Xây nhà trọn gói: Chi phí, lợi ích & lưu ý cần biết trước khi ký hợp đồng

1. Xây nhà trọn gói là gì? Vì sao ngày càng phổ biến tại Việt Nam?

Xây nhà trọn gói (thiết kế – thi công – hoàn thiện) là mô hình mà nhà thầu đảm nhiệm toàn bộ các công đoạn:
• Thiết kế kiến trúc – kết cấu – nội thất
• Xin phép xây dựng
• Phần thô
• Hoàn thiện (vật liệu, nhân công)
• Bàn giao đưa vào sử dụng

Chủ nhà chỉ cần:
→ Duyệt bản vẽ
→ Chọn vật liệu
→ Thanh toán theo tiến độ

Mọi việc còn lại do nhà thầu lo.

Vì sao ngày càng phổ biến?

• Tiết kiệm thời gian 50–70% so với tự làm
• Tối ưu chi phí nhờ nhà thầu mua vật liệu số lượng lớn
• Kiểm soát chất lượng đồng bộ
• Hạn chế rủi ro, giảm phát sinh
• Quy trình rõ ràng, có bảo hành

Đặc biệt tại TP.HCM, Hà Nội — nơi quỹ thời gian của gia đình bận rộn và việc quản lý nhân công, vật liệu (như giá thép xây dựng, giá sắt thép, giá bê tông tươi) biến động liên tục — mô hình này gần như đã trở thành tiêu chuẩn.

2. Chi phí xây nhà trọn gói 2025 — Cập nhật mới nhất

Lưu ý: Chi phí thay đổi theo thời điểm, khu vực, chất lượng vật tư, quy mô công trình, tình trạng mặt bằng và năng lực nhà thầu.

2.1 Chi phí xây nhà trọn gói theo m² (tham khảo 2025)

1) Nhà phố – nhà ống (phổ biến 3–4 tầng)

2) Nhà cấp 4

4.500.000 – 5.800.000 VNĐ/m²
(phụ thuộc nền đất, mái tôn hoặc mái thái, mức hoàn thiện)

3) Biệt thự

7.500.000 – 12.000.000+ VNĐ/m²
(thiết kế phức tạp, vật liệu cao cấp, nhiều chi tiết trang trí)

2.2 Chi phí chi tiết theo từng phần

A. Phần thô

Gồm: móng, cột, dầm, sàn, xây tường, điện nước âm, mái.

Chi phí phần thô:
3.200.000 – 3.800.000 VNĐ/m² (nhà phố)

Chi phí phần thô phụ thuộc mạnh vào:

• Giá thép xây dựng, giá sắt thép thị trường
• Giá bê tông tươi (đổ bê tông sàn, móng)
• Khối lượng đào đất – ép cọc
• Điều kiện thi công (hẻm nhỏ tăng chi phí vận chuyển)

B. Phần hoàn thiện

Bao gồm: sơn, ốp lát, trần, cửa, thiết bị vệ sinh, tủ bếp…

Chi phí hoàn thiện:
1.500.000 – 3.000.000+ VNĐ/m²
Phụ thuộc vào:

• Giá vật liệu hoàn thiện (gạch, cửa, sơn…)
• Giá gạch xây dựng (nếu thay đổi loại gạch, kích thước)
• Thương hiệu thiết bị vệ sinh
• Mức độ phức tạp của thiết kế nội thất

3. Lợi ích khi chọn xây nhà trọn gói

3.1 Tiết kiệm chi phí đáng kể

Nhà thầu luôn có giá nhập tốt hơn ở:

• Thép, sắt thép (do mua số lượng lớn)
• Bê tông thương phẩm
• Gạch ốp lát
• Thiết bị vệ sinh
• Sơn nước

Thực tế, nhiều chủ nhà tiết kiệm 5–15% tổng chi phí so với tự làm.

3.2 Không phát sinh hoặc phát sinh thấp

Khi hợp đồng rõ vật tư + tiến độ + chủng loại, phát sinh sẽ gần như = 0.
Nhà thầu phải đảm bảo đủ vật tư theo đúng cam kết.

3.3 Tiết kiệm thời gian & công sức

Không cần:

• Tự chạy mua vật liệu
• Theo dõi nhân công
• Kiểm tra tiến độ
• Giám sát an toàn lao động
• Làm việc với cơ quan cấp phép

Nhà thầu đảm nhận toàn bộ.

3.4 Có bản vẽ thiết kế đồng bộ

Hạn chế xung đột giữa kiến trúc – kết cấu – điện nước – nội thất.
Đảm bảo công trình “mượt”, đẹp ngay từ đầu.

