CHI PHÍ XÂY NHÀ 2 TẦNG: Bảng tính chi tiết & ví dụ thực tế (từ móng đến hoàn thiện)

Xây nhà 2 tầng là khoản đầu tư lớn — từ mẫu nhà đẹp bạn chọn, đến cấu trúc móng, chất lượng vật liệu đều ảnh hưởng trực tiếp đến chi phí xây nhà 2 tầng. Bài viết này dẫn bạn qua mọi chi tiết: công thức tính, ví dụ số học minh hoạ từng bước (từng chữ số), bảng phân bổ chi phí, cách tối ưu (value engineering), lịch thanh toán an toàn, điều khoản hợp đồng cần có, QA/QC và cả hồ sơ xin phép xây dựng liên quan. Mỗi phần có gợi ý hình ảnh để bạn dùng cho web hoặc trình bày với nhà thầu.

1. Những yếu tố chính ảnh hưởng chi phí xây nhà 2 tầng

• Diện tích sàn (m²) — căn bản nhất.
• Mức hoàn thiện (kinh tế / tiêu chuẩn / cao cấp).
• Địa chất & móng (nền yếu → ép cọc/khoan nhồi tăng mạnh chi phí).
• Thiết kế & cấu trúc (mặt tiền nhiều chi tiết, dầm lớn, sàn rỗng).
• Vật liệu & thương hiệu (thép, xi măng, đồ thiết bị vệ sinh, cửa, gạch, đá).
• Nhân công khu vực (TP.HCM thường cao hơn tỉnh).
• Quy mô công trình & yêu cầu kỹ thuật MEP (hệ thống PCCC, thang máy nhỏ…).
• Chi phí pháp lý & hồ sơ (hồ sơ xin phép xây dựng, phí hoàn công).
• Biến động giá thị trường (thép / xi măng biến động theo chu kỳ — cần dự phòng).

2. Các hạng mục chi phí (móng → hoàn thiện) — mô tả & lưu ý

2.1 Khảo sát & thiết kế

• Khảo sát hiện trạng, địa chất (nếu cần), thiết kế kiến trúc + kết cấu + MEP.
• Lưu ý: KHẢO SÁT ĐỊA CHẤT bắt buộc nếu lên tầng (≥2 tầng) hoặc nghi nền yếu.

2.2 Chi phí xin phép & pháp lý

• Lệ phí nộp UBND, công chứng giấy tờ, phí đo đạc, chi phí hoàn công sau thi công.

2.3 Móng & gia cố nền

• Móng băng, móng đơn, cọc ép hoặc khoan nhồi — chi phí thay đổi lớn.
• Lưu ý: móng chiếm 10–20% tổng ngân sách nhưng có thể tăng mạnh nếu dùng cọc.

2.4 Phần thô (kết cấu)

• Cột, dầm, sàn, tường chịu lực, mái, đổ bê tông, hệ chống thấm sơ bộ.
• Thường chiếm ~40–55% chi phí nếu tính theo gói thô.

2.5 MEP (điện — nước — điều hoà — thoát nước)

• Hệ phân phối điện, aptomat, ống nước, các thiết bị, vật tư PCCC nếu cần.

2.6 Hoàn thiện (ốp lát, sơn, cửa, thiết bị vệ sinh, nội thất cơ bản)

• Tùy mức hoàn thiện: vật liệu phổ thông → cao cấp (ví dụ đá tự nhiên, gỗ tự nhiên).

2.7 Nội thất & cảnh quan (tùy chọn)

• Tủ bếp, tủ âm tường, hệ đồ gỗ, sân vườn, cổng rào.

2.8 Chi phí khác

• Vận chuyển, vệ sinh công nghiệp, thuế VAT (nếu có), phí bảo hiểm thi công, phí tư vấn giám sát/PM.

3. Ví dụ tính chi phí chi tiết (mẫu số học bước-bước từng chữ số)

Giả định dự án minh hoạ: nhà 2 tầng, diện tích footprint = 60 m², tổng sàn = 120 m² (2 × 60 m²). Ta tính 3 mức hoàn thiện tham khảo.

Mức giả định giá hoàn thiện tham khảo (giá minh hoạ, tùy vùng & thời điểm)

• Gói Kinh tế: 5.000.000 VNĐ / m²
• Gói Tiêu chuẩn: 6.500.000 VNĐ / m²
• Gói Cao cấp: 9.000.000 VNĐ / m²

Lưu ý: đây là giá hoàn thiện trung bình (vật liệu + nhân công) — chưa bao gồm: khảo sát địa chất, lệ phí xin phép, phí tư vấn/PM, retention, và có thể chưa gồm VAT.

