Giám sát thi công không chỉ là “người đứng coi” trên công trường — đó là người bảo vệ chất lượng, tiến độ và ngân sách cho chủ nhà. Dù bạn chuẩn bị xây nhà cấp 4, muốn một mẫu nhà ống đẹp, hay xây một ngôi nhà 2–3 tầng phức tạp, không có giám sát đồng nghĩa với rủi ro lớn: sai kỹ thuật, vật liệu kém chất lượng, tiến độ chậm, và chi phí xây nhàđội lên. Bài viết này phân tích sâu vai trò, quy trình, checklist, mẫu báo cáo, chi phí thuê giám sát và ví dụ số học minh hoạ để bạn quyết định sáng suốt.
1. Giám sát thi công là gì — nhiệm vụ chính
Định nghĩa ngắn: Giám sát thi công là quá trình kiểm soát, đánh giá và điều phối các hoạt động thi công theo bản vẽ, theo tiến độ, theo quy chuẩn và theo hợp đồng. Người giám sát có thể là kỹ sư của chủ đầu tư, đơn vị tư vấn độc lập, hoặc kỹ sư trực thuộc nhà thầu (nhưng độc lập với đội thi công khi có thể).
Nhiệm vụ chính:
- Đối chiếu thi công với bản vẽ thi công (architectural + structural + MEP).
- Kiểm tra vật liệu đầu vào (CO/CQ, mác thép, chứng từ).
- Kiểm tra công tác thi công (cốt thép, coffa, đổ bê tông, ốp lát, sơn…).
- Ghi nhật ký công trình, chụp ảnh tiến độ, lập biên bản nghiệm thu từng mốc.
- Quản lý an toàn lao động, phòng chống rủi ro.
- Quản lý khối lượng thực tế so với BOQ, phát hiện hao hụt/thất thoát.
- Là cầu nối giữa chủ đầu tư — thiết kế — nhà thầu.
2. Tác động thực tế của giám sát lên chất lượng, tiến độ và chi phí
Giám sát tốt đem lại 3 giá trị lớn:
- Chất lượng: giảm sai sót kỹ thuật → giảm rủi ro nứt/ thấm/ hỏng.
- Tiến độ: phát hiện sớm các nút thắt, điều phối nhân lực & vật tư → tránh chậm tiến độ.
- Chi phí: hạn chế phát sinh, thất thoát vật tư, sửa sai sau hoàn thiện — tiết kiệm trực tiếp cho chủ nhà.
Ví dụ minh họa (số học từng bước — tính toán rõ ràng):
Giả sử bạn xây nhà 2 tầng, diện tích tổng sàn = 120 m², chọn mức hoàn thiện 6.500.000 VNĐ / m² → Base_cost:
- 6.500.000 × 120 = ?
- 6.500.000 × 100 = 650.000.000.
- 6.500.000 × 20 = 130.000.000.
- Tổng = 650.000.000 + 130.000.000 = 780.000.000 VNĐ.
Giả sử phí giám sát = 1,5% của Base_cost, tính từng bước:
- 780.000.000 × 1,5% = 780.000.000 × 0.015 = ?
- 780.000.000 × 15 = 11.700.000.000 (note: that’s 780M*15)
- 11.700.000.000 ÷ 1000 = 11.700.000 ? (this intermediate confusing) — let’s compute cleanly:
Compute 780,000,000 × 0.015:
- 780,000,000 × 0.01 = 7,800,000.
- 780,000,000 × 0.005 = 3,900,000.
- Sum = 7,800,000 + 3,900,000 = 11,700,000 VNĐ.
→ Phí giám sát = 11.700.000 VNĐ.
Giả sử nhờ giám sát tốt bạn tránh được 5% chi phí phát sinh (thay vì bị +5% do sửa sai, lãng phí):
- 5% của Base_cost = 780.000.000 × 5% = 780.000.000 × 0.05 = ?
- 780.000.000 × 5 = 3.900.000.000
- ÷100 = 39.000.000 VNĐ.
→ Tiết kiệm nhờ giám sát ≈ 39.000.000 VNĐ.
Lợi ích ròng = Tiết kiệm − Phí giám sát = 39.000.000 − 11.700.000 = 27.300.000 VNĐ.
Kết luận: đầu tư 11,7 triệu để thuê giám sát có thể bảo toàn, thậm chí tăng, tiết kiệm ~27,3 triệu trên dự toán này — lợi nhuận dương. Con số thực tế có thể lớn hơn nếu rủi ro cao hoặc công trình lớn hơn.
3. Công việc giám sát theo giai đoạn (chi tiết, hành động cụ thể)
Giai đoạn chuẩn bị / trước khởi công
- Kiểm tra bản vẽ thi công (as-designed vs as-built).
- Phối hợp khảo sát địa chất, xác nhận yêu cầu móng.
- Kiểm tra hồ sơ pháp lý: giấy phép, chỉ giới, lộ giới.
- Lập bảng tiến độ thi công, kế hoạch an toàn.
Bằng chứng & hình ảnh: ảnh site đo đạc, biên bản họp triển khai.
