Những sai lầm phổ biến khi xây dựng nhà mới và cách tránh lãng phí 

Xây nhà mới là dự án nhiều cảm xúc — nhưng cũng đầy rủi ro nếu chủ nhà thiếu kinh nghiệm. Bài viết này tổng hợp những sai lầm phổ biến nhất khi xây dựng nhà mới (đặc biệt tại môi trường đô thị như Hồ Chí Minh) và cung cấp giải pháp thực tế để giảm chi phí, tránh lãng phí và đảm bảo chất lượng.

1. Sai lầm: Không xác định mục tiêu & ngân sách rõ ràng

Vấn đề: Nhiều chủ nhà bắt đầu bằng cảm hứng (muốn nhà đẹp) nhưng không xác định mục tiêu sử dụng (ở bao lâu, cho 2 thế hệ, cho thuê), mức ngân sách tối đa, hay mức hoàn thiện mong muốn. Kết quả: dễ đổi thiết kế, vượt chi phí, kéo dài tiến độ.

Giải pháp:

• Ghi ra 3 điều: mục tiêu (ví dụ: “ở 20 năm, 3 phòng ngủ, 1 phòng làm việc”), mức ưu tiên (an toàn > công năng > thẩm mỹ), ngân sách tổng + dự phòng 5–10%.
• Lập bảng phân bổ ngân sách sơ bộ: thiết kế (2–5%), khảo sát & xin phép (1–2%), phần thô (40–55%), hoàn thiện (30–45%), nội thất (tùy), dự phòng (5–10%).

2. Sai lầm: Bỏ qua khảo sát hiện trạng & khảo sát địa chất

Vấn đề: Không khảo sát địa chất dẫn đến chọn sai móng (móng đơn thay vì móng cọc), gây nứt, lún; không biết mực nước ngầm ảnh hưởng đến cấu tạo nền. Bỏ qua kiểm tra tường chịu lực dễ gây phá nhầm tường chịu lực khi sửa đổi.

Giải pháp:

• Thuê đơn vị khảo sát địa chất khi xây ≥2 tầng hoặc nâng tầng; yêu cầu báo cáo có khuyến nghị móng.
• Khảo sát hiện trạng: tường chịu lực, vị trí hạ tầng ngầm, hiện trạng hệ MEP.

3. Sai lầm: Thiếu bản vẽ thi công chi tiết / thiết kế không phối hợp MEP & kết cấu

Vấn đề: Bản vẽ sơ sài chỉ có ý tưởng (concept) mà không có bản vẽ thi công, khiến thợ “làm theo cảm tính”, dẫn đến sai kích thước, chồng chéo giữa ống nước và dầm, thay đổi tốn kém.

Giải pháp:

• Yêu cầu bản vẽ thi công chi tiết: kiến trúc + kết cấu + MEP (điện-nước) trước khi ký hợp đồng thi công.
• Dùng phần mềm phối hợp (hoặc yêu cầu đơn vị thiết kế kiểm tra xung đột) để tránh xung đột MEP-kết cấu.
• Lập hồ sơ As-built (bản vẽ hoàn công) để lưu.

4. Sai lầm: Chọn nhà thầu chỉ vì giá rẻ (không so sánh BOQ)

Vấn đề: Báo giá “giá tổng” rẻ không bằng báo giá có BOQ chi tiết. Nhà thầu giá rẻ có thể cắt bớt vật liệu, sử dụng vật liệu kém chất lượng hoặc phát sinh phí phụ.

Giải pháp:

• Yêu cầu BOQ (Bill of Quantities) chi tiết từ mỗi nhà thầu. So sánh “đơn giá hạng mục” thay vì so sánh tổng tiền.
• Kiểm tra hồ sơ năng lực, công trình tham khảo, yêu cầu xem công trình thực tế.
• Ưu tiên nhà thầu có hợp đồng rõ ràng, cam kết tiến độ & bảo hành.