3.5 Bảo hành rõ ràng

Thông thường:

• Kết cấu: 5–10 năm
• Hoàn thiện: 12–24 tháng

4. Quy trình xây nhà trọn gói chuẩn 2025

1. Khảo sát & tư vấn ngân sách
2. Thiết kế kiến trúc – kết cấu – điện nước
3. Xin phép xây dựng (tùy khu vực)
4. Thi công phần thô
5. Thi công hoàn thiện
6. Nội thất (tuỳ chọn)
7. Nghiệm thu – bàn giao – bảo hành

5. Những rủi ro khi chọn nhà thầu trọn gói giá rẻ

5.1 “Gói vật tư mập mờ”

Ví dụ ghi:

“Gạch 60×60 loại tốt”
→ nhưng không ghi rõ mã, hãng → nhà thầu dễ đổi sang loại rẻ.

5.2 Thiếu bản vẽ chi tiết

Không có bản vẽ MEP → dễ đục phá, sửa lại → phát sinh chi phí.

5.3 Báo giá thấp để chốt hợp đồng

Sau khi thi công:

• Tăng giá vật tư
• Lấy lý do “khối lượng phát sinh”
• Không đủ thợ có tay nghề

5.4 Bỏ bớt công đoạn trong phần thô

Ví dụ:

• Không đủ thép đai
• Giảm bớt lớp chống thấm
• Không xử lý chống ẩm chân tường

6. Lưu ý quan trọng trước khi ký hợp đồng trọn gói

6.1 Kiểm tra hồ sơ pháp lý & năng lực thầu

• Giấy phép kinh doanh
• Công trình đã thực hiện
• Đánh giá khách hàng cũ
• Đội ngũ kỹ thuật & giám sát

6.2 Yêu cầu phụ lục BOQ hoàn thiện chi tiết

BOQ phải ghi rõ:

• Mã gạch, hãng gạch
• Hãng sơn, số lớp
• Chủng loại cửa
• Thiết bị vệ sinh (mã sản phẩm)
• Chủng loại đá ốp bếp
• Hệ thống chiếu sáng

Đây là phần quan trọng nhất vì liên quan trực tiếp đến giá vật liệu hoàn thiện, giá gạch xây dựng, giá thép xây dựng.

6.3 Điều khoản về phát sinh (VO – Variation Order)

• Mọi thay đổi phải có văn bản
• Đơn giá rõ ràng
• Không phát sinh nếu chủ đầu tư không yêu cầu

6.4 Tiến độ & thanh toán

Thông thường:

• Đặt cọc 10%
• Phần thô: chia 3–4 đợt
• Hoàn thiện: chia 3 đợt
• Bàn giao: giữ lại 2–5% để bảo hành

6.5 Bảo hành & cam kết chất lượng

• Cam kết chống thấm
• Cam kết an toàn lao động
• Cam kết không tăng giá vật tư trong quá trình thi công

7. Chi phí thực tế theo một ví dụ 2025

Nhà phố 1 trệt 2 lầu – 150 m² sàn

Gói tiêu chuẩn – 6.800.000 VNĐ/m²

Tổng chi phí:
→ 150 × 6.800.000 = 1.020.000.000 VNĐ

Bóc tách tham khảo:

• Phần thô: 510 triệu
• Hoàn thiện: 330 triệu
• Thiết kế: 18–25 triệu
• Xin phép xây dựng: 5–7 triệu
• Phát sinh dự phòng: 8–10%

8. Kết luận – Có nên chọn xây nhà trọn gói?

Nếu bạn muốn:
✔ Tiết kiệm thời gian
✔ Có chất lượng đồng bộ
✔ Không muốn đau đầu vì giá thép xây dựng, giá bê tông tươi, giá vật liệu hoàn thiện biến động
✔ Hạn chế rủi ro & phát sinh

→ Xây nhà trọn gói là lựa chọn tối ưu.

Tuy nhiên, hãy chọn đúng nhà thầu, có BOQ rõ ràng, bản vẽ đầy đủ, và cam kết không phát sinh.

Hãy để công ty Tiến Phát Số Tám đồng hành cùng bạn trong hành trình này. Vì chúng tôi là công ty xây dựng nhà phố hàng đầu tại Hồ Chí Minh và có đội ngũ nhân viên trẻ, chuyên môn cao, trách nhiệm, và đầy nhiệt huyết để hỗ trợ tạo ra ngôi nhà mơ ước cho bạn và gia đình.

9. Liên hệ để được chúng tôi tư vấn tận tình nhất:

CÔNG TY TNHH ĐẦU TƯ XÂY DỰNG VÀ THƯƠNG MẠI TIẾN PHÁT SỐ TÁM

Địa chỉ: 50A Trương Đăng Quế, Phường 1, Quận Gò Vấp, TP.HCM

Hotline: 0903 768 270 – Anh Vũ (CEO)

Youtube: Xây Dựng Nhà Phố

Website: tienphatsotam.com