A — Tính Base Cost (giá hoàn thiện × tổng diện tích sàn) — từng bước số học

Diện tích sàn = 120 m².

Gói Kinh tế: 5.000.000 × 120 = ?

• 5.000.000 × 100 = 500.000.000.
• 5.000.000 × 20 = 100.000.000.
• Tổng = 500.000.000 + 100.000.000 = 600.000.000 VNĐ.
  → Base_cost_kinh tế = 600.000.000 VNĐ.

Gói Tiêu chuẩn: 6.500.000 × 120 = ?

• 6.500.000 × 100 = 650.000.000.
• 6.500.000 × 20 = 130.000.000.
• Tổng = 650.000.000 + 130.000.000 = 780.000.000 VNĐ.
  → Base_cost_tiêu chuẩn = 780.000.000 VNĐ.

Gói Cao cấp: 9.000.000 × 120 = ?

• 9.000.000 × 100 = 900.000.000.
• 9.000.000 × 20 = 180.000.000.
• Tổng = 900.000.000 + 180.000.000 = 1.080.000.000 VNĐ.
  → Base_cost_cao cấp = 1.080.000.000 VNĐ.

(đây là bước cơ sở để bóc tách tiếp các khoản phụ khác)

B — Các khoản phụ thêm (ví dụ & tính từng chữ số)

Các khoản phụ phổ biến cần thêm: thiết kế & khảo sát, phí PM (Project Management) hoặc tư vấn giám sát, dự phòng (contingency), phí xin phép (ví dụ), khảo sát địa chất, retention (giữ lại), VAT (nếu có). Ta lấy các tỉ lệ minh họa:

• Thiết kế & khảo sát: 3% của Base_cost (thường 2–5%).
• Phí PM / giám sát: 3% của Base_cost (nếu bạn thuê PM).
• Dự phòng (contingency): 7% của Base_cost (tùy rủi ro → 5–10%).
• Lệ phí hành chính/ xin phép: lấy ví dụ 5.000.000 VNĐ (thực tế dao động 2–15 triệu).
• Khảo sát địa chất (nếu cần): lấy ví dụ 8.000.000 VNĐ.
• Retention (giữ lại): 5% của Base_cost — trả sau thời hạn bảo hành.

Ta sẽ tính ví dụ theo 3 mức.

1) Gói Kinh tế — tính từng bước

• Base_cost = 600.000.000 VNĐ (từ trên).
• Thiết kế 3% = 600.000.000 × 3% = ?
  • 600.000.000 × 0.03 = (600.000.000 × 3) / 100 = 1.800.000.000 / 100 = 18.000.000 VNĐ.
• PM 3% = same as thiết kế = 18.000.000 VNĐ.
• Dự phòng 7% = 600.000.000 × 7% = ?
  • 600.000.000 × 0.07 = (600.000.000 × 7) /100 = 4.200.000.000 /100 = 42.000.000 VNĐ.
• Lệ phí xin phép = 5.000.000 VNĐ (ví dụ).
• Khảo sát địa chất = 8.000.000 VNĐ (nếu thực hiện).
• Retention 5% = 600.000.000 × 5% = ?
  • 600.000.000 × 0.05 = (600.000.000 × 5) / 100 = 3.000.000.000 /100 = 30.000.000 VNĐ (giữ lại đến khi bảo hành kết thúc).

Tổng ước tính (bao gồm tất cả phần trên, chưa trừ retention):

• Base + thiết kế = 600.000.000 + 18.000.000 = 618.000.000.
  • PM = 618.000.000 + 18.000.000 = 636.000.000.
  • dự phòng = 636.000.000 + 42.000.000 = 678.000.000.
  • lệ phí = 678.000.000 + 5.000.000 = 683.000.000.
  • khảo sát địa chất = 683.000.000 + 8.000.000 = 691.000.000 VNĐ.

=> Tổng dự toán gói Kinh tế ≈ 691.000.000 VNĐ (lưu ý: trong đó retention 30.000.000 VNĐ được giữ lại, trả sau).

2) Gói Tiêu chuẩn — tính từng bước

• Base_cost = 780.000.000 VNĐ.
• Thiết kế 3% = 780.000.000 × 3% = ?
  • 780.000.000 × 0.03 = (780.000.000 × 3) /100 = 2.340.000.000 /100 = 23.400.000 VNĐ.
• PM 3% = 23.400.000 VNĐ.
• Dự phòng 7% = 780.000.000 × 7% = ?
  • 780.000.000 × 0.07 = (780.000.000 × 7) /100 = 5.460.000.000 /100 = 54.600.000 VNĐ.
• Lệ phí xin phép = 5.000.000 VNĐ.
• Khảo sát địa chất = 8.000.000 VNĐ.
• Retention 5% = 780.000.000 × 5% = ?
  • 780.000.000 × 0.05 = (780.000.000 × 5) /100 = 3.900.000.000 /100 = 39.000.000 VNĐ.