Giai đoạn móng & nền
- Kiểm tra kích thước đào, cốt thép móng đúng thép mác & kích thước.
- Giám sát bê tông (mác, tỉ lệ, quy trình đổ, bảo dưỡng).
- Lập biên bản nghiệm thu móng trước khi đổ.
Bằng chứng: ảnh cốt thép, phiếu cung cấp bê tông, nhật ký đổ.
Giai đoạn kết cấu (cột/dầm/sàn)
- Kiểm tra buộc cốt thép, bố trí chờ MEP, vị trí bu lông.
- Kiểm tra cofa (kích thước, đúng cao độ).
- Ghi lại ngày đổ, mẻ bê tông, thời gian chống thấm.
Bằng chứng: báo cáo thể hiện % hoàn thành, ảnh cắt dọc phần thô.
Giai đoạn MEP (điện-nước)
- Kiểm tra vị trí ống, chất lượng ống, test áp lực nước, test điện.
- Kiểm tra nối đất, aptomat, bảo vệ chống sét.
Bằng chứng: kết quả test, checklist kiểm tra mạch điện.
Giai đoạn hoàn thiện
- Kiểm tra độ phẳng, ron, mạch ốp lát, màu sơn.
- Kiểm tra hoàn thiện thiết bị vệ sinh, cửa, lan can, cầu thang.
- Kiểm tra vận hành hệ thống (bơm, máy lạnh, hệ điều khiển).
Bằng chứng: ảnh before/after, biên bản nghiệm thu từng hạng mục.
Giai đoạn bàn giao & hoàn công
- Làm as-built, biên bản nghiệm thu tổng thể, hồ sơ hoàn công.
- Bàn giao hồ sơ bảo hành & chuyển tiếp retention.
Bằng chứng: folder hồ sơ hoàn công, CO/CQ vật liệu.
4. Cách giám sát thực hiện — công cụ & bằng chứng bắt buộc
Giám sát hiện đại không chỉ dựa vào mắt thường: cần công cụ, quy trình và bằng chứng:
Công cụ thường dùng
- Nhật ký công trình (paper + digital).
- Checklist nghiệm thu theo mốc.
- Máy đo độ ẩm, thước laser, máy đo độ phẳng (screed), máy đo độ rung, camera.
- Phần mềm quản lý công trình / app chụp & geo-tag ảnh (để chứng minh xảy ra tại thời điểm A tại vị trí B).
- Hệ thống QR code cho từng kiện vật liệu (nếu áp dụng).
Bằng chứng cần có
- Ảnh chụp (ít nhất 2 góc) cho mọi mốc nghiệm thu.
- Biên bản nghiệm thu có chữ ký 3 bên (giám sát, đội thi công, chủ nhà).
- Phiếu vật tư/ hóa đơn đầu vào cho vật liệu chính (thép, xi măng, gạch, cửa).
- Biên bản test (áp lực ống, test điện).
- As-built drawings (bản vẽ hoàn công).
5. Mẫu checklist & mẫu báo cáo giám sát (dùng ngay)
Dưới đây là một mẫu checklist rút gọn bạn có thể dùng:
Checklist nghiệm thu trước đổ bê tông (cột/dầm/sàn)
- Bản vẽ thi công đối chiếu hiện trường (ký xác nhận).
- Vị trí cốt thép đúng kích thước & buộc chắc (ghi số lượng/đường kính).
- Khoảng cách bảo vệ bê tông (cover) đạt yêu cầu.
- Hệ ống chờ MEP đã lắp đúng vị trí.
- Cofa & giằng chắc chắn, cao độ đúng.
- Ảnh trước & sau (ít nhất 4 ảnh).
- Biên bản nghiệm thu cột/dầm (kèm chữ ký).
Mẫu báo cáo hàng tuần (1 trang tóm tắt)
- Dự án: …
- Số tuần: … (từ ngày … đến ngày …)
- % hoàn thành theo tiến độ: …%
- Công việc chính thực hiện: …
- Vật liệu chính nhập trong tuần: (thép: xxx tấn; xi măng: xxx bao; bê tông: xxx m3)
- Vấn đề/phát sinh: … (kèm ảnh)
- Hành động đề xuất & ai chịu trách nhiệm: …
- Kế hoạch tuần tới: …
- Chữ ký giám sát — đại diện nhà thầu — chủ đầu tư.
6. Chi phí thuê giám sát — so sánh lợi ích/chi phí (ví dụ chi tiết)
Mức phí phổ biến:
- Tính theo m²: 10.000 – 30.000 VNĐ / m² (công trình dân dụng nhỏ lẻ).
- Hoặc tính %: 1–2% tổng hợp đồng xây dựng (trong ví dụ trước ta dùng 1,5%).
Ví dụ thực tế đã trình bày ở phần 2:
- Base_cost = 780.000.000 VNĐ (120 m² × 6.500.000/m²).
- Phí giám sát 1,5% = 11.700.000 VNĐ.
- Nếu giám sát giúp tránh được 5% phát sinh = 39.000.000 VNĐ.
- Lợi ích ròng = 27.300.000 VNĐ.
