Mở đầu: Vì sao “vỡ ngân sách” thường xảy ra ở giai đoạn hoàn thiện?
Trong thực tế thi công, 70% trường hợp đội giá xây nhà không đến từ phần thô hay móng nhà, mà phát sinh mạnh nhất ở giai đoạn hoàn thiện.
Nguyên nhân phổ biến:
- Dự toán ban đầu thiếu chi tiết
- Không kiểm soát vật liệu hoàn thiện
- Thay đổi lựa chọn giữa chừng
- Hiểu sai về khái niệm xây nhà trọn gói
👉 Vì vậy, lập dự toán chi phí hoàn thiện nhà trọn gói không chỉ là cộng số, mà là một kỹ năng quản trị tài chính công trình.
Bài viết này chia sẻ kinh nghiệm thực chiến, giúp bạn:
- Lập dự toán sát thực tế
- Kiểm soát chi phí hoàn thiện nhà hiệu quả
- Tránh phát sinh “âm thầm”
- Giữ ổn định giá xây nhà từ đầu đến cuối
1. Hiểu đúng bản chất “chi phí hoàn thiện nhà trọn gói”
Chi phí hoàn thiện nhà gồm những gì?
Thông thường bao gồm:
- Hoàn thiện kiến trúc:
- Gạch ốp lát
- Sơn nước
- Trần thạch cao
- Cửa đi – cửa sổ
- Hoàn thiện MEP:
- Điện – nước
- Thiết bị vệ sinh
- Thiết bị chiếu sáng
- Nội thất cơ bản (tùy gói):
- Tủ bếp
- Tủ lavabo
- Lan can, tay vịn
⚠️ Không phải hợp đồng xây nhà trọn gói nào cũng bao gồm tất cả nội dung trên.
Sai lầm thường gặp
- Nghĩ rằng “trọn gói = không phát sinh”
- Không đọc kỹ danh mục vật tư hoàn thiện
- Không phân biệt “vật liệu cơ bản” và “vật liệu theo lựa chọn”
2. Nguyên tắc vàng khi lập dự toán chi phí hoàn thiện nhà
Nguyên tắc 1: Dự toán phải gắn với bản vẽ chi tiết
Không thể lập dự toán chính xác nếu:
- Bản vẽ chưa chốt vật liệu
- Chưa xác định phong cách hoàn thiện
- Chưa rõ kích thước, diện tích từng không gian
👉 Bản vẽ càng chi tiết → dự toán càng sát thực tế → giá xây nhà càng ổn định.
Nguyên tắc 2: Dự toán theo “mặt bằng sử dụng”, không theo cảm tính
- Phòng khách ≠ phòng ngủ ≠ WC
- Mỗi không gian có mức đầu tư hoàn thiện khác nhau
- Không “cào bằng” đơn giá cho toàn bộ công trình
Nguyên tắc 3: Luôn có chi phí dự phòng
- Mức khuyến nghị: 5–10% chi phí hoàn thiện
- Dùng cho:
- Trượt giá vật liệu
- Điều chỉnh nhỏ khi thi công
3. Quy trình lập dự toán chi phí hoàn thiện nhà trọn gói (chuẩn 2025)
Bước 1: Bóc tách khối lượng chi tiết
Ví dụ:
- Diện tích sàn cần lát gạch (m²)
- Diện tích tường cần sơn (m²)
- Số lượng thiết bị vệ sinh
- Mét dài lan can, tay vịn
⚠️ Không dùng “ước chừng”, phải dựa trên bản vẽ.
Bước 2: Chọn mức vật liệu ngay từ đầu
- Gạch: kích thước, thương hiệu, phân khúc
- Sơn: hãng, dòng sản phẩm
- Thiết bị vệ sinh: tiêu chuẩn hay cao cấp
👉 Nếu chưa chốt mẫu cụ thể, phải chốt khung giá.
Bước 3: Lập bảng BOQ chi tiết
Bảng BOQ cần có:
- Tên hạng mục
- Khối lượng
- Đơn giá
- Thành tiền
- Ghi chú chủng loại
📌 BOQ càng chi tiết → càng dễ kiểm soát chi phí hoàn thiện nhà.
4. Cách kiểm soát chi phí hoàn thiện nhà khi xây nhà trọn gói
4.1. Kiểm soát ngay từ hợp đồng
Trong hợp đồng xây nhà trọn gói cần làm rõ:
- Danh mục vật liệu hoàn thiện
- Thương hiệu – quy cách
- Giá trị tối đa cho từng hạng mục
⚠️ Tránh các câu mơ hồ như: “vật liệu tương đương”, “loại phổ thông”.