Tổng ước tính:

• Base + thiết kế = 780.000.000 + 23.400.000 = 803.400.000.
  • PM = 803.400.000 + 23.400.000 = 826.800.000.
  • dự phòng = 826.800.000 + 54.600.000 = 881.400.000.
  • lệ phí = 881.400.000 + 5.000.000 = 886.400.000.
  • khảo sát địa chất = 886.400.000 + 8.000.000 = 894.400.000 VNĐ.

=> Tổng dự toán gói Tiêu chuẩn ≈ 894.400.000 VNĐ (retention 39.000.000 giữ lại).

3) Gói Cao cấp — tính từng bước

• Base_cost = 1.080.000.000 VNĐ.
• Thiết kế 3% = 1.080.000.000 × 3% = ?
  • 1.080.000.000 × 0.03 = (1.080.000.000 × 3) /100 = 3.240.000.000 /100 = 32.400.000 VNĐ.
• PM 3% = 32.400.000 VNĐ.
• Dự phòng 7% = 1.080.000.000 × 7% = ?
  • 1.080.000.000 × 0.07 = (1.080.000.000 × 7)/100 = 7.560.000.000 /100 = 75.600.000 VNĐ.
• Lệ phí xin phép = 5.000.000 VNĐ.
• Khảo sát địa chất = 8.000.000 VNĐ.
• Retention 5% = 1.080.000.000 × 5% = ?
  • 1.080.000.000 × 0.05 = (1.080.000.000 × 5)/100 = 5.400.000.000 /100 = 54.000.000 VNĐ.

Tổng ước tính:

• Base + thiết kế = 1.080.000.000 + 32.400.000 = 1.112.400.000.
  • PM = 1.112.400.000 + 32.400.000 = 1.144.800.000.
  • dự phòng = 1.144.800.000 + 75.600.000 = 1.220.400.000.
  • lệ phí = 1.220.400.000 + 5.000.000 = 1.225.400.000.
  • khảo sát địa chất = 1.225.400.000 + 8.000.000 = 1.233.400.000 VNĐ.

=> Tổng dự toán gói Cao cấp ≈ 1.233.400.000 VNĐ (retention 54.000.000 giữ lại).

Ghi chú quan trọng về số trên

• Các con số trên là ví dụ minh hoạ dựa trên giả định giá/m². Thực tế: đơn giá vật liệu, nhân công, chi phí vận chuyển, giá thép/xi măng thay đổi theo thời điểm và vị trí (TP.HCM cao hơn ngoại tỉnh).
• Nếu cần ép cọc / khoan nhồi do nền yếu thì chi phí móng có thể tăng từ 150.000.000 – 400.000.000 VNĐ (tùy số lượng & chiều dài cọc) — bạn phải cộng thêm vào Base_cost (thường ở phần móng).
• Retention là tiền giữ lại để bảo đảm bảo hành — thông thường 5% tổng hợp đồng (không tính dự phòng).

4. Thanh toán & giữ tiền (recommended payment schedule)

Đề xuất lịch thanh toán an toàn cho chủ nhà & nhà thầu (ví dụ với hợp đồng trọn gói):

1. Đặt cọc ký hợp đồng (ký HĐ): 10% tổng hợp đồng (bao gồm VAT nếu có).
2. Thanh toán sau khi hoàn thành phần móng: 20% (sau nghiệm thu móng).
3. Thanh toán sau hoàn thành phần thô (khung + mái): 30% (nghiệm thu phần thô).
4. Thanh toán sau hoàn thiện 70–80%: 30–35% (nghiệm thu hoàn thiện).
5. Bàn giao & thanh toán cuối (trả hết trừ retention): phần còn lại (5% retention được giữ cho bảo hành 6–12 tháng).

Ví dụ với Gói Tiêu chuẩn (tổng = 894.400.000 VNĐ) — giả sử retention 5% = 39.000.000 VNĐ (như tính trên), tiến độ có thể cụ thể:

• Ký HĐ / đặt cọc 10% = 894.400.000 × 10% = ?
  • 894.400.000 × 0.1 = 89.440.000 VNĐ.
• Sau móng 20% = 894.400.000 × 20% = 178.880.000 VNĐ.
• Sau phần thô 30% = 894.400.000 × 30% = 268.320.000 VNĐ.
• Sau hoàn thiện 35% = 894.400.000 × 35% = 313.040.000 VNĐ.
• Giữ lại 5% = 39.000.000 VNĐ (thanh toán sau 6–12 tháng).

