Hoàn thiện là giai đoạn “thay áo” cho ngôi nhà: từ phần thô đã chịu lực, hoàn thiện quyết định thẩm mỹ, tiện nghi và phần lớn cảm nhận giá trị của ngôi nhà. Vì vậy, chi phí hoàn thiện nhà chiếm tỷ trọng đáng kể trong giá xây nhà tổng, và là nơi có nhiều lựa chọn tối ưu để tiết kiệm mà vẫn đẹp.
Bài này phân tích bảng giá hoàn thiện 2025, hạng mục cơ bản, ví dụ dự toán, yếu tố ảnh hưởng, lưu ý khi ký hợp đồng xây nhà trọn gói.
Lưu ý: Giá tham khảo thay đổi theo vùng (TP.HCM/Hà Nội thường cao hơn tỉnh), mức vật tư (kinh tế → tiêu chuẩn → cao cấp), và thời điểm. Các con số dưới đây được trích từ báo giá thị trường cập nhật 2025.
1 — Hoàn thiện gồm những hạng mục nào?
Phần hoàn thiện thường bao gồm (tùy gói/thoả thuận):
- Hoàn thiện mặt ngoài: sơn, ốp mặt tiền, lan can.
- Hoàn thiện mặt trong: trát, sơn tường, ốp lát nền, lát cầu thang, lát vệ sinh.
- Cửa & khung: cửa chính, cửa phòng, cửa WC (gỗ, nhôm, gỗ công nghiệp…).
- Thiết bị vệ sinh & bếp: lavabo, bồn cầu, vòi, chậu rửa, tủ bếp (tuỳ hợp đồng).
- Trần & chiếu sáng: trần thạch cao, đèn, hút mùi.
- Hoàn thiện MEP: thiết bị điện, ổ cắm, công tắc, hệ thống cấp/thoát nước cơ bản.
- Hoàn thiện ngoại thất: sân, cổng, hồ nước, cây xanh (nếu có).
2 — Bảng giá hoàn thiện tham khảo 2025 (có số cụ thể)
Những con số dưới đây là đơn giá tham khảo tại thị trường Việt Nam (cập nhật 2025) — dùng để ước tính sơ bộ; khi lập dự toán chính thức cần BOQ chi tiết & báo giá nhà cung cấp.
Đơn giá hoàn thiện tham khảo (VNĐ / m² sàn)
- Nhà cấp 4 (hoàn thiện tiêu chuẩn): ~ 1.300.000 – 1.500.000 VNĐ/m².
- Nhà phố / nhà ống (hoàn thiện tiêu chuẩn): ~ 1.500.000 – 2.500.000 VNĐ/m² (tùy gói vật liệu).
- Biệt thự / hoàn thiện cao cấp: ~ 2.000.000 – 3.000.000 VNĐ/m² (hoặc cao hơn cho vật liệu nhập khẩu).
Đơn giá theo hạng mục tham khảo (tham khảo tổng hợp thị trường):
- Lát nền (gạch ceramic 60×60): ~150.000 – 250.000 VNĐ/m² (vật liệu + nhân công)
- Sơn nội thất (2 lớp + 1 lớp lót): ~30.000 – 80.000 VNĐ/m² (tùy sơn)
- Cửa gỗ công nghiệp: ~2.500.000 – 6.000.000 VNĐ/cửa (tuỳ loại)
- Thiết bị vệ sinh (bộ trung bình): ~3.000.000 – 10.000.000 VNĐ/bộ
- Trần thạch cao + khung: ~120.000 – 250.000 VNĐ/m²
(Con số trên là khung tham khảo – yêu cầu báo giá chi tiết cho từng sản phẩm).
3 — Phân tích từng hạng mục & cách tối ưu chi phí (chi tiết)
3.1 Lát sàn (phòng khách, phòng ngủ, nhà vệ sinh)
- Lựa chọn vật liệu: gạch ceramic (kinh tế), porcelain (cao cấp), đá tự nhiên (đắt).
- Chi phí ảnh hưởng bởi: kích thước gạch (kích thước lớn ít ron → ít công), công tác thi công (chống ẩm nền), chi phí vận chuyển.
- Mẹo tiết kiệm: dùng porcelain ở vị trí trang trọng (phòng khách), ceramic ở phòng ngủ; chọn kích thước chuẩn để hạn chế cắt.