4.2. Không thay đổi vật liệu giữa chừng
- Mỗi thay đổi nhỏ = cộng dồn phát sinh
- Thay gạch, đổi thiết bị vệ sinh thường đội chi phí rất nhanh
👉 Nếu buộc phải thay đổi, yêu cầu báo giá chênh lệch trước khi thi công.
4.3. Phân cấp đầu tư thông minh
- Khu vực sử dụng nhiều → đầu tư tốt
- Khu vực phụ → vật liệu trung bình
Ví dụ:
- WC chính: thiết bị tốt
- WC phụ: thiết bị phổ thông
5. Mối liên hệ giữa móng nhà – phần thô – chi phí hoàn thiện
Nhiều người không để ý rằng:
- Móng nhà & phần thô làm không chuẩn → hoàn thiện phải “vá lỗi”
- Tường lệch → tốn sơn, tốn bả
- Sàn không phẳng → hao gạch, hao nhân công
👉 Làm tốt từ móng nhà & phần thô giúp:
- Giảm hao phí vật liệu hoàn thiện
- Giữ chi phí hoàn thiện nhà trong tầm kiểm soát
- Ổn định tổng giá xây nhà
6. Kiểm soát chi phí hoàn thiện thông qua tiến độ thi công
Vì sao tiến độ ảnh hưởng đến chi phí?
- Kéo dài tiến độ → tăng chi phí nhân công
- Trễ tiến độ → giá vật liệu biến động
- Chồng chéo hạng mục → phát sinh sửa chữa
Cách kiểm soát
- Lập tiến độ chi tiết cho từng hạng mục hoàn thiện
- Không thi công chồng chéo
- Nghiệm thu từng phần trước khi chuyển bước
📌 Tiến độ rõ ràng = chi phí rõ ràng.
Gợi ý hình ảnh:
- Biểu đồ tiến độ hoàn thiện
- Nghiệm thu từng hạng mục hoàn thiện
7. Đừng để thủ tục xin phép xây dựng làm đội chi phí hoàn thiện
Nhiều công trình:
- Xin phép chậm → thi công gấp
- Phải chỉnh sửa thiết kế → hoàn thiện lại
- Bị kiểm tra → tạm dừng thi công
👉 Chuẩn bị thủ tục xin phép xây dựng đầy đủ, đúng ngay từ đầu giúp:
- Không phải điều chỉnh thiết kế
- Tránh phá dỡ – làm lại
- Giữ ổn định chi phí hoàn thiện nhà
Gợi ý hình ảnh:
- Hồ sơ xin phép xây dựng hoàn chỉnh
- Công trình thi công đúng giấy phép
8. Checklist kiểm soát chi phí hoàn thiện nhà trọn gói (thực tế)
✔ Chốt vật liệu hoàn thiện trước khi thi công
✔ Có BOQ chi tiết cho từng hạng mục
✔ Hợp đồng xây nhà trọn gói rõ danh mục vật tư
✔ Không thay đổi thiết kế giữa chừng
✔ Có chi phí dự phòng 5–10%
✔ Nghiệm thu từng hạng mục hoàn thiện
✔ Theo dõi tiến độ sát sao
9. Kết luận: Kiểm soát chi phí hoàn thiện = chìa khóa giữ vững giá xây nhà
Trong toàn bộ quá trình xây dựng, chi phí hoàn thiện nhà là phần dễ biến động nhất nhưng cũng kiểm soát được nhiều nhất nếu bạn:
- Lập dự toán bài bản
- Hiểu rõ bản chất xây nhà trọn gói
- Kiểm soát vật liệu – tiến độ – phát sinh
- Làm tốt từ móng nhà, phần thô đến thủ tục xin phép xây dựng
Khi đó, giá xây nhà không còn là nỗi lo, mà trở thành một con số có thể dự đoán và kiểm soát.
Hãy để công ty Tiến Phát Số Tám đồng hành cùng bạn trong hành trình này. Vì chúng tôi là công ty xây dựng nhà phố hàng đầu tại Hồ Chí Minh và có đội ngũ nhân viên trẻ, chuyên môn cao, trách nhiệm, và đầy nhiệt huyết để hỗ trợ tạo ra ngôi nhà mơ ước cho bạn và gia đình.
10. Liên hệ để được chúng tôi tư vấn tận tình nhất:
CÔNG TY TNHH ĐẦU TƯ XÂY DỰNG VÀ THƯƠNG MẠI TIẾN PHÁT SỐ TÁM
Địa chỉ: 50A Trương Đăng Quế, Phường 1, Quận Gò Vấp, TP.HCM
Hotline: 0903 768 270 – Anh Vũ (CEO)
Youtube: Xây Dựng Nhà Phố
Website: tienphatsotam.com
