Lợi ích của dịch vụ Thiết kế – Thi công trọn gói trong xây dựng nhà phố 

Dịch vụ thiết kế – thi công trọn gói (Design & Build / Turnkey) là mô hình mà một đơn vị (công ty xây dựng hoặc liên danh thiết kế + thi công) chịu trách nhiệm toàn bộ — từ ý tưởng, bản vẽ thiết kế, xin phép xây dựng, thi công phần thô đến hoàn thiện và bàn giao chìa khóa. Với nhà phố ở đô thị như Hồ Chí Minh, hình thức này ngày càng phổ biến vì giải quyết được nhiều điểm đau của chủ nhà: mất nhiều thời gian quản lý, rủi ro phối hợp, và chi phí phát sinh.

1. Thiết kế – thi công trọn gói là gì?

Định nghĩa ngắn: Một nhà thầu (hoặc liên danh công ty thiết kế + thi công) chịu trách nhiệm toàn bộ quá trình: thiết kế ý tưởng → bản vẽ thi công → xin phép (nếu được thuê) → thi công phần thô → hoàn thiện nội thất (theo thỏa thuận) → nghiệm thu & bàn giao.

2. 9 lợi ích thiết thực khi chọn gói trọn gói

2.1. Tiết kiệm thời gian — chủ nhà bớt phải “chạy việc”

Nhà thầu lo mọi bước, bạn chỉ duyệt thiết kế và nghiệm thu. Rất phù hợp với chủ nhà bận rộn.

2.2. Giảm rủi ro phối hợp giữa thiết kế và thi công

Khi thiết kế và thi công thuộc cùng một đầu mối, xung đột bản vẽ MEP-kết cấu sẽ ít hơn, giảm phát sinh do “mâu thuẫn” bản vẽ.

2.3. Minh bạch và dễ kiểm soát chi phí (nếu hợp đồng rõ ràng)

Hợp đồng trọn gói có thể là giá cố định (fixed price) — giúp chủ nhà biết trước chi phí tổng, giảm lo biến động giá vật liệu (tùy điều khoản).

2.4. Tiến độ được đảm bảo hơn (đối với nhà thầu uy tín)

Tổng thầu chịu trách nhiệm đồng bộ tiến độ; thường có cam kết phạt chậm tiến độ.

2.5. Chịu trách nhiệm pháp lý & xin phép thuận tiện

Nhà thầu trọn gói chuyên xử lý thủ tục xin phép xây dựng, nghiệm thu PCCC (nếu cần), giảm rủi ro pháp lý cho chủ.

2.6. Tiết kiệm chi phí gián tiếp & logistics

Nhà thầu có hệ thống nhà cung cấp sẵn, mua vật liệu theo lô, được giá tốt; giảm chi phí vận chuyển, giảm hao hụt.

2.7. Cam kết chất lượng & bảo hành liền mạch

Một đầu mối chịu trách nhiệm bảo hành từ phần kết cấu đến hoàn thiện, dễ xử lý sau bàn giao.

2.8. Thiết kế tối ưu chi phí — tính thi công được đưa vào thiết kế

Nhà thầu có kinh nghiệm thiết kế để tối ưu hóa chi phí thi công (giảm khối cắt, lựa chọn chiều cao sàn phù hợp, modular kích thước vật liệu).

2.9. Một điểm liên hệ cho bảo trì lâu dài

Sau khi bàn giao, bạn chỉ cần liên hệ 1 công ty để xử lý mọi vấn đề bảo hành, bảo trì; thay vì liên hệ nhiều nhà thầu.

3. Khi nào bạn nên chọn trọn gói — và khi nào không?

Nên chọn trọn gói khi:

• Bạn bận rộn, không có thời gian/kinh nghiệm quản lý từng thầu.
• Muốn giảm rủi ro phối hợp giữa thiết kế & thi công.
• Dự án yêu cầu hoàn thiện đồng bộ (phối màu, vật liệu, nội thất).
• Bạn muốn cam kết tiến độ rõ ràng và bảo hành liền mạch.

Không nên chọn trọn gói (hoặc cân nhắc kỹ) khi:

• Bạn muốn tự mua vật liệu lớn để tiết kiệm tối đa (có thể tốt hơn khi tự mua sỉ).
• Bạn có mối quan hệ tin cậy với nhiều nhà cung cấp hoặc có PM chuyên nghiệp để quản lý từng hạng mục.
• Dự án quá nhỏ, chi phí ký hợp đồng trọn gói có thể không phù hợp (phí quản lý tổng thầu làm tăng chi phí).