5. Sai lầm: Hợp đồng lỏng lẻo, thiếu điều khoản xử lý phát sinh và phạt chậm tiến độ

Vấn đề: Hợp đồng sơ sài (không có BOQ, không nêu thương hiệu vật liệu, không có điều khoản phạt) khiến tranh chấp kéo dài.

Giải pháp: hợp đồng tối thiểu phải có:

• Scope chi tiết + BOQ (phụ lục bắt buộc).
• Tiến độ & lịch nghiệm thu từng giai đoạn.
• Điều khoản phạt chậm tiến độ (ví dụ 0.03–0.1% giá trị phần trễ/ngày).
• Cơ chế xử lý variation (thay đổi thiết kế): báo giá riêng, chấp thuận bằng văn bản.
• Điều khoản về chất lượng & bảo hành (phân biệt phần kết cấu / phần hoàn thiện).
• Điều khoản giữ lại (retention): giữ 5–10% đến hết thời hạn bảo hành.

6. Sai lầm: Thanh toán không theo tiến độ nghiệm thu (trả trước quá nhiều)

Vấn đề: Trả trước quá nhiều tiền (ví dụ >30% tổng) khiến chủ nhà mất đòn bẩy khi nhà thầu chậm/thi công ẩu.

Giải pháp:

• Thanh toán theo tiến độ nghiệm thu: ví dụ Đặt cọc 10–20% (ký hợp đồng), phần thô 30–40% sau nghiệm thu thô, hoàn thiện 30–40% theo mốc, giữ lại 5–10% cho bảo hành.
• Lưu ảnh & biên bản nghiệm thu để làm cơ sở thanh toán.

Ví dụ tính toán (chính xác từng bước):
Giả sử hợp đồng trọn gói = 1.200.000.000 VNĐ. Thanh toán đề xuất:

• Đặt cọc (15%): 1.200.000.000 × 15% = ?
  • 1.200.000.000 × 0.10 = 120.000.000
  • 1.200.000.000 × 0.05 = 60.000.000
  • Tổng = 120.000.000 + 60.000.000 = 180.000.000 VNĐ.
• Thanh toán phần thô (40%): 1.200.000.000 × 40% =
  • 1.200.000.000 × 0.4 = 480.000.000 VNĐ.
• Thanh toán hoàn thiện (40%): 480.000.000 VNĐ.
• Giữ lại (5%): 1.200.000.000 × 5% = 60.000.000 VNĐ (trả sau bảo hành).
  (Thực tế tổng các khoản sẽ được cân chỉnh để bằng 100% công nợ sau khi trừ retention.)

7. Sai lầm: Thi công không theo quy trình QA/QC, thiếu nghiệm thu giai đoạn

Vấn đề: Không nghiệm thu cốt thép, bê tông, MEP dẫn đến sai sót khắc phục tốn kém sau này.

Giải pháp:

• Đặt ra QA/QC checklist cho từng giai đoạn: trước đổ bê tông (cốt thép, coffa), sau đổ bê tông (bảo dưỡng, test mẫu nếu cần), trước trát tường, trước lát gạch, trước sơn.
• Thử áp lực hệ ống, test điện, test chống thấm trước khi phủ kín.
• Ghi nhật ký công trình, chụp ảnh làm hồ sơ.

8. Sai lầm: Quản lý vật tư kém — hao hụt, hư hỏng, bảo quản sai cách

Vấn đề: Vật liệu để ngoài trời ẩm mốc, gạch vỡ do xếp chồng sai, dẫn đến lãng phí.

Giải pháp:

• Lập sổ vật tư xuất-nhập (kho nhỏ tại công trường).
• Bảo quản vật liệu nhạy cảm (sơn, xi măng, thanh gỗ) ở nơi khô ráo.
• Yêu cầu chứng từ CO/CQ cho vật liệu quan trọng (thép, xi măng, thiết bị điện).
• Kiểm soát hao hụt theo hệ số hợp lý (ví dụ gạch 3–5% hao hụt).

9. Sai lầm: Thay đổi thiết kế liên tục khi thi công (change orders)

Vấn đề: Mỗi thay đổi thiết kế giữa thi công đều có chi phí & thời gian. Nhiều thay đổi nhỏ cộng lại gây đội giá đáng kể.

Giải pháp:

• Khóa bản vẽ thi công trước khi thi công; nếu cần thay đổi, xử lý bằng Variation Order có biểu mẫu, nêu rõ chi phí & thời gian bổ sung.
• Đặt giới hạn thay đổi miễn phí (ví dụ 1–2 lần thay đổi nhỏ) hoặc thu phí ngay từ đầu.

10. Sai lầm: Bỏ qua phòng chống ẩm, thoát nước, chống thấm — hậu quả dài hạn

Vấn đề: Nhà bị ẩm mốc, thấm dột sau mưa, ố vàng tường, hỏng nội thất — chi phí sửa chữa lớn.

Giải pháp:

• Thiết kế hệ thoát nước tốt: độ dốc, rãnh, ống thoát mưa.
• Chống thấm đúng tiêu chuẩn tại các vị trí: sàn mái, ban công, WC, sân phơi.
• Sử dụng sơn và vật liệu chống ẩm vùng ven biển/hay mưa nhiều.
• Kiểm tra chống thấm bằng test phun nước 24–72 giờ trước nghiệm thu.

11. Sai lầm: Không dự phòng chi phí & thời gian cho phát sinh

Vấn đề: Chủ nhà hay “không muốn nghe” con số dự phòng → khi phát sinh xảy ra, dễ thiếu tiền, dự án ngưng trệ.

Giải pháp: Luôn dự phòng 5–15% (tùy độ rủi ro) trong ngân sách; lập phương án ưu tiên hạng mục nếu thiếu tiền (phân kỳ thi công).

12. Sai lầm: Bỏ qua an toàn lao động & vệ sinh công trường

Vấn đề: Tai nạn, kiện cáo, phạt hành chính, gây ảnh hưởng cho hàng xóm.

Giải pháp:

• Trang bị PPE cho công nhân (mũ, giày, dây an toàn).
• Biển báo công trường, rào chắn, che chắn bụi.
• Hệ thống thu gom phế thải, đảm bảo không đổ rác ra đường.

13. Sai lầm: Không lưu hồ sơ khi xây dựng / hoàn công / bảo hành

Vấn đề: Khi cần nâng tầng, sửa chữa hoặc bán nhà, thiếu hồ sơ gây khó khăn pháp lý và kỹ thuật.

Giải pháp:

• Yêu cầu nhà thầu nộp hồ sơ hoàn công: bản vẽ xây dựng, biên bản nghiệm thu, hóa đơn, CO/CQ thiết bị.
• Lưu trữ file điện tử + bản giấy.

14. Kết luận: Checklist tóm tắt — những việc không được quên

Checklist nhanh (in ra & dán ở công trường):

•  Mục tiêu & ngân sách rõ ràng + dự phòng 10%
•  Khảo sát địa chất & hiện trạng (có báo cáo)
•  Bản vẽ thi công chi tiết (kiến trúc + kết cấu + MEP)
•  BOQ & so sánh báo giá ít nhất 3 nhà thầu
•  Hợp đồng chi tiết + điều khoản phạt + retention 5–10%
•  Thanh toán theo tiến độ & nghiệm thu từng giai đoạn
•  QA/QC checklist cho từng hạng mục
•  Lưu trữ ảnh & nhật ký công trình hàng ngày
•  Kế hoạch logistics & bảo quản vật tư
•  Kế hoạch chống thấm & thoát nước
•  Hồ sơ hoàn công & bảo hành lưu trữ

15. Phần mở rộng — Mẫu tính toán chi phí nhanh (ví dụ minh họa, chính xác từng bước)

Để bạn có cảm nhận thực tế, đây là ví dụ tính chi phí xây mới hoàn thiện cho ngôi nhà 120 m² (diện tích sàn sử dụng = 120 m²) với 3 mức hoàn thiện (kinh tế / tiêu chuẩn / cao cấp). Giá giả định tham khảo thị trường TP.HCM 2025 (ví dụ để minh hoạ):

