúp tránh bối rối khi giá vật liệu biến động (thép/xi măng/gạch).
- Trong hợp đồng xây nhà trọn gói, nên có điều khoản rõ ràng về: ai chịu khảo sát địa chất, quy trình phê duyệt VO, đơn giá áp dụng khi thay đổi.
8) Mẹo tối ưu chi phí thực tế (nhưng không hy sinh chất lượng)
- Khảo sát địa chất ngay từ đầu — chi phí khảo sát rất nhỏ so với gia cố sau này. (giảm rủi ro móng nhà)
- Quyết định mức hoàn thiện trước: chốt mã gạch, sơn, cửa → đặt cọc mua sỉ giúp giá tốt hơn.
- Value Engineering (VE): thay vật liệu tương đương rẻ hơn nhưng hiệu năng tương đương (ví dụ: porcelain vân đá thay marble ở vị trí ít thấy).
- Mua vật liệu chính theo lô (thép, xi măng) hoặc để nhà thầu mua hộ theo điều khoản ràng buộc CO/CQ.
- Giám sát thi công (hoặc thuê giám sát độc lập) để giảm hao hụt vật tư — phí giám sát 1–2% nhưng thường tiết kiệm nhiều hơn.
- So sánh ít nhất 3 báo giá cùng BOQ để chọn nhà thầu hợp lý.
9) Checklist nhanh khi dùng công thức để ra báo giá / so sánh nhà thầu
- Xác định diện tích quy đổi rõ ràng (ghi rõ hệ số áp dụng cho ban công, mái, móng…).
- Chốt mức hoàn thiện & mã vật liệu (gạch, sơn, cửa, thiết bị WC).
- Yêu cầu báo cáo khảo sát địa chất.
- Yêu cầu BOQ tách: móng / phần thô / hoàn thiện / phụ lục vật tư.
- Đặt dự phòng 5–10%; nếu công trình có nguy cơ nền yếu, dự phòng cao hơn.
- Ràng buộc VO & retention (giữ 2–5% sau bàn giao để bảo hành).
- Lưu ảnh tiến độ & biên bản nghiệm thu từng mốc.
10) FAQ ngắn — trả lời nhanh các câu hay gặp
Q: Giá/m² nhà thầu báo đã bao gồm móng không?
A: Phụ thuộc. Nhiều nhà thầu “bao” phần móng theo mô tả nhưng có điều kiện: nếu khảo sát phát hiện nền yếu cần gia cố thì sẽ tính VO. Luôn yêu cầu phụ lục móng trong hợp đồng.
Q: Nên chọn đơn giá trọn gói hay bóc tách thô + hoàn thiện?
A: Nếu bạn bận và muốn an tâm, trọn gói tốt nếu BOQ rõ. Nếu bạn muốn kiểm soát vật liệu & giá tốt hơn, bóc tách có lợi nhưng tốn thời gian quản lý.
Q: Dự phòng nên bao nhiêu %?
A: Thông thường 5–10%. Với công trình có yếu tố rủi ro (nền yếu, hẻm, nhiều thay đổi), đặt 10–15%.
11) Kết luận & bước hành động khuyến nghị
- Tính diện tích xây dựng chuẩn trước tiên — đó là nền tảng.
- Chọn đơn giá/m² phù hợp với mức hoàn thiện bạn mong muốn.
- Luôn yêu cầu BOQ & báo cáo khảo sát địa chất — đặc biệt phần móng nhà cần tách rõ.
- Đặt dự phòng 5–10% và ràng buộc VO bằng văn bản.
Hãy để công ty Tiến Phát Số Tám đồng hành cùng bạn trong hành trình này. Vì chúng tôi là công ty xây dựng nhà phố hàng đầu tại Hồ Chí Minh và có đội ngũ nhân viên trẻ, chuyên môn cao, trách nhiệm, và đầy nhiệt huyết để hỗ trợ tạo ra ngôi nhà mơ ước cho bạn và gia đình.
12) Liên hệ để được chúng tôi tư vấn tận tình nhất:
CÔNG TY TNHH ĐẦU TƯ XÂY DỰNG VÀ THƯƠNG MẠI TIẾN PHÁT SỐ TÁM
Địa chỉ: 50A Trương Đăng Quế, Phường 1, Quận Gò Vấp, TP.HCM
Hotline: 0903 768 270 – Anh Vũ (CEO)
Youtube: Xây Dựng Nhà Phố
Website: tienphatsotam.com