4. So sánh chi phí: trọn gói vs thuê riêng từng hạng mục (phân tích chi tiết)

Lưu ý: Con số ví dụ mang tính minh họa. Chi phí thực tế phụ thuộc vật liệu, diện tích, vị trí (TP.HCM thường cao hơn tỉnh), thời điểm.

Giả thiết mẫu:

• Diện tích sàn: 100 m² (tổng sàn sử dụng).
• Giá xây hoàn thiện trung bình thị trường (tham khảo) = 6.500.000 VNĐ / m² → Base cost = 650.000.000 VNĐ.

Kịch bản A — Nhà thầu trọn gói (fixed price với 10% phí quản lý/lợi nhuận)

• Base cost = 650.000.000
• Phí quản lý/lợi nhuận (10%) = 65.000.000
• Tổng trọn gói ≈ 715.000.000 VNĐ

Kịch bản B — Thuê từng hạng mục, chủ tự mua vật liệu & thuê PM (5% phí PM), tiết kiệm mua vật liệu 8%

• Tiết kiệm do mua sỉ = 650.000.000 × 8% = 52.000.000 (giảm base)
• Phí PM = base × 5% = 32.500.000
• Tổng = 650.000.000 − 52.000.000 + 32.500.000 = 630.500.000 VNĐ

Kết luận phân tích: Trong ví dụ này thuê từng hạng mục có thể rẻ hơn ~84.5 triệu VNĐ — nhưng chỉ khi chủ thực sự đạt được mức tiết kiệm 8% và PM hoạt động hiệu quả. Nếu chủ thiếu kinh nghiệm, phát sinh, hoặc không có nhà cung cấp tốt, chi phí có thể vượt trội.

5. Những rủi ro tiềm ẩn của trọn gói & cách giảm rủi ro

Rủi ro:

• Nhà thầu tăng giá vật liệu hoặc đẩy giá thay đổi (nếu hợp đồng không chặt).
• Trường hợp nhà thầu yếu năng lực: tiến độ chậm, chất lượng không đạt.
• Hợp đồng trọn gói mơ hồ → khó khăn khi nghi ngờ nhà thầu cắt vật liệu.

Cách giảm rủi ro:

1. Yêu cầu BOQ chi tiết dù là trọn gói — để biết nhà thầu dựa trên vật liệu nào.
2. Hợp đồng rõ ràng: cam kết thương hiệu vật liệu, tiến độ, phạt chậm, giữ lại retention 5–10%.
3. Kiểm tra hồ sơ năng lực & công trình tham chiếu: đi xem trực tiếp ít nhất 2 công trình đã hoàn thiện.
4. Thanh toán theo mốc nghiệm thu: không thanh toán vượt tiến độ.
5. Bảo hiểm thi công: yêu cầu nhà thầu có bảo hiểm trách nhiệm.

6. Điều khoản hợp đồng trọn gói cần có (mẫu + giải thích)

Khi ký hợp đồng trọn gói, bắt buộc phải có các điều khoản sau:

6.1. Phạm vi công việc (Scope) — kèm Phụ lục BOQ & bản vẽ thi công

• Mô tả rõ phần thô, phần hoàn thiện, nội thất (nếu có). Qui định thương hiệu & mã hàng (ví dụ: thiết bị vệ sinh Toto series X).

6.2. Giá trị hợp đồng & cơ chế điều chỉnh

• Giá cố định (fixed price) hoặc công thức điều chỉnh khi có biến động giá (nêu rõ nguyên tắc tính).
• Bao gồm/không bao gồm VAT, phí xin phép, phí tạm bợ (nếu có).

6.3. Tiến độ thi công & phạt chậm tiến độ

• Mốc thời gian chi tiết + mức phạt (ví dụ 0.03–0.1% giá trị phần bị trễ/ngày).

6.4. Thanh toán & retention

• Thanh toán theo mốc nghiệm thu, giữ lại 5–10% đến khi bảo hành kết thúc.

6.5. Variation Orders (VO) — xử lý thay đổi

• Mỗi thay đổi phải có VO; nêu đơn giá, thời gian thêm, chữ ký chấp thuận.

