1. TẠI SAO HỒ SƠ XIN PHÉP XÂY DỰNG QUAN TRỌNG?
Hồ sơ xin phép xây dựng không chỉ là thủ tục hành chính bắt buộc trước khi khởi công, mà còn là nền tảng pháp lý bảo vệ quyền lợi của chủ nhà. Một bộ hồ sơ đầy đủ, chính xác sẽ giúp:
- Rút ngắn thời gian chờ cấp phép.
- Tránh bị trả hồ sơ hoặc yêu cầu bổ sung nhiều lần.
- Giúp quá trình thi công, hoàn công và cấp sổ hồng sau này thuận lợi.
- Là điều kiện tiên quyết để tránh bị phạt hành chính hoặc đình chỉ công trình.
Tuy nhiên, rất nhiều gia đình khi xây nhà phố, nhà cấp 4, hoặc nhà 3 tầng gặp tình huống hồ sơ bị trả lại do những lỗi tưởng nhỏ nhưng nghiêm trọng.
Bài viết này sẽ hướng dẫn bạn từng bước chuẩn bị hồ sơ xin phép xây dựng chuyên nghiệp — kèm danh sách lỗi thường gặp, cách khắc phục, ví dụ thực tế cho từng mục.
2. THÀNH PHẦN CỦA HỒ SƠ XIN PHÉP XÂY DỰNG
Một bộ hồ sơ xin phép xây dựng nhà ở riêng lẻ (như xây nhà cấp 4, nhà 2 tầng, nhà 3 tầng) cần có:
2.1. Đơn xin cấp phép xây dựng (theo mẫu của UBND Quận/Huyện)
- Ghi rõ loại công trình (nhà ở riêng lẻ / nhà ở kết hợp kinh doanh / công trình cải tạo).
- Ghi diện tích xây dựng, tổng diện tích sàn, số tầng, chiều cao công trình.
- Kèm thông tin chủ đầu tư, địa chỉ, điện thoại liên hệ.
2.2. Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất
- Bản sao có chứng thực sổ đỏ (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất).
- Nếu đất thuộc đồng sở hữu: cần văn bản đồng thuận của tất cả các chủ sở hữu.
2.3. Bản vẽ thiết kế xây dựng
- Bắt buộc có chữ ký của kiến trúc sư có chứng chỉ hành nghề.
- Bao gồm:
- Mặt bằng tổng thể vị trí công trình.
- Mặt bằng các tầng, mặt cắt, mặt đứng.
- Bản vẽ móng, cấp thoát nước, điện.
- Sơ đồ đấu nối hạ tầng kỹ thuật.
- Nếu xây nhà 3 tầng hoặc nhà phố có tầng hầm: phải có bản vẽ kết cấu kèm thuyết minh kỹ thuật.
2.4. Chứng chỉ hành nghề thiết kế (bản sao) của đơn vị thiết kế
2.5. Bản sao CMND/CCCD của chủ đầu tư
2.6. Ảnh chụp hiện trạng khu đất (4 góc)
- Giúp cơ quan thẩm định xác định ranh giới và quy hoạch thực tế.
2.7. Giấy ủy quyền (nếu người nộp hồ sơ không phải chủ đất)
3. QUY TRÌNH XIN PHÉP XÂY DỰNG CHUẨN
Quy trình tại TP.HCM hoặc các đô thị lớn (áp dụng cho nhà phố, nhà riêng lẻ):
- Chuẩn bị hồ sơ (theo danh sách trên).
- Nộp tại Bộ phận một cửa của UBND quận/huyện nơi có đất.
- Cơ quan tiếp nhận kiểm tra sơ bộ:
- Nếu hồ sơ chưa đủ → hướng dẫn bổ sung trong 1–2 ngày.
- Nếu đủ → cấp biên nhận.
- Cơ quan chuyên môn thẩm định:
- Kiểm tra quy hoạch, chỉ giới xây dựng, chiều cao, mật độ xây dựng.
- Đối chiếu bản vẽ kỹ thuật và quyền sử dụng đất.
- Nếu hồ sơ đạt: cấp Giấy phép xây dựng.
- Nhận giấy phép: chủ đầu tư hoặc người ủy quyền đến nhận tại nơi nộp hồ sơ.
⏱ Thời gian giải quyết trung bình: 15–20 ngày làm việc (nếu hồ sơ hợp lệ).
4. 10 LỖI PHỔ BIẾN KHIẾN HỒ SƠ BỊ TRẢ LẠI (VÀ CÁCH TRÁNH)
4.1. Lỗi 1: Sai hoặc thiếu thông tin trên đơn xin phép
- Viết sai số tờ bản đồ, số thửa, diện tích đất, loại công trình.
- Cách tránh: đối chiếu kỹ thông tin trên sổ đỏ và giấy tờ công chứng.
4.2. Lỗi 2: Bản vẽ thiết kế không có chữ ký của kiến trúc sư
- Cơ quan cấp phép không chấp nhận bản vẽ “vô danh”.
- Cách tránh: chỉ sử dụng bản vẽ có đóng dấu công ty thiết kế và chữ ký người chịu trách nhiệm.
4.3. Lỗi 3: Bản vẽ sai quy hoạch hoặc vượt tầng cho phép
- Ví dụ khu vực quy hoạch chỉ cho phép 3 tầng nhưng thiết kế 4 tầng.
- Cách tránh: tra cứu quy hoạch xây dựng đô thị trước khi thiết kế.
4.4. Lỗi 4: Thiếu bản sao sổ đỏ hoặc bản sao không chứng thực
- Cách tránh: luôn photo công chứng không quá 6 tháng.
4.5. Lỗi 5: Thiếu ảnh hiện trạng khu đất hoặc ảnh mờ
- Cách tránh: chụp 4 góc ranh giới rõ ràng, có mốc nhà liền kề.
4.6. Lỗi 6: Thiếu giấy ủy quyền hợp lệ
- Cách tránh: nếu nhờ người khác nộp hồ sơ, phải có giấy ủy quyền ghi rõ phạm vi.
4.7. Lỗi 7: Đơn vị thiết kế không có chứng chỉ hành nghề
- Cách tránh: kiểm tra mã chứng chỉ của kiến trúc sư/ kỹ sư trên Cổng thông tin Bộ Xây dựng.
4.8. Lỗi 8: Thiết kế móng không phù hợp địa chất (thiếu khảo sát)
- Cách tránh: nếu khu vực nền yếu, bắt buộc khảo sát địa chất trước khi thiết kế móng.
4.9. Lỗi 9: Không nộp lệ phí đúng quy định
- Cách tránh: đóng lệ phí tại kho bạc hoặc trực tiếp tại bộ phận một cửa theo hướng dẫn.
4.10. Lỗi 10: Không thống nhất giữa hồ sơ pháp lý và hồ sơ kỹ thuật
- Ví dụ: đơn xin phép ghi 1 tầng + tum, nhưng bản vẽ lại thể hiện 2 tầng.
- Cách tránh: rà soát toàn bộ trước khi nộp; tốt nhất để kỹ sư kiểm tra chéo.
5. MẪU HỒ SƠ XIN PHÉP XÂY DỰNG CHUẨN (THỰC TