Trước khi bắt tay vào xây dựng nhà mới tại Hồ Chí Minh hay cải tạo nhà tại Hồ Chí Minh, nắm chắc khung pháp lý và thủ tục hành chính là bước bắt buộc — tránh rủi ro phạt hành chính, đình chỉ thi công hoặc phải tháo dỡ. Bài viết này hướng dẫn chi tiết từng loại hồ sơ, thẩm quyền cấp phép, thời hạn xử lý, lệ phí phổ thông và những lưu ý thực tế khi làm việc với công ty xây dựng tại Hồ Chí Minh hoặc khi bạn tìm công ty xây dựng gần tôi.
Tài liệu pháp lý, thời hạn xét duyệt và biểu mẫu được căn cứ theo quy định hiện hành (Luật Xây dựng và Nghị định hướng dẫn, cập nhật 2024–2025). Thông tin thủ tục cụ thể nộp tại UBND cấp huyện/“một cửa” theo quy định.
1. Phân loại công trình — biết bạn đang thuộc loại nào để làm đúng hồ sơ
Trước hết cần xác định rõ loại công trình bạn sẽ thực hiện:
- Xây dựng nhà mới (xây dựng công trình mới, nhà ở riêng lẻ): khởi tạo công trình trên đất chưa có công trình hoặc xây mới hoàn toàn. (Ví dụ: xây dựng nhà mới 1 trệt 3 lầu).
- Sửa chữa, cải tạo: các hạng mục thay đổi hoàn toàn hoặc một phần công năng, mặt bằng, hoặc kết cấu. Chú ý: nếu sửa chữa có làm ảnh hưởng kết cấu chịu lực (ví dụ phá tường chịu lực, nâng tầng, mở rộng diện tích ra lộ giới), thì hồ sơ khác/khắt khe hơn và bắt buộc xin phép.
2. Ai có thẩm quyền cấp giấy phép ở TP.HCM — nơi nộp hồ sơ và thời hạn xử lý
Nơi nộp hồ sơ: thông thường nộp tại UBND cấp huyện (quận/TP. Thủ Đức/huyện) nơi có thửa đất; nhiều địa phương tiếp nhận qua “bộ phận một cửa” hoặc cổng dịch vụ công trực tuyến.
Thẩm quyền & thời hạn giải quyết: theo quy định hiện hành, đối với nhà ở riêng lẻ cơ quan cấp phép phải xem xét và cấp trong 15 ngày kể từ khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ (mốc có thể khác nếu cần lấy ý kiến cơ quan chuyên môn); đối với các công trình khác thời hạn thường là 20–30 ngày. (Thời hạn và cơ chế trả lời chi tiết được quy định tại Nghị định và văn bản hướng dẫn).
3. Hồ sơ cần chuẩn bị cho xây mới nhà ở riêng lẻ — bộ hồ sơ chi tiết
Bộ hồ sơ tối thiểu (thường 2 bộ bản chính — kiểm tra tại UBND địa phương) bao gồm:
- Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng theo mẫu (có chữ ký chủ đầu tư).
- Giấy tờ về quyền sử dụng đất (Sổ đỏ/Sổ hồng bản sao có chứng thực) hoặc hợp đồng chuyển nhượng đã công chứng + xác nhận.
- Bản sao CMND/CCCD/Hộ chiếu của chủ đầu tư (có chứng thực hoặc mang bản chính đối chiếu).
- Bản vẽ thiết kế kỹ thuật (bản vẽ thi công) gồm: mặt bằng vị trí công trình, mặt bằng các tầng, mặt đứng, mặt cắt, sơ đồ móng, sơ đồ MEP cơ bản. Bản vẽ phải do đơn vị có chức năng thiết kế (KTS/KTS có chứng chỉ hành nghề) lập. THƯ VIỆN PHÁP LUẬT
- Bản mô tả dự án (quy mô, số tầng, diện tích xây dựng, mục đích sử dụng).
- Giấy tờ khác nếu có: cam kết bảo vệ công trình liền kề (nếu xây sát tường chung), chấp thuận thỏa thuận với hàng xóm nếu ảnh hưởng công trình liền kề.
Lưu ý: UBND quận sẽ kiểm tra bản vẽ xem phù hợp quy hoạch chi tiết, lộ giới, công trình liền kề; nếu nằm trong khu vực quy hoạch đặc biệt cần văn bản chấp thuận của cơ quan có thẩm quyền.
4. Hồ sơ cần cho sửa chữa / cải tạo (khi bắt buộc phải xin phép)
Nếu cải tạo nhà mà không làm thay đổi kết cấu chịu lực, không làm thay đổi quy mô (chiều cao, diện tích chiếm đất), ở nhiều trường hợp có thể xin giấy phép sửa chữa, cải tạo theo hồ sơ rút gọn. Nhưng nếu thay đổi kết cấu, nâng tầng, mở rộng xây dựng thì hồ sơ gần giống xin xây mới.
Hồ sơ sửa chữa/cải tạo (thông thường):
- Đơn đề nghị cấp phép sửa chữa/cải tạo.
- Bản sao quyền sử dụng đất.
- Bản vẽ hiện trạng + bản vẽ đề xuất cải tạo (ghi rõ phần giữ/ tháo/ sửa).
- Biện pháp thi công (nếu ảnh hưởng công trình liền kề) và cam kết an toàn.
- Tài liệu chứng minh năng lực thiết kế/giám sát (nếu yêu cầu).
Thời hạn xử lý: đối với nhà ở riêng lẻ, UBND cấp có thẩm quyền xem xét trong khoảng 15 ngày (mốc tham khảo).
5. Các trường hợp miễn giấy phép — nhưng phải rất thận trọng
Luật Xây dựng và văn bản hướng dẫn nêu một số trường hợp được miễn giấy phép (ví dụ: những công trình có quy mô nhỏ, nằm trong dự án có quy hoạch 1/500 đã được chấp thuận, hoặc sửa chữa không làm thay đổi kết cấu — lưu ý điều kiện chi tiết phụ thuộc luật hiện hành). Tuy nhiên miễn phép không có nghĩa là được làm tuỳ ý: vẫn phải đảm bảo quy chuẩn xây dựng, an toàn và không vi phạm lộ giới/ chỉ giới. Nếu không rõ, nên hỏi UBND quận hoặc xin tư vấn pháp lý để tránh bị xử phạt.
6. Lệ phí, thời hạn xử lý và cơ chế phản hồi hồ sơ thiếu/không hợp lệ
- Lệ phí: Lệ phí cấp giấy phép xây dựng có quy định nhưng mức chi tiết do từng địa phương công bố; ngoài lệ phí, còn có chi phí thiết kế, khảo sát, lập hồ sơ (chi phí tư vấn), và chi phí hành chính có thể phát sinh. Khi so sánh chi phí xây nhà, hãy cộng đầy đủ các khoản: thiết kế, khảo sát, lệ phí, chi phí xin phép, chi phí hoàn công. (Lưu ý: nhìn vào báo giá tổng của công ty xây dựng tại Hồ Chí Minh để đảm bảo họ đã tính các khoản này).
- Thời hạn xử lý: như phần trên — 15 ngày đối với nhà ở riêng lẻ; 20–30 ngày đối với công trình khác. Nếu hồ sơ chưa đầy đủ, cơ quan tiếp nhận sẽ hướng dẫn hoàn thiện trong thời hạn quy định.
7. Xử lý sai phạm khi tự ý xây dựng không xin phép — phạt & hậu quả
Hậu quả phổ biến khi thi công không phép hoặc sai phép:
- Phạt hành chính theo quy định (mức phạt thay đổi tùy mức độ vi phạm).
- Bị đình chỉ thi công cho đến khi hoàn thiện hồ sơ hoặc có quyết định xử lý.
- Yêu cầu khắc phục hoặc tháo dỡ phần xây dựng vi phạm (nếu vượt chỉ giới, lộ giới hoặc trái quy hoạch).
- Khó khăn khi làm thủ tục hoàn công và chuyển nhượng sau này — ảnh hưởng lớn đến giá trị bất động sản.
Vì vậy, tốt nhất là không tiết kiệm bằng cách bỏ qua xin phép; chi phí phạt + tháo dỡ có thể lớn hơn rất nhiều so với lệ phí xin phép ban đầu. (Nếu bạn thuê công ty xây dựng gần tôi uy tín, họ thường hỗ trợ xin phép và giảm rủi ro này).
8. Lưu ý thực tế khi làm việc với công ty xây dựng tại Hồ Chí Minh (và khi tìm “công ty xây dựng gần tôi”)
Khi giao việc cho nhà thầu (xây mới hay cải tạo), ngoài hồ sơ pháp lý, hãy chú ý:
- Yêu cầu nhà thầu hỗ trợ hồ sơ xin phép — nhiều công ty có gói trọn gói bao gồm xin phép. Hỏi rõ trong hợp đồng có bao gồm xin phép xây dựng hay không.
