Trong hơn 10 năm làm tư vấn xây dựng, tôi có thể khẳng định một điều:
Nếu bạn làm tốt khâu thiết kế nhà, bạn đã kiểm soát được 80% ngân sách xây dựng.
Rất nhiều gia chủ khi bắt đầu chỉ hỏi:
“Xây nhà hết bao nhiêu tiền?”
Nhưng thực tế, câu hỏi đúng phải là:
“Bản vẽ của tôi quyết định bao nhiêu tiền?”
Thiết kế không chỉ là vẽ đẹp. Đó là chiến lược tài chính, kỹ thuật, phong thủy và vận hành dài hạn của cả công trình.
1. Thiết kế nhà là nền tảng quyết định toàn bộ ngân sách xây dựng
Khi bạn chưa có bản vẽ chi tiết, mọi con số chỉ là ước tính cảm tính.
Một bộ hồ sơ thiết kế nhà đầy đủ gồm:
- Hồ sơ kiến trúc (mặt bằng, mặt đứng, mặt cắt)
- Hồ sơ kết cấu (móng, cột, dầm, sàn)
- Hồ sơ điện – nước (MEP)
- Phối cảnh 3D
- Dự toán bóc tách khối lượng
Chỉ khi có bộ hồ sơ này, nhà thầu mới có thể tính chính xác đơn giá xây dựng phần thô và tổng mức đầu tư.
Nếu không có bản vẽ chi tiết:
- Nhà thầu tính “khoán miệng”
- Phát sinh liên tục
- Không kiểm soát được vật tư
Đó là lý do nhiều người có kinh nghiệm xây nhà lần đầu thường nói:
Đừng tiếc tiền thiết kế, vì bạn sẽ trả giá gấp nhiều lần khi thi công.
2. Vì sao 80% chi phí được quyết định ngay từ bản vẽ?
2.1. Diện tích sàn – yếu tố chi phối lớn nhất
Mỗi m2 sàn hiện nay (2025) có mức chi phí trung bình:
- Phần thô: theo đơn giá xây dựng phần thô 2025 dao động theo khu vực
- Hoàn thiện: tùy mức đầu tư
Chỉ cần tăng 20m2 sàn, tổng chi phí có thể tăng thêm 150–250 triệu đồng.
Đặc biệt với chi phí xây nhà cấp 4 100m2, nếu thiết kế không tối ưu diện tích giao thông (hành lang, cầu thang), bạn có thể lãng phí 10–15% diện tích sử dụng.
2.2. Kết cấu móng và hệ khung chịu lực
Bản vẽ kết cấu quyết định:
- Loại móng (móng đơn, móng băng, móng cọc)
- Hàm lượng thép
- Độ dày sàn
- Số lượng cột
Sai lầm ở giai đoạn này sẽ khiến:
- Phát sinh hàng trăm triệu
- Hoặc nguy hiểm hơn: giảm tuổi thọ công trình
Một thiết kế tối ưu giúp:
- Giảm 5–10% khối lượng thép
- Giảm chi phí bê tông
- Tối ưu đơn giá xây dựng phần thô
2.3. Hình khối kiến trúc ảnh hưởng trực tiếp đến chi phí
Nhà vuông vức → tiết kiệm vật tư
Nhà nhiều góc cạnh, ban công cong → tăng chi phí nhân công và vật liệu
Ví dụ:
- Nhà hiện đại đơn giản
- Nhà mái Nhật có đua mái
- Nhà tân cổ điển có phào chỉ
Chi phí chênh lệch có thể từ 10–35%.
3. Thiết kế nhà giúp trả lời chính xác câu hỏi “Xây nhà hết bao nhiêu tiền?”
Không có bản vẽ = không thể dự toán chính xác.
Dự toán chỉ chính xác khi:
- Có đầy đủ khối lượng bóc tách
- Áp dụng đúng đơn giá xây dựng phần thô
- Có bảng dự toán vật tư hoàn thiện
Nếu bạn chỉ nghe báo giá theo m2 mà không xem hồ sơ kỹ thuật, rủi ro phát sinh là rất cao.
4. Thiết kế nhà ảnh hưởng đến phong thủy và tuổi làm nhà 2025
Rất nhiều gia chủ quan tâm đến xem tuổi làm nhà, đặc biệt khi bước sang tuổi làm nhà 2025.
Nhưng lưu ý:
Phong thủy không chỉ là xem tuổi.
