Nhà cấp 4 (một tầng, có/không gác lửng) là lựa chọn phổ biến — đặc biệt cho gia đình nhỏ, người lớn tuổi, hoặc người muốn tiết kiệm chi phí xây nhà 2 tầng / chi phí xây nhà 3 tầng. Bài viết này hướng dẫn từng bước: từ chọn mẫu nhà đẹp, thiết kế, kỹ thuật, vật liệu mái (tham khảo kỹ hơn ở Bài 6), đến bảng ước tính chi phí thực tế, quy trình xin phép và nghiệm thu.
1. Nhà cấp 4 là gì — phân loại chi tiết
- Nhà cấp 4 truyền thống: 1 tầng, mái ngói hoặc mái tôn, kết cấu đơn giản.
- Nhà cấp 4 có gác lửng (mezzanine): tăng diện tích sử dụng mà không xây thêm tầng.
- Nhà cấp 4 hiện đại: mặt tiền tối giản, kính, lam che, phù hợp khu đô thị.
- Nhà cấp 4 bán biệt thự/biệt thự mini: diện tích và hoàn thiện lớn hơn.
2. Ưu & nhược điểm khi xây nhà cấp 4
Ưu điểm
- Chi phí ban đầu thấp hơn so xây nhiều tầng.
- Thi công nhanh (tiết kiệm nhân công).
- Thích hợp cho người già — vận động ít, không leo cầu thang.
- Phong cách đa dạng: từ mẫu nhà đẹp tối giản đến truyền thống.
Nhược điểm
- Khó mở rộng theo chiều cao (nếu muốn thêm tầng sau này cần gia cố móng).
- Diện tích sử dụng giới hạn trên mảnh đất hẹp (cần gác lửng hoặc mở rộng sân).
- Giá trị BĐS có thể thấp hơn so nhà nhiều tầng ở khu đô thị.
3. Quy trình thiết kế & thi công (A → Z)
- Khảo sát & đo đạc hiện trạng: ghi lại giới hạn, lộ giới, hướng đất.
- Lựa chọn mẫu & concept: chọn mẫu nhà đẹp phù hợp diện tích và ngân sách.
- Thiết kế kiến trúc & kết cấu: bản vẽ thi công (mặt bằng, mặt đứng, mặt cắt).
- Lập dự toán & BOQ sơ bộ: ước tính chi phí vật tư & nhân công.
- Xin phép xây dựng (nếu bắt buộc) — chuẩn bị hồ sơ xin phép xây dựng.
- Chuẩn bị thi công: mặt bằng thi công, mua vật liệu, khai báo an toàn.
- Thi công phần thô → MEP → hoàn thiện.
- Nghiệm thu, hoàn công & bàn giao.
4. Kỹ thuật nền & móng cho nhà cấp 4
- Với nhà cấp 4 thông thường trên nền đất tốt: móng băng hoặc móng đơn là phổ biến.
- Với nền yếu hoặc nhiều nước: xem xét ép cọc/ khoan nhồi ngay cả khi chỉ 1 tầng (chi phí tăng, nhưng cần cho trường hợp mở rộng tương lai).
- Chiều sâu móng: tuân theo bản vẽ kết cấu & tiêu chuẩn địa phương.
5. Vật liệu & kết cấu: lưu ý cho nhà cấp 4
- Tường: gạch nung/ gạch block nhẹ (tùy chi phí & cách nhiệt).
- Sàn: sàn bê tông đúc tại chỗ phổ biến; gác lửng có thể dùng sàn gỗ hoặc sàn thép nhẹ.
- Mái: tôn (rẻ & nhẹ), ngói (thẩm mỹ), bê tông (bền nhưng nặng) — Bài 6 sẽ phân tích sâu.
- Cửa: cửa nhôm kính cho cửa chính/ban công; cửa gỗ cho phòng ngủ nếu muốn thẩm mỹ.
6. Bảng ước tính chi phí mẫu — ví dụ thực tế (từng chữ số)
Giả thiết mẫu: nhà cấp 4 diện tích xây dựng 90 m² (6m × 15m), hoàn thiện ở mức “Tiêu chuẩn”.
Giá giả định (minh hoạ)
- Giá hoàn thiện tiêu chuẩn: 5.000.000 VNĐ / m² (vật liệu + nhân công).
- Thiết kế & khảo sát: 3% của Base.
- Dự phòng: 7% của Base.
- Lệ phí & khảo sát địa chất: 5.000.000 + 8.000.000 VNĐ.
A — Tính Base_cost (giá hoàn thiện × diện tích)
- Base = 5.000.000 × 90 = ?
- 5.000.000 × 100 = 500.000.000 (but we need ×90 so do below)
- 5.000.000 × 90 = 5.000.000 × (9 × 10) = (5.000.000 × 9) × 10.