3.2 Sơn tường & trang trí
- Lựa chọn vật liệu: sơn nội thất phổ thông, sơn chống ẩm, sơn siêu cao cấp (nhập).
- Chi phí: biến động lớn theo thương hiệu sơn & lớp hoàn thiện (mịn, chống bám bẩn).
- Mẹo tiết kiệm: sử dụng sơn khu vực ẩm ướt là loại chống ẩm, các vị trí không tiếp xúc trực tiếp dùng sơn phổ thông; tận dụng màu trung tính để dễ bảo trì.
3.3 Cửa & khung
- Tùy chọn: cửa nhôm kính (giá rẻ → trung bình), cửa gỗ công nghiệp, gỗ tự nhiên (đắt).
- Mẹo: dùng cửa nhôm kính cho mặt tiền phụ, cửa gỗ công nghiệp cho cửa phòng; chỉ dùng gỗ tự nhiên cho cửa chính nếu ngân sách cho phép.
3.4 Thiết bị vệ sinh & bếp
- Lựa chọn bộ thiết bị vệ sinh: từ bộ cơ bản 3–4 triệu → bộ cao cấp 20–30 triệu.
- Mẹo: mua trọn bộ từ cùng nhà cung cấp để được chiết khấu; cân nhắc tiết kiệm ở phòng vệ sinh phụ, đầu tư ở phòng master.
3.5 Trần thạch cao & chiếu sáng
- Trần thạch cao thường: phù hợp với nhà hiện đại, dễ sửa chữa.
- Chi phí: phụ thuộc hệ khung và đèn âm trần RGB/LED.
- Mẹo: dùng đèn LED tiết kiệm năng lượng, chỉ trang trí ở mặt tiền/ phòng khách để giảm chi phí.
3.6 Hoàn thiện mặt tiền & lan can
- Vật liệu: ốp đá (đắt), sơn + lam nhựa/lam nhôm (kinh tế), kính cường lực cho ban công.
- Mẹo: ốp “dải” đá tạo điểm nhấn thay vì ốp toàn bộ để tiết kiệm chi phí nhưng vẫn sang trọng.
4 — Ví dụ dự toán hoàn thiện — 2 case study (số cụ thể)
Các ví dụ sử dụng đơn giá tham khảo 2025 ở phần 2 để minh họa cách bóc tách chi phí. Con số tính là ví dụ mẫu — thực tế yêu cầu BOQ & báo giá cụ thể.
Ví dụ A — Nhà ống 2 tầng, tổng sàn 120 m², hoàn thiện “tiêu chuẩn”
- Đơn giá hoàn thiện tham khảo: 1.800.000 VNĐ/m² (nhà phố trung bình).
- Chi phí hoàn thiện = 1.800.000 × 120 = 216.000.000 VNĐ.
- Bóc tách sơ bộ (ví dụ):
- Lát nền & ốp WC: 60 triệu
- Sơn & trát: 25 triệu
- Cửa + khung: 35 triệu
- Thiết bị vệ sinh + bếp: 30 triệu
- Trần thạch cao + đèn: 20 triệu
- Dự phòng & chi phí khác: 46 triệu (khoảng 20%)
Ví dụ B — Nhà cấp 4, tổng sàn 90 m², hoàn thiện “kinh tế”
- Đơn giá hoàn thiện tham khảo: 1.300.000 VNĐ/m² (nhà cấp 4).
- Chi phí hoàn thiện = 1.300.000 × 90 = 117.000.000 VNĐ.
- Bóc tách sơ bộ: lát nền 20 triệu; sơn 8 triệu; cửa 15 triệu; thiết bị WC + bếp 20 triệu; trần 6 triệu; dự phòng 48 triệu (chưa bao gồm sân & cổng).
5 — Yếu tố làm thay đổi chi phí hoàn thiện nhà
- Chất lượng vật liệu & thương hiệu (nhập khẩu đắt hơn nội địa).
- Độ phức tạp thiết kế (trần nhiều cấp, chi tiết phào chỉ, ban công uốn).
- Khu vực thi công: nội thành (TP.HCM/Hà Nội) thường cao hơn tỉnh lẻ do nhân công & logistics.
- Tình trạng phần thô bàn giao: phần thô làm chỉn chu giúp giảm chi phí hoàn thiện; phần thô kém (tường ẩm, không phẳng) tăng công chỉnh.