Phong thủy nằm trong thiết kế:
- Hướng cửa chính
- Vị trí bếp
- Vị trí phòng ngủ
- Cầu thang
- Giếng trời
- Nhà vệ sinh
Một bản thiết kế nhà tốt phải kết hợp hài hòa giữa công năng và phong thủy nhà ở.
Nếu đợi đến khi xây xong mới chỉnh phong thủy, chi phí cải tạo sẽ rất lớn.
5. Thiết kế tốt giúp giảm chi phí vận hành lâu dài
Thiết kế ảnh hưởng đến:
- Ánh sáng tự nhiên
- Thông gió chéo
- Cách nhiệt mái
- Hệ thống thoát nước
Một ngôi nhà thiết kế kém sẽ:
- Nóng
- Bí
- Tốn điện
- Thấm dột
Chi phí vận hành 10 năm có thể bằng 10–15% giá trị xây dựng ban đầu.
6. Thiết kế nhà quyết định mức độ phát sinh khi thi công
Phát sinh thường đến từ:
- Thiếu chi tiết bản vẽ
- Thay đổi công năng giữa chừng
- Không rõ chủng loại vật tư
Gia chủ có kinh nghiệm xây nhà lần đầu thường gặp vấn đề này vì chưa lường trước được.
Giải pháp:
- Thiết kế càng chi tiết càng tốt
- Chốt vật liệu trước khi thi công
- Thống nhất rõ với nhà thầu
7. Thiết kế là cơ sở để lựa chọn và review công ty xây dựng
Muốn review công ty xây dựng chính xác, bạn phải:
- So sánh báo giá trên cùng một bản vẽ
- Kiểm tra bảng khối lượng
- Đối chiếu vật tư
Nếu mỗi nhà thầu báo theo một phương án khác nhau, bạn không thể biết ai đang tối ưu chi phí thực sự.
Bản vẽ chuẩn là “thước đo” để đánh giá năng lực nhà thầu.
8. Thiết kế nhà ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị tài sản lâu dài
Một ngôi nhà:
- Thiết kế khoa học
- Phù hợp xu hướng
- Hợp phong thủy nhà ở
Sẽ có giá trị bán lại cao hơn.
Ngược lại, nhà bố trí bất hợp lý rất khó thanh khoản.
Thiết kế tốt = đầu tư sinh lời dài hạn.
9. Kết luận
Thiết kế nhà không phải chi phí — đó là khoản đầu tư thông minh nhất trong toàn bộ hành trình xây dựng.
80% chi phí được quyết định từ:
- Diện tích
- Kết cấu
- Hình khối kiến trúc
- Công năng
- Phong thủy
- Vật liệu hoàn thiện
Nếu bạn đang chuẩn bị xây nhà:
- Đừng vội hỏi xây nhà hết bao nhiêu tiền
- Hãy đầu tư vào một bộ hồ sơ thiết kế chất lượng
- Tính toán theo đơn giá xây dựng phần thô 2025 thực tế
- Xem tuổi làm nhà nếu cần nhưng đừng bỏ qua thiết kế chuẩn
Một bản vẽ tốt sẽ giúp bạn:
✔ Kiểm soát ngân sách
✔ Hạn chế phát sinh
✔ Đảm bảo phong thủy
✔ Tối ưu vận hành
✔ Tăng giá trị tài sản
Và đó chính là nền tảng quan trọng nhất cho mọi gia chủ, đặc biệt là những người chưa có kinh nghiệm xây nhà lần đầu.
Hãy để Công ty Tiến Phát Số Tám đồng hành cùng bạn trong hành trình này. Vì chúng tôi là công ty xây dựng nhà phố hàng đầu tại Hồ Chí Minh và có đội ngũ nhân viên trẻ, chuyên môn cao, trách nhiệm, và đầy nhiệt huyết để hỗ trợ tạo ra ngôi nhà mơ ước cho bạn và gia đình.
10. Liên hệ để được chúng tôi tư vấn tận tình nhất:
CÔNG TY TNHH ĐẦU TƯ XÂY DỰNG VÀ THƯƠNG MẠI TIẾN PHÁT SỐ TÁM
Địa chỉ: 50A Trương Đăng Quế, Phường 1, Quận Gò Vấp, TP.HCM
Hotline: 0903 768 270 – Anh Vũ (CEO)
Youtube: Xây Dựng Nhà Phố
Website: tienphatsotam.com