- 5.000.000 × 9 = 45.000.000.
- 45.000.000 × 10 = 450.000.000 VNĐ.
=> Base_cost = 450.000.000 VNĐ.
B — Thiết kế 3%:
- 450.000.000 × 3% = 450.000.000 × 0.03 = (450.000.000 × 3) / 100 = 1.350.000.000 / 100 = 13.500.000 VNĐ.
C — Dự phòng 7%:
- 450.000.000 × 7% = 450.000.000 × 0.07 = (450.000.000 × 7) /100 = 3.150.000.000 /100 = 31.500.000 VNĐ.
D — Lệ phí & Khảo sát địa chất:
- Lệ phí xin phép (ví dụ) = 5.000.000 VNĐ.
- Khảo sát địa chất = 8.000.000 VNĐ.
E — Tổng ước tính:
- Base + thiết kế = 450.000.000 + 13.500.000 = 463.500.000.
- dự phòng = 463.500.000 + 31.500.000 = 495.000.000.
- lệ phí = 495.000.000 + 5.000.000 = 500.000.000.
- khảo sát = 500.000.000 + 8.000.000 = 508.000.000 VNĐ.
=> Tổng ước tính xây nhà cấp 4 (90 m², hoàn thiện tiêu chuẩn) ≈ 508.000.000 VNĐ.
Chú ý: Nếu chọn mái bê tông (đắt hơn) hoặc nội thất gỗ cao cấp, cộng thêm 50–150 triệu tùy vật liệu.
7. Tiết kiệm & Value Engineering cho nhà cấp 4
- Chọn mái phù hợp (tham khảo Bài 6): mái tôn + lớp cách nhiệt thường tiết kiệm.
- Thiết kế thông minh: mở giếng trời nhỏ, tận dụng ánh sáng tự nhiên giảm điện.
- Mua vật liệu theo lô: gạch, xi măng, thép mua số lượng sẽ được chiết khấu.
- Sử dụng vật liệu thay thế: gỗ công nghiệp chống ẩm thay gỗ tự nhiên ở tủ bếp.
8. Hồ sơ xin phép & quy định (liên quan hồ sơ xin phép xây dựng
- Nhà cấp 4 vẫn cần hồ sơ xin phép xây dựng nếu xây mới hoặc sửa chữa thay đổi kết cấu. Bộ hồ sơ gồm: Đơn đề nghị, bản sao Sổ đỏ, bản vẽ thi công, biện pháp thi công (nếu cần), cam kết an toàn công trình liền kề.
- Thời gian xử lý & lệ phí khác nhau theo địa phương.
9. Nghiệm thu & bảo hành
- Nghiệm thu theo giai đoạn: móng → thô → MEP → hoàn thiện.
- Giữ retention 5% nếu ký hợp đồng trọn gói; biên bản nghiệm thu rõ ràng.
- Yêu cầu hồ sơ hoàn công khi nhận bàn giao.
10. Mẫu nhà đẹp gợi ý cho nhà cấp 4 (thực tế)
- Mẫu A (Tiết kiệm): mái tôn, 2PN, sân trước nhỏ — phù hợp đất 5×18.
- Mẫu B (Tiêu chuẩn): mái ngói, 3PN, hiên rộng — phù hợp nhà vườn.
- Mẫu C (Gác lửng): gác lửng 1 phòng, phòng khách cao — phù hợp đất hẹp nhưng muốn thêm diện tích.
11. Kết luận — lời khuyên thực tế
- Nhà cấp 4 là lựa chọn hợp lý khi bạn muốn tiết kiệm chi phí xây nhà 2 tầng / chi phí xây nhà 3 tầng so sánh; tuy nhiên luôn kiểm tra mục tiêu tương lai (có muốn nâng tầng hay không).
- Luôn khóa bản vẽ thi công và lập BOQ trước khi ký hợp đồng để kiểm soát chi phí.
Hãy để công ty Tiến Phát Số Tám đồng hành cùng bạn trong hành trình này. Vì chúng tôi là công ty xây dựng nhà phố hàng đầu tại Hồ Chí Minh và có đội ngũ nhân viên trẻ, chuyên môn cao, trách nhiệm, và đầy nhiệt huyết để hỗ trợ tạo ra ngôi nhà mơ ước cho bạn và gia đình.
12. Liên hệ để được chúng tôi tư vấn tận tình nhất:
CÔNG TY TNHH ĐẦU TƯ XÂY DỰNG VÀ THƯƠNG MẠI TIẾN PHÁT SỐ TÁM
Địa chỉ: 50A Trương Đăng Quế, Phường 1, Quận Gò Vấp, TP.HCM
Hotline: 0903 768 270 – Anh Vũ (CEO)
Youtube: Xây Dựng Nhà Phố
Website: tienphatsotam.com