- Kiểm tra kinh nghiệm nhà thầu với thủ tục địa phương: nhà thầu địa phương am hiểu quy trình, cán bộ, quy hoạch từng quận sẽ giúp rút ngắn thời gian xin phép. (Điều này là một lợi thế của việc chọn công ty xây dựng tại Hồ Chí Minh so với nhà thầu xa).
- Gắn điều khoản hỗ trợ hoàn công vào hợp đồng: nhà thầu phải bàn giao hồ sơ hoàn công, bản vẽ as-built, hóa đơn, CO/CQ thiết bị — rất cần cho sau này.
- Tính vào chi phí tổng dự án: khi yêu cầu trọn gói, kiểm tra hợp đồng có tính chi phí xin phép hay nhà thầu chỉ làm thủ tục gián tiếp. So sánh khi lấy báo giá (đừng chỉ nhìn “chi phí xây nhà” phần thi công).
- Ủy quyền nộp hồ sơ: nếu chủ không có mặt, làm văn bản ủy quyền cho nhà thầu hoặc đơn vị tư vấn — nhưng vẫn giữ quyền kiểm tra hồ sơ gốc.
9. Checklist thực tế trước khi khởi công (mẫu để in)
- Kiểm tra sổ đỏ / giấy tờ quyền sử dụng đất (bản chính).
- Lập & khóa bản vẽ thi công (architecture + kết cấu + MEP).
- Chuẩn bị BOQ (bill of quantities) để tính chi phí xây nhà chính xác.
- Nộp hồ sơ xin phép xây dựng (2 bộ theo yêu cầu UBND).
- Nhận giấy phép xây dựng (đọc kỹ điều kiện kèm theo).
- Ký hợp đồng thi công — ghi rõ điều khoản xin phép & hoàn công.
- Lên phương án bảo đảm hàng xóm & an toàn công trường (biện pháp thi công).
- Dự phòng ngân sách cho lệ phí, khảo sát, dự phòng 5–10%.
10. Mẫu thư ủy quyền (gợi ý ngắn) — ủy quyền cho công ty/nội dung cụ thể
Mẫu ủy quyền (ngắn):
“Tôi là [Họ tên], chủ thửa đất số [số], địa chỉ [địa chỉ], ủy quyền cho [Tên công ty xây dựng / người được ủy quyền] đại diện tôi nộp hồ sơ xin giấy phép xây dựng, nhận trả kết quả, ký thay các hồ sơ liên quan và thực hiện các thủ tục hành chính cần thiết theo quy định pháp luật. … (ký, ghi rõ họ tên, ngày tháng).”
11. Lời khuyên tổng hợp (rút gọn)
- Đừng bỏ qua xin phép — phí và thời gian xin phép nhỏ hơn hậu quả bị phạt, đình chỉ hoặc tháo dỡ.
- Chuẩn bị hồ sơ kỹ (đặc biệt bản vẽ thi công và giấy tờ quyền sử dụng đất). THƯ VIỆN PHÁP LUẬT
- Chọn nhà thầu địa phương (công ty xây dựng tại Hồ Chí Minh / công ty xây dựng gần tôi) có kinh nghiệm xin phép để giảm rủi ro mất thời gian.
- Cộng đủ các khoản khi tính chi phí: ngoài chi phí thi công (chi phí xây nhà) còn có lệ phí, khảo sát, dự phòng, hoàn công.
- Yêu cầu nhà thầu bàn giao hồ sơ hoàn công để tránh rắc rối về sau.
Hãy để công ty Tiến Phát Số Tám đồng hành cùng bạn trong hành trình này. Vì chúng tôi là công ty xây dựng nhà phố hàng đầu tại Hồ Chí Minh và có đội ngũ nhân viên trẻ, chuyên môn cao, trách nhiệm, và đầy nhiệt huyết để hỗ trợ tạo ra ngôi nhà mơ ước cho bạn và gia đình.
12. Liên hệ để được chúng tôi tư vấn tận tình nhất:
CÔNG TY TNHH ĐẦU TƯ XÂY DỰNG VÀ THƯƠNG MẠI TIẾN PHÁT SỐ TÁM
Địa chỉ: 50A Trương Đăng Quế, Phường 1, Quận Gò Vấp, TP.HCM
Hotline: 0903 768 270 – Anh Vũ (CEO)
Youtube: Xây Dựng Nhà Phố
Website: tienphatsotam.com