• Mức Kinh tế: 5.500.000 VNĐ / m²
• Mức Tiêu chuẩn: 6.500.000 VNĐ / m²
• Mức Cao cấp: 8.500.000 VNĐ / m²

Tính cho diện tích 120 m²:

1. Mức Kinh tế (5.500.000 × 120)
   • 5.500.000 × 100 = 550.000.000
   • 5.500.000 × 20 = 110.000.000
   • Tổng = 550.000.000 + 110.000.000 = 660.000.000 VNĐ
2. Mức Tiêu chuẩn (6.500.000 × 120)
   • 6.500.000 × 100 = 650.000.000
   • 6.500.000 × 20 = 130.000.000
   • Tổng = 650.000.000 + 130.000.000 = 780.000.000 VNĐ
3. Mức Cao cấp (8.500.000 × 120)
   • 8.500.000 × 100 = 850.000.000
   • 8.500.000 × 20 = 170.000.000
   • Tổng = 850.000.000 + 170.000.000 = 1.020.000.000 VNĐ

Ghi chú: Đây là chi phí ước tính hoàn thiện (bao gồm vật liệu + nhân công) — chưa tính các chi phí khác: thiết kế, khảo sát địa chất, phí xin phép, nội thất cao cấp ngoài phạm vi hoàn thiện, VAT, chi phí dự phòng. Luôn cộng thêm 10% dự phòng để an toàn.

16. Câu hỏi thường gặp (FAQ ngắn)

Q: Tôi nên giữ lại bao nhiêu tiền (retention)?
A: Thông thường 5–10% tổng nghiệm thu, giữ đến hết thời hạn bảo hành phần hoàn thiện (6–12 tháng).

Q: Nên chọn nhà thầu trọn gói hay thuê hạng mục?
A: Nếu bạn bận rộn/không có PM → trọn gói; muốn kiểm soát chi phí & có PM → thuê hạng mục có thể tiết kiệm.

Q: Có nên bỏ khảo sát địa chất để tiết kiệm?
A: Không. Khảo sát địa chất là chi phí nhỏ so với việc phải sửa móng/nâng nền sau này.

17. Những sai lầm phổ biến và cách tránh lãng phí

Những sai lầm khi xây dựng nhà mới thường đến từ thiếu chuẩn bị và thiếu minh bạch. Bạn sẽ giảm rủi ro nếu:

1. Chuẩn bị đầy đủ hồ sơ (khảo sát, thiết kế thi công, BOQ).
2. So sánh báo giá theo BOQ ít nhất 3 nhà thầu.
3. Ký hợp đồng rõ ràng (phạt chậm, variation, retention).
4. Thanh toán theo tiến độ & nghiệm thu; giữ 5–10% cho bảo hành.
5. Giám sát QA/QC giai đoạn — nghiệm thu từng hạng mục.

Hãy để công ty Tiến Phát Số Tám đồng hành cùng bạn trong hành trình này. Vì chúng tôi là công ty xây dựng nhà phố hàng đầu tại Hồ Chí Minh và có đội ngũ nhân viên trẻ, chuyên môn cao, trách nhiệm, và đầy nhiệt huyết để hỗ trợ tạo ra ngôi nhà mơ ước cho bạn và gia đình.

18. Liên hệ để được chúng tôi tư vấn tận tình nhất:

CÔNG TY TNHH ĐẦU TƯ XÂY DỰNG VÀ THƯƠNG MẠI TIẾN PHÁT SỐ TÁM

Địa chỉ: 50A Trương Đăng Quế, Phường 1, Quận Gò Vấp, TP.HCM

Hotline: 0903 768 270 – Anh Vũ (CEO)

Youtube: Xây Dựng Nhà Phố

Website: tienphatsotam.com