Lưu ý: Tỉ lệ tiết kiệm sẽ lớn hơn khi:
- Công trình lớn hơn (diện tích hoặc tầng nhiều).
- Vật liệu đắt & dễ bị trộm/ thất thoát.
- Công trình có nhiều rủi ro nền/ móng (chi phí sửa móng rất cao).
7. Tiêu chí chọn giám sát viên / công ty giám sát uy tín
Kiểm tra năng lực & minh bạch
- Chứng chỉ/ bằng cấp: kỹ sư xây dựng, chứng chỉ hành nghề (nếu tư vấn độc lập).
- Kinh nghiệm: số năm giám sát, công trình tương tự (nhà ống, nhà cấp 4, biệt thự).
- Hồ sơ năng lực & ref: yêu cầu công trình tham khảo, liên hệ chủ đầu tư trước.
- Quy trình & báo cáo: yêu cầu mẫu nhật ký, báo cáo hàng tuần và định dạng báo cáo có ảnh.
- Bảo hiểm trách nhiệm: công ty nên có bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp (nếu có).
- Chi phí & hợp đồng: ràng buộc rõ scope, KPI, mốc nghiệm thu, phạt vi phạm (nếu có).
Mẫu điều khoản trong hợp đồng giám sát:
- Phạm vi: mô tả rõ A → Z.
- Thời hạn & tiến độ báo cáo.
- Thanh toán theo mốc (theo tiến độ công trình).
- Bảo mật & quyền sử dụng báo cáo.
- Điều khoản chấm dứt & nghiệm thu công việc.
8. Những lỗi phổ biến khi không có hoặc giám sát kém & cách phòng tránh
Lỗi thường gặp
- Sai kích thước kết cấu → phải phá dỡ/đục sửa tốn kém.
- Thất thoát vật tư (thép/xi măng) do không kiểm soát kho.
- Lắp đặt MEP sai vị trí → tốn công khắc phục.
- Thi công ẩu gây thấm, nứt tường sau bàn giao.
- Tiến độ kéo dài, nhân công giãn → tăng chi phí quản lý.
Cách phòng tránh
- Thuê giám sát độc lập ngay từ đầu.
- Yêu cầu nhật ký & ảnh thực tế hàng ngày.
- Yêu cầu chứng từ đầu vào cho vật liệu quan trọng.
- Thiết lập mốc nghiệm thu ràng buộc trong hợp đồng.
- Lưu trữ ảnh & biên bản để làm chứng khi tranh chấp.
9. FAQ — câu hỏi chủ nhà thường hỏi
Q1: Nếu tôi thuê nhà thầu trọn gói thì có cần giám sát nữa không?
A1: Có — trừ khi bạn hoàn toàn tin tưởng năng lực & minh bạch nhà thầu và hợp đồng có BOQ/penalty rõ ràng. Giám sát độc lập giúp kiểm chứng và bảo vệ quyền lợi.
Q2: Giám sát độc lập và kỹ sư của nhà thầu khác nhau thế nào?
A2: Kỹ sư nhà thầu đại diện cho công ty thi công; giám sát độc lập (tư vấn của chủ) đại diện cho chủ đầu tư — vai trò ưu tiên là bảo vệ quyền lợi chủ.
Q3: Bao lâu nên nhận báo cáo giám sát?
A3: Ít nhất 1 lần/tuần (báo cáo tóm tắt) và ngày cho mốc nghiệm thu quan trọng (cột, đổ sàn).
Q4: Có mẫu báo cáo hay checklist sẵn không?
A4: Có — phía trên mình đã cung cấp mẫu checklist & mẫu báo cáo ngắn. Mình có thể xuất file Excel/PDF mẫu nếu bạn cần.
10. Kết luận — hành động đề xuất cho bạn ngay bây giờ
- Nếu bạn chuẩn bị thi công: đặt budget thuê giám sát (1–2% hoặc 10–30k/m²) — coi đó là khoản bảo hiểm cho toàn bộ dự án.
- Yêu cầu giám sát cung cấp mẫu báo cáo & checklist trước khi ký hợp đồng.
- Đưa điều khoản biên bản nghiệm thu & retention vào hợp đồng thi công để ràng buộc trách nhiệm.
Hãy để công ty Tiến Phát Số Tám đồng hành cùng bạn trong hành trình này. Vì chúng tôi là công ty xây dựng nhà phố hàng đầu tại Hồ Chí Minh và có đội ngũ nhân viên trẻ, chuyên môn cao, trách nhiệm, và đầy nhiệt huyết để hỗ trợ tạo ra ngôi nhà mơ ước cho bạn và gia đình.
11. Liên hệ để được chúng tôi tư vấn tận tình nhất:
CÔNG TY TNHH ĐẦU TƯ XÂY DỰNG VÀ THƯƠNG MẠI TIẾN PHÁT SỐ TÁM
Địa chỉ: 50A Trương Đăng Quế, Phường 1, Quận Gò Vấp, TP.HCM
Hotline: 0903 768 270 – Anh Vũ (CEO)
Youtube: Xây Dựng Nhà Phố
Website: tienphatsotam.com