(Phải có biên bản nghiệm thu kèm ảnh để trả tiền).

5. Cách tiết kiệm chi phí & Value Engineering (VE) cụ thể cho nhà 2 tầng

Những điểm VE thực tế giúp giảm chi phí xây nhà 2 tầng mà không mất công năng:

1. Thiết kế theo module vật liệu
   • Dùng kích thước gạch/đá/thùng cửa chuẩn để giảm cắt/ lãng phí → giảm hao hụt 5–8%.
2. Tối giản mặt tiền nơi không cần thể hiện
   • Giảm phào chỉ, đá ốp toàn bộ → chọn sơn kỹ thuật + ốp điểm nhấn.
   • Tiết kiệm trên chi phí hoàn thiện.
3. Chọn vật liệu tương đương — chi phí vòng đời
   • Thay đá tự nhiên ở toàn bộ mặt tiền bằng đá nhân tạo/porcelain ở vùng dễ nhìn, đá thật ở lõi điểm nhấn.
   • So sánh chi phí vòng đời (mua + bảo trì 10 năm).
4. Mua vật liệu chính theo lô
   • Xi măng, thép, gạch mua theo lô lượng lớn thường được chiết khấu. Yêu cầu chứng từ, CO/CQ.
5. Sử dụng hệ cửa nhôm kính tiêu chuẩn thay cho gỗ tự nhiên
   • Cửa nhôm hệ tốt + kính Low-E cho mặt tiền → bền & rẻ hơn gỗ tự nhiên.
6. Tối ưu MEP để giảm chiều dài ống & thi công
   • Đặt phòng ướt (bếp, WC) gần nhau theo chiều dọc để giảm đường ống → ít vật liệu & chi phí lao động.
7. Tiết kiệm nhân công bằng phương pháp thi công hiệu quả
   • Dùng phương pháp lắp ghép/module ở phần tường nội thất hoặc vật liệu khô có thể giảm thời gian thi công.

6. Hợp đồng, BOQ & điều khoản bắt buộc để tránh bị đội chi phí

Khi ký hợp đồng với công ty xây dựng tại Hồ Chí Minh hay “công ty xây dựng gần tôi”, yêu cầu HĐ phải có:

• Phụ lục BOQ chi tiết (đơn giá, khối lượng, thương hiệu vật liệu) — không chỉ báo giá tổng.
• Tiến độ & mốc nghiệm thu: ràng buộc thanh toán theo nghiệm thu.
• Phạt chậm tiến độ: ví dụ 0.03–0.1% giá trị phần chậm/ngày.
• Retention: 5–10% giữ cho bảo hành.
• Variation Order (VO): mẫu VO khi thay đổi, ghi rõ đơn giá, tổng tiền và thời gian bổ sung — KHÔNG CHO PHÉP triển khai khi chưa có VO ký.
• Cam kết thương hiệu vật liệu: nêu rõ mã/nhãn hàng cho đồ thiết bị vệ sinh, cửa, sơn, thép chủ lực.
• Cơ chế điều chỉnh giá: cách xử lý khi giá vật liệu biến động (nếu chấp nhận điều chỉnh).
• Bảo hiểm thi công & an toàn: giấy tờ bảo hiểm trách nhiệm dân sự.

7. QA/QC & Nghiệm thu giai đoạn — checklist thực tế

Giữ chất lượng = tránh phát sinh. Một checklist nghiệm thu giai đoạn (ít nhất):

Giai đoạn trước đổ bê tông (cốt thép & coffa)

• Kiểm tra bản vẽ thi công vs hiện trường.
• Đường kính & số thép đúng chi tiết, buộc đúng nếp.
• Cốt thép có mác thép & chứng từ.
• Cofa chắc chắn, kích thước đúng tolerance.

Sau đổ bê tông (24–72 giờ đầu)

• Duy trì bảo dưỡng (cure) đúng cỡ thời gian.
• Kiểm tra bề mặt, không có lõm lớn/ rỗ khí lớn.
• Nếu cần test mẫu bê tông (cubic/cylinder) theo yêu cầu.

Trước khi che kín MEP

• Test áp lực ống cấp nước (1.5 lần áp lực hoạt động, giữ trong 24h).
• Test thông mạch hệ điện (resistance) và nối đất.