6.6. Bảo hành & hậu mãi

• Thời hạn bảo hành phần kết cấu (12–24 tháng) và phần hoàn thiện (6–12 tháng). Trách nhiệm xử lý trong bao lâu kể từ khi nhận báo lỗi.

6.7. Chấm dứt hợp đồng & giải quyết tranh chấp

• Điều kiện chấm dứt, quyền thanh lý, phương án giải quyết (trọng tài/Tòa án).

Mẫu clause (ví dụ ngắn):

“Nhà thầu cam kết hoàn thành giai đoạn hoàn thiện (bàn giao chìa khóa) trong vòng 120 ngày kể từ ngày khởi công. Mỗi ngày chậm tiến độ, Nhà thầu chịu phạt 0,05% giá trị hợp đồng phần bị chậm. Mọi thay đổi công việc phải được thể hiện bằng Variation Order và được Chủ đầu tư chấp thuận bằng văn bản trước khi thi công.”

7. Quy trình triển khai trọn gói tiêu chuẩn (A → Z)

1. Tiếp nhận yêu cầu & khảo sát hiện trạng — đo vẽ hiện trạng, kiểm tra sổ đỏ/quy hoạch.
2. Thiết kế ý tưởng (Concept) — 1–2 phương án, duyệt concept.
3. Thiết kế kỹ thuật & bản vẽ thi công — kiến trúc, kết cấu, MEP.
4. Dự toán & lập hợp đồng trọn gói kèm BOQ — xác định giá cố định hoặc thoả thuận điều chỉnh.
5. Xin phép xây dựng (nếu có) — nhà thầu hỗ trợ hoặc làm thay.
6. Triển khai thi công phần thô — gia cố móng (nếu cần), khung, mái, tường. Nghiệm thu phần thô.
7. Thi công MEP & hoàn thiện — lắp thiết bị, ốp lát, sơn, nội thất. Nghiệm thu từng giai đoạn.
8. Vệ sinh & bàn giao — as-built, phiếu bảo hành, hồ sơ hoàn công.
9. Hậu mãi & bảo hành — xử lý bảo hành theo hợp đồng.

8. QA/QC & nghiệm thu trong gói trọn gói — checklist chi tiết

Nghiệm thu phần thô (trước đổ bê tông / sau cốt thép)

• Vị trí cốt thép, bẻ thép, đường kính & số lượng theo bản vẽ.
• Kiểm tra coffa, kích thước dầm, độ cao ±tolerance.
• Lưu mẫu bê tông (nếu cần).

Kiểm tra MEP (trước khi che kín)

• Test áp lực ống cấp nước (≥ thử mức quy định).
• Test thông mạch hệ điện, nối đất, aptomat, công tắc.
• Kiểm tra vị trí đặt thiết bị, điều hòa, ống thoát.

Kiểm tra hoàn thiện

• Độ phẳng tường/sàn, màu sơn đồng đều, khe ron gạch, khe nẹp.
• Thử chức năng thiết bị vệ sinh, vòi, bồn cầu, lavabo.
• Test chống thấm ban công/WC (phun nước 24–72 giờ).

Biên bản nghiệm thu & hồ sơ as-built

• Ghi rõ các hạng mục OK / chưa OK & timeline sửa chữa.
• Lưu bản vẽ as-built, hóa đơn vật liệu, CO/CQ.

9. Ví dụ minh họa (ví dụ thực tế, số liệu mẫu)

Vd: Nhà phố 4 tầng, diện tích xây dựng 80 m² (đất 4×20), TP.HCM

• Yêu cầu: hoàn thiện ở mức trung — 3 phòng ngủ, phòng thờ, gara ôtô nhỏ ở tầng trệt, mặt tiền hiện đại.
• Hình thức: chọn thiết kế – thi công trọn gói.
• Thời gian hợp đồng: 150 ngày (5 tháng) từ khởi công đến bàn giao.
• Giá hợp đồng trọn gói (mẫu): 6.700.000 VNĐ/m² × 320 m² sàn = 2.144.000.000 VNĐ (ví dụ).
• Điểm đáng chú ý: nhà thầu cam kết: thương hiệu thiết bị (Inax/Toto), phạt chậm 0.05%/ngày, retention 5% trả sau 12 tháng.
• Kết quả thực tế: hoàn thành đúng 150 ngày — do đơn vị đã có kinh nghiệm thi công hẻm nhỏ, có xưởng nội thất — chủ nhà hài lòng, thời gian bảo hành 12 tháng, xử lý phát sinh trong 3 ngày.