- Hẻm nhỏ / công tác vận chuyển: thêm chi phí bốc xếp, di chuyển vật liệu.
- Giám sát thi công: giám sát chặt chẽ giảm thất thoát, hạn chế phát sinh; thường nên tính vào ngân sách (1–2% tổng dự án).
6 — Lưu ý hợp đồng khi chọn xây nhà trọn gói (phần hoàn thiện)
Khi ký hợp đồng trọn gói, chú ý các điều khoản về hoàn thiện:
- Phụ lục hoàn thiện (BOQ) chi tiết: mỗi hạng mục, chủng loại vật tư, mã hàng, đơn giá.
- Hệ thống mẫu vật liệu (sample): phải có xác nhận mẫu trước khi đặt hàng (gạch, sơn, cửa).
- VO (Variation Order): mọi thay đổi chủng loại/phạm vi phải có VO bằng văn bản và đơn giá điều chỉnh.
- Bảo hành hoàn thiện: sơn, ốp lát, thiết bị điện nước — thời hạn & phạm vi (ví dụ: 12 tháng cho hoàn thiện).
- Xin phép & lệ phí: một số nhà thầu trọn gói bao gồm thủ tục xin phép xây dựng trong gói (kiểm tra điều này vì nó ảnh hưởng vào giá xây nhà tổng).
7 — Checklist kiểm tra trước nghiệm thu hoàn thiện (dùng ngay)
- Đối chiếu BOQ & hóa đơn vật tư (CO/CQ) cho hạng mục chính (cửa, bếp, thiết bị WC).
- Kiểm tra độ phẳng sàn, ron gạch, mạch vữa.
- Test điện (aptomat, nối đất), test nước (áp lực, rò rỉ).
- Kiểm tra sơn (màu, độ che phủ, lỗi phun sơn).
- Kiểm tra cửa (khoá, bản lề), độ khít & vận hành.
- Lập biên bản nghiệm thu từng hạng mục có 3 chữ ký (chủ đầu tư — giám sát — nhà thầu).
8 — Kết luận & hành động đề xuất
- Chi phí hoàn thiện nhà là khoản có thể điều chỉnh linh hoạt bằng lựa chọn vật liệu, thiết kế và quản lý thi công. Tuy nhiên đừng tiết kiệm mù quáng ở những hạng mục ảnh hưởng tới độ bền (chống ẩm, điện nước, cửa chính).
- Dùng bảng giá tham khảo 2025 trong bài để ước lượng sơ bộ, sau đó yêu cầu BOQ chi tiết & báo giá chính thức từ nhà thầu/nhà cung cấp.
- Khi ký hợp đồng xây nhà trọn gói, yêu cầu phụ lục hoàn thiện rõ ràng, mẫu vật liệu, điều khoản VO & bảo hành (nhiều nhà thầu hỗ trợ thủ tục xin phép xây dựng trong gói — kiểm tra kỹ để tránh phát sinh).
Hành động bạn nên làm ngay:
- Xác định mức hoàn thiện mong muốn (Kinh tế / Tiêu chuẩn / Cao cấp).
- Lấy 2–3 báo giá hoàn thiện chi tiết (BOQ) từ nhà thầu/nhà phân phối cho so sánh.
- Chốt mẫu vật liệu & ký phụ lục BOQ trước khi đặt vật tư.
Và hãy để công ty Tiến Phát Số Tám đồng hành cùng bạn trong hành trình này. Vì chúng tôi là công ty xây dựng nhà phố hàng đầu tại Hồ Chí Minh và có đội ngũ nhân viên trẻ, chuyên môn cao, trách nhiệm, và đầy nhiệt huyết để hỗ trợ tạo ra ngôi nhà mơ ước cho bạn và gia đình.
9 — Liên hệ để được chúng tôi tư vấn tận tình nhất:
CÔNG TY TNHH ĐẦU TƯ XÂY DỰNG VÀ THƯƠNG MẠI TIẾN PHÁT SỐ TÁM
Địa chỉ: 50A Trương Đăng Quế, Phường 1, Quận Gò Vấp, TP.HCM
Hotline: 0903 768 270 – Anh Vũ (CEO)
Youtube: Xây Dựng Nhà Phố
Website: tienphatsotam.com
