1. Giới thiệu — vì sao nhà 3 tầng khác biệt?
Xây 3 tầng khác 2 tầng chủ yếu ở móng & kết cấu chịu lực, chi phí gia cố nền, và quy định (có thể yêu cầu thêm hồ sơ PCCC, thang bộ, lan can). Do đó chi phí xây nhà 3 tầng thường tăng chóng mặt nếu không khảo sát kỹ. Bài này phân tích chi tiết từng hạng mục, ví dụ tính toán minh hoạ, và checklist kiểm tra trước khi ký hợp đồng với công ty xây dựng tại Hồ Chí Minh hoặc bất kỳ nhà thầu nào.
2. Những yếu tố khiến chi phí tăng so nhà 2 tầng
- Móng & gia cố nền: ép cọc hoặc khoan nhồi nếu nền yếu.
- Tải trọng khung & dầm lớn hơn → nhiều thép, bê tông.
- Tiêu chuẩn an toàn & PCCC (đối với một số công năng hoặc khi gần quy định).
- Thang bộ & kiến trúc cầu thang phức tạp: tốn vật liệu & nhân công.
- Chi phí nhân công tăng theo thời gian thi công kéo dài.
- Yêu cầu hồ sơ phức tạp hơn khi xin phép.
3. Phân chia hạng mục & tỉ trọng chi phí (tham khảo)
- Khảo sát & thiết kế: 2–4% tổng.
- Móng & gia cố nền: 10–25% (tùy nền).
- Phần thô (kết cấu): 35–45% (cột, dầm, sàn).
- MEP: 8–12% (điện, nước, điều hòa, PCCC nếu cần).
- Hoàn thiện: 20–35% (ốp lát, sơn, nội thất cơ bản).
- Dự phòng & chi phí khác: 5–10%.
4. Ví dụ tính toán chi tiết (từng chữ số) — nhà 3 tầng minh hoạ
Giả định: footprint = 60 m² (5m x 12m), Tổng sàn = 3 × 60 = 180 m². Mức hoàn thiện “Tiêu chuẩn”. Ta sẽ tính Base_cost, móng cọc nếu cần, và các khoản phụ.
Giá minh họa (tham khảo):
- Giá hoàn thiện trung bình (trọn gói) = 6.500.000 VNĐ / m².
- Nếu xây 3 tầng trên nền yếu → cần ép cọc hoặc khoan nhồi; giả sử ép cọc chi phí thêm = 250.000.000 VNĐ (ví dụ).
- Thiết kế 3%; Dự phòng 8%; Khảo sát địa chất 12.000.000 VNĐ; Lệ phí xin phép 7.000.000 VNĐ (thời điểm & quận có thể khác).
Lưu ý: ép cọc/ khoan nhồi là con số biến động lớn—phải có báo cáo địa chất xác thực.
A — Tính Base_cost (giá hoàn thiện × tổng sàn)
- Tổng sàn = 180 m².
- Base_cost = 6.500.000 × 180 = ?
- 6.500.000 × 100 = 650.000.000.
- 6.500.000 × 80 = 520.000.000.
- Tổng = 650.000.000 + 520.000.000 = 1.170.000.000 VNĐ.
=> Base_cost = 1.170.000.000 VNĐ.
B — Thiết kế 3%:
- 1.170.000.000 × 3% = 1.170.000.000 × 0.03 = (1.170.000.000 × 3) /100 = 3.510.000.000 /100 = 35.100.000 VNĐ.
C — Dự phòng 8%:
- 1.170.000.000 × 8% = 1.170.000.000 × 0.08 = (1.170.000.000 × 8) /100 = 9.360.000.000 /100 = 93.600.000 VNĐ.
D — Khảo sát địa chất + lệ phí:
- Khảo sát địa chất = 12.000.000 VNĐ (ví dụ).
- Lệ phí xin phép = 7.000.000 VNĐ.
E — Móng gia cố (ép cọc) giả định:
- Ép cọc / khoan nhồi = 250.000.000 VNĐ (ví dụ cho nền yếu; nếu nền tốt thì bỏ khoản này).
F — Tổng tạm tính:
- Base + Thiết kế = 1.170.000.000 + 35.100.000 = 1.205.100.000.
- Dự phòng = 1.205.100.000 + 93.600.000 = 1.298.700.000.
- Khảo sát = 1.298.700.000 + 12.000.000 = 1.310.700.000.
- Lệ phí = 1.310.700.000 + 7.000.000 = 1.317.700.000.
- Ép cọc = 1.317.700.000 + 250.000.000 = 1.567.700.000 VNĐ.
=> Tổng ước tính XÂY NHÀ 3 TẦNG (180 m²) với gia cố móng ép cọc ≈ 1.567.700.000 VNĐ.
Nếu nền tốt (không cần ép cọc): trừ 250.000.000 → ≈ 1.317.700.000 VNĐ.
5. Các khoản dễ bị phát sinh & cách phòng tránh
Những khoản thường phát sinh:
- Thay đổi thiết kế giữa chừng (VO).
- Mua vật liệu không theo khối lượng dự toán (thiếu/đặt sai).
- Khó thi công hẻm nhỏ/nhiều công tác logistics.
- Phát hiện nền yếu khi thi công phải gia cố thêm.
Cách phòng tránh:
- Khảo sát địa chất trước khi ký HĐ.
- Khóa bản vẽ thi công & BOQ trước khi tiến hành thi công để bất kỳ VO nào đều phải có văn bản.
- Thanh toán theo mốc nghiệm thu như đã trình bày ở bài trước.
- Yêu cầu nhà thầu nộp CO/CQ cho vật liệu chính.
6. Yêu cầu hồ sơ xin phép & quy định (liên quan hồ sơ xin phép xây dựng)
- Xây 3 tầng thường phải chuẩn bị bản vẽ kiến trúc, kết cấu, MEP, báo cáo khảo sát địa chất, giấy tờ quyền sử dụng đất.
- Có thể phải xin ý kiến PCCC, thẩm định kết cấu nếu nằm trong khu quy hoạch đặc thù.
- Nộp hồ sơ tại UBND quận/huyện; thời gian xử lý có thể kéo dài hơn so dự án nhỏ.
7. Tiết kiệm chi phí khi xây 3 tầng (mẹo chuyên sâu)
- Thiết kế để tối ưu khối kết cấu: tránh những dầm lớn thừa; phân chia tải đều.
- Tối ưu mặt bằng dịch vụ (WC, bếp) chồng lên nhau để giảm đường ống & vật tư MEP.
- Chọn hệ móng hợp lý: khảo sát địa chất để chọn ép cọc hay móng băng; đôi khi khoan nhồi đắt nhưng dài hạn tốt hơn.
- Mua vật liệu lớn & kho chung để nhận chiết khấu; kiểm soát tồn kho để tránh hư hỏng.
- Áp dụng VE cho hoàn thiện: chọn vật liệu tương đương tiết kiệm vòng đời.
- Phân kỳ thi công (phasing): nếu ngân sách bó hẹp, hoàn thiện phần cho thuê trước để thu hồi vốn.
8. QA/QC & nghiệm thu cho công trình 3 tầng
- Móc cốt thép & test bê tông theo tiêu chuẩn; giữ mẫu bê tông nếu cần.
- Nghiệm thu phần móng: độ sâu, mác bê tông, vị trí cọc.
- Nghiệm thu cốt thép & coffa trước khi đổ sàn; chụp ảnh & lưu nhật ký.
- Test hệ MEP: thử áp lực ống nước, test điện, kiểm tra nối đất.
- Test chống thấm ban công & WC trong 24–72 giờ.
9. Lời khuyên ký hợp đồng & điều khoản cần có
- Yêu cầu BOQ chi tiết cho từng hạng mục.
- Quy định rõ VO (mẫu), phạt chậm tiến độ, retention 5–10%.
- Điều khoản xử lý biến động giá vật liệu (chỉ chấp nhận khi có chứng từ, công thức rõ ràng).
- Yêu cầu nhà thầu có bảo hiểm thi công & cung cấp công trình tham khảo.
10. Kết luận — tóm tắt & checklist trước khi khởi công
- Bắt buộc khảo sát địa chất trước khi chốt giá, vì khoan nhồi/ép cọc có thể làm tăng chi phí xây nhà 3 tầng hàng trăm triệu.
- Khóa bản vẽ & BOQ — tránh VO không kiểm soát.
- Thanh toán theo mốc & giữ retention 5–10%.
Hãy để công ty Tiến Phát Số Tám đồng hành cùng bạn trong hành trình này. Vì chúng tôi là công ty xây dựng nhà phố hàng đầu tại Hồ Chí Minh và có đội ngũ nhân viên trẻ, chuyên môn cao, trách nhiệm, và đầy nhiệt huyết để hỗ trợ tạo ra ngôi nhà mơ ước cho bạn và gia đình.
11. Liên hệ để được chúng tôi tư vấn tận tình nhất:
CÔNG TY TNHH ĐẦU TƯ XÂY DỰNG VÀ THƯƠNG MẠI TIẾN PHÁT SỐ TÁM
Địa chỉ: 50A Trương Đăng Quế, Phường 1, Quận Gò Vấp, TP.HCM
Hotline: 0903 768 270 – Anh Vũ (CEO)
Youtube: Xây Dựng Nhà Phố
Website: tienphatsotam.com