Bài học: Gói trọn gói phù hợp cho chủ muốn an tâm, chấp nhận trả phí quản lý để có tiến độ & hậu mãi liền mạch.

10. Hướng dẫn chọn công ty xây dựng tại Hồ Chí Minh cung cấp gói trọn gói tốt

1. Kiểm tra portfolio: ưu tiên công ty có kinh nghiệm nhà phố, hẻm nhỏ, hồ sơ công trình tương tự.
2. Xem xưởng sản xuất (nếu công ty làm nội thất trọn gói) để đánh giá chất lượng gia công.
3. Yêu cầu hợp đồng mẫu & BOQ: nhà thầu chuyên nghiệp luôn có chuẩn hợp đồng.
4. Tham khảo ý kiến khách hàng thực tế: gọi 2–3 khách hàng tham chiếu.
5. Đàm phán điều khoản điều chỉnh giá: nếu hợp đồng cố định, thỏa thuận rõ ràng khi biến động giá thép/xi măng.

11. FAQ — Những câu chủ nhà thường hỏi

Q1. Trọn gói có luôn đắt hơn không?
A: Không luôn luôn; trọn gói có thể đắt hơn do phí quản lý và lợi nhuận nhưng đổi lại giảm thời gian, giảm rủi ro phối hợp. Với nhà thầu tốt, trọn gói còn giúp tối ưu chi phí nhờ mua vật tư giá sỉ.

Q2. Tôi có thể yêu cầu kiểm soát vật liệu riêng khi ký trọn gói không?
A: Có. Hợp đồng có thể ghi rõ chủ nhà chỉ định một số thương hiệu/mã hàng; hoặc yêu cầu xuất trình CO/CQ khi giao hàng.

Q3. Nếu muốn tiết kiệm, trọn gói có cho phép chủ mua một số vật liệu không?
A: Thường có thể thỏa thuận — gọi là “chủ lấy vật tư” trong hợp đồng, quy định rõ trách nhiệm bảo quản/thi công.

Q4. Trọn gói có phù hợp cho cải tạo nhà không?
A: Có, nhưng cần thận trọng với báo giá ban đầu — cải tạo thường có nhiều phát sinh do kết cấu cũ; nhà thầu trọn gói phải khảo sát kỹ trước khi báo giá.

12. Lợi ích của dịch vụ Thiết kế – Thi công trọn gói trong xây dựng nhà phố 

Thiết kế – thi công trọn gói là lựa chọn rất hiệu quả cho nhiều chủ nhà ở TP.HCM: giúp tiết kiệm thời gian, giảm rủi ro phối hợp, đảm bảo tiến độ và bảo hành liền mạch. Tuy nhiên, để tận dụng tối đa lợi ích này bạn cần:

1. Chọn nhà thầu uy tín (xem hồ sơ & công trình thực tế).
2. Yêu cầu BOQ & hợp đồng chi tiết (thương hiệu vật liệu, tiến độ, phạt chậm).
3. Thanh toán theo mốc nghiệm thu & giữ retention.
4. Giám sát nghiệm thu giai đoạn để đảm bảo QA/QC.

Hãy để công ty Tiến Phát Số Tám đồng hành cùng bạn trong hành trình này. Vì chúng tôi là công ty xây dựng nhà phố hàng đầu tại Hồ Chí Minh và có đội ngũ nhân viên trẻ, chuyên môn cao, trách nhiệm, và đầy nhiệt huyết để hỗ trợ tạo ra ngôi nhà mơ ước cho bạn và gia đình.

13. Liên hệ để được chúng tôi tư vấn tận tình nhất:

CÔNG TY TNHH ĐẦU TƯ XÂY DỰNG VÀ THƯƠNG MẠI TIẾN PHÁT SỐ TÁM

Địa chỉ: 50A Trương Đăng Quế, Phường 1, Quận Gò Vấp, TP.HCM

Hotline: 0903 768 270 – Anh Vũ (CEO)

Youtube: Xây Dựng Nhà Phố

Website: tienphatsotam.com