Khi bắt đầu hành trình xây dựng, câu hỏi đầu tiên của hầu hết gia chủ là:
“Xây nhà hết bao nhiêu tiền?”
Và ngay sau đó là:
“Đơn giá xây dựng phần thô 2026 hiện nay bao nhiêu một m2?”
Tuy nhiên, điều quan trọng hơn con số chính là: đơn giá đó bao gồm những gì? Nếu không hiểu rõ phạm vi công việc, gia chủ rất dễ rơi vào tình trạng báo giá rẻ ban đầu nhưng phát sinh lớn khi thi công.
Bài viết này sẽ phân tích chi tiết, cập nhật và chuyên sâu toàn bộ nội dung liên quan đến đơn giá xây dựng phần thô năm 2026.
1. Đơn giá xây dựng phần thô là gì?
Đơn giá xây dựng phần thô là mức giá tính theo m2 sàn xây dựng, bao gồm:
- Thi công phần móng
- Kết cấu khung (cột, dầm, sàn)
- Tường xây
- Cầu thang
- Hệ thống điện nước âm tường cơ bản
- Nhân công hoàn thiện cơ bản (tùy gói)
Lưu ý: Phần thô không bao gồm vật tư hoàn thiện như gạch ốp lát, sơn nước, thiết bị vệ sinh cao cấp…
Nhiều gia chủ chưa có kinh nghiệm xây nhà lần đầu thường nhầm lẫn giữa:
- Xây thô + nhân công hoàn thiện
- Xây thô trọn gói
- Chìa khóa trao tay
Việc hiểu sai sẽ khiến việc tính toán “xây nhà hết bao nhiêu tiền” bị lệch rất nhiều.
2. Đơn giá xây dựng phần thô 2026 cập nhật theo mặt bằng thị trường
Tùy theo khu vực (TP.HCM, Hà Nội, tỉnh thành), quy mô và độ phức tạp, đơn giá xây dựng phần thô 2026 dao động theo từng phân khúc:
🔹 Nhà phố tiêu chuẩn (1–3 tầng)
- Mức trung bình thị trường
🔹 Nhà biệt thự, mái Nhật, mái Thái
- Cao hơn do kết cấu phức tạp
🔹 Nhà cấp 4
- Mức đơn giá khác biệt do diện tích và móng
Riêng với chi phí xây nhà cấp 4 100m2, phần thô chiếm khoảng 55–65% tổng ngân sách.
Lưu ý quan trọng:
Giá theo m2 chỉ chính xác khi có hồ sơ thiết kế nhà chi tiết. Nếu không, mọi báo giá chỉ mang tính tham khảo.
3. Đơn giá xây dựng phần thô 2026 bao gồm những hạng mục cụ thể nào?
Đây là phần quan trọng nhất mà gia chủ cần hiểu rõ trước khi ký hợp đồng.
3.1. Công tác chuẩn bị & phần móng
Bao gồm:
- Định vị công trình
- Đào đất móng
- Đổ bê tông lót
- Gia công và lắp đặt thép móng
- Đổ bê tông móng (móng đơn, móng băng hoặc móng cọc tùy thiết kế nhà)
Móng chiếm 15–25% giá trị phần thô.
Loại móng phụ thuộc vào:
- Địa chất
- Số tầng
- Tải trọng công trình
3.2. Kết cấu khung bê tông cốt thép
Bao gồm:
- Cột
- Dầm
- Sàn
- Cầu thang bê tông
Đây là “xương sống” công trình, quyết định tuổi thọ 30–50 năm.
Khối lượng thép và bê tông phụ thuộc vào hồ sơ thiết kế nhà. Nếu không có bản vẽ chuẩn, rất khó kiểm soát vật tư và đánh giá chính xác đơn giá xây dựng phần thô.
3.3. Xây tường & tô trát
Bao gồm:
- Xây tường bao
- Xây tường ngăn phòng
- Tô trát trong và ngoài nhà
Vật liệu phổ biến:
- Gạch đất nung
- Gạch bê tông nhẹ
Việc chọn loại gạch ảnh hưởng đến:
- Cách âm
- Cách nhiệt
- Phong thủy nhà ở (theo quan niệm vật liệu tự nhiên)
3.4. Hệ thống điện nước âm tường cơ bản
Bao gồm:
- Ống luồn dây điện
- Ống cấp – thoát nước
- Hộp kỹ thuật
Chưa bao gồm:
- Thiết bị điện
- Đèn
- Thiết bị vệ sinh
Gia chủ cần kiểm tra kỹ phần này khi review công ty xây dựng để tránh tình trạng sử dụng vật tư kém chất lượng.
4. Những hạng mục KHÔNG nằm trong đơn giá phần thô
Gia chủ thường hiểu nhầm phần này.
Không bao gồm:
- Gạch ốp lát
- Sơn nước hoàn thiện
- Cửa nhôm kính, cửa gỗ cao cấp
- Tủ bếp, nội thất
- Đá cầu thang, lan can kính
Nếu không phân biệt rõ, khi tính “xây nhà hết bao nhiêu tiền” sẽ bị thiếu ngân sách hoàn thiện.
5. Yếu tố ảnh hưởng đến đơn giá xây dựng phần thô 2026
5.1. Thiết kế nhà
Nhà vuông vức → tiết kiệm
Nhà nhiều ban công, mái đua → tăng chi phí
Thiết kế nhà chính là yếu tố quyết định 70–80% ngân sách.
5.2. Thời điểm xây dựng
Nếu bạn đang chuẩn bị xây trong tuổi làm nhà 2026 và đã xem tuổi làm nhà phù hợp, nên lưu ý:
- Mùa cao điểm giá nhân công tăng
- Vật tư biến động theo thị trường
5.3. Vị trí xây dựng
- Hẻm nhỏ → tăng chi phí vận chuyển
- Khu dân cư đông → hạn chế giờ thi công
6. Cách tính diện tích xây dựng để áp dụng đơn giá
Diện tích tính tiền không chỉ là diện tích sàn.
Ví dụ:
- Móng: 30–70%
- Sàn tầng: 100%
- Mái bê tông: 50–70%
- Mái ngói vì kèo: 30–50%
Với chi phí xây nhà cấp 4 100m2, diện tích tính tiền có thể lên đến 120–150m2 tùy loại móng và mái.
Đây là yếu tố quan trọng khi gia chủ hỏi “xây nhà hết bao nhiêu tiền”.
7. Làm sao để không bị “hớ” khi ký hợp đồng phần thô?
Dựa trên kinh nghiệm xây nhà lần đầu của nhiều gia chủ, bạn nên:
- Yêu cầu bóc tách khối lượng rõ ràng
- Kiểm tra chủng loại thép, xi măng
- So sánh ít nhất 2–3 đơn vị trước khi quyết định
- Tham khảo review công ty xây dựng thực tế
Đừng chọn nhà thầu chỉ vì giá rẻ nhất.
8. Kết luận
Đơn giá xây dựng phần thô 2026 không chỉ là con số/m2.
Điều quan trọng hơn là:
- Bao gồm những gì?
- Tính theo diện tích nào?
- Dựa trên hồ sơ thiết kế nhà ra sao?
- Có phù hợp phong thủy nhà ở và tuổi làm nhà 2026 không?
Nếu bạn muốn biết chính xác xây nhà hết bao nhiêu tiền, hãy bắt đầu từ:
✔ Một bộ hồ sơ thiết kế chi tiết
✔ Bảng bóc tách khối lượng rõ ràng
✔ Áp dụng đúng đơn giá xây dựng phần thô
✔ Lựa chọn nhà thầu có uy tín
Trong xây dựng, hiểu rõ phạm vi công việc quan trọng hơn việc săn giá rẻ.
Hãy để Công ty Tiến Phát Số Tám đồng hành cùng bạn trong hành trình này. Vì chúng tôi là công ty xây dựng nhà phố hàng đầu tại Hồ Chí Minh và có đội ngũ nhân viên trẻ, chuyên môn cao, trách nhiệm, và đầy nhiệt huyết để hỗ trợ tạo ra ngôi nhà mơ ước cho bạn và gia đình.
9. Liên hệ để được chúng tôi tư vấn tận tình nhất:
CÔNG TY TNHH ĐẦU TƯ XÂY DỰNG VÀ THƯƠNG MẠI TIẾN PHÁT SỐ TÁM
Địa chỉ: 50A Trương Đăng Quế, Phường 1, Quận Gò Vấp, TP.HCM
Hotline: 0903 768 270 – Anh Vũ (CEO)
Youtube: Xây Dựng Nhà Phố
Website: tienphatsotam.com