Trước khi hoàn thiện (gạch/sơn)

• Độ phẳng sàn/tường trong tolerance.
• Kiểm tra ron, khe co giãn, bề mặt sơn mẫu.
• Thử chức năng thiết bị vệ sinh, vòi, khóa.

Bàn giao & hoàn công

• Bàn giao as-built, hình ảnh hiện trạng, biên bản nghiệm thu, phiếu bảo hành.
• Lưu trữ hóa đơn, CO/CQ thiết bị quan trọng (thép chủ lực, thiết bị điện).

8. Liên hệ với hồ sơ xin phép xây dựng (điểm cần lưu ý)

Trước khi triển khai thi công (nhất là khi bạn tính chi phí xây nhà 2 tầng), đảm bảo:

• Bản vẽ thi công đầy đủ (mặt bằng vị trí, các tầng, mặt đứng, mặt cắt, sơ đồ móng).
• Thông số chiều cao tổng, lộ giới, khoảng lùi nếu có.
• Biện pháp thi công nếu làm ảnh hưởng nhà liền kề (phần móng).
• Hồ sơ PCCC nếu thay đổi công năng (ví dụ: tầng trệt thành KD).
• Chuẩn bị hồ sơ xin phép xây dựng trước khi ký hợp đồng thi công để tránh bị đình chỉ giữa chừng (chi phí dừng máy & đàn hồi nhân công tốn kém).

9. Checklist hành động ngay (tóm tắt hướng thực thi)

•  Đo & vẽ hiện trạng chính xác (nộp cho KTS).
•  Quyết định mức hoàn thiện (kinh tế / tiêu chuẩn / cao cấp).
•  Yêu cầu BOQ sơ bộ trước khi ký hợp đồng.
•  Tiến hành khảo sát địa chất nếu xây ≥2 tầng hoặc nghi nền yếu.
•  Lập kế hoạch thanh toán & retention (theo đề xuất trên).
•  Soạn hợp đồng kèm BOQ, VO, phạt chậm, retention.
•  Lập QA/QC checklist & lịch nghiệm thu giai đoạn.
•  Chuẩn bị hồ sơ xin phép xây dựng & nộp trước khi khởi công.

10. Một vài câu hỏi thường gặp (FAQ ngắn)

Q1 — Có nên lấy báo giá “giá tổng” không có BOQ?
A: Không. Luôn yêu cầu BOQ (Bill of Quantities) chi tiết — chỉ so sánh BOQ mới công bằng.

Q2 — Nên giữ lại bao nhiêu tiền (retention)?
A: Thông thường 5% tổng nghiệm thu, giữ đến khi hết thời hạn bảo hành (6–12 tháng).

Q3 — Khảo sát địa chất có bắt buộc?
A: Nên làm nếu xây ≥2 tầng hoặc khu có tiền sử nền yếu — chi phí khảo sát nhỏ so với rủi ro sửa móng.

Q4 — Tôi muốn tiết kiệm: nên giảm gì?
A: Tối giản mặt tiền, chọn vật liệu hoàn thiện tương đương, tối ưu layout để giảm chiều dài ống MEP, mua vật liệu chính theo lô.

11. Kết luận & đề xuất hành động cho bạn

• Bắt đầu bằng khóa bản vẽ thi công và BOQ trước khi gọi nhà thầu; đó là nền tảng để kiểm soát chi phí xây nhà 2 tầng.
• Luôn dành dự phòng 5–10% và thực hiện khảo sát địa chất nếu cần.
• Yêu cầu hợp đồng có BOQ, VO và retention; thanh toán theo mốc nghiệm thu.

Hãy để công ty Tiến Phát Số Tám đồng hành cùng bạn trong hành trình này. Vì chúng tôi là công ty xây dựng nhà phố hàng đầu tại Hồ Chí Minh và có đội ngũ nhân viên trẻ, chuyên môn cao, trách nhiệm, và đầy nhiệt huyết để hỗ trợ tạo ra ngôi nhà mơ ước cho bạn và gia đình.

12. Liên hệ để được chúng tôi tư vấn tận tình nhất:

CÔNG TY TNHH ĐẦU TƯ XÂY DỰNG VÀ THƯƠNG MẠI TIẾN PHÁT SỐ TÁM

Địa chỉ: 50A Trương Đăng Quế, Phường 1, Quận Gò Vấp, TP.HCM

Hotline: 0903 768 270 – Anh Vũ (CEO)

Youtube: Xây Dựng Nhà Phố

Website: tienphatsotam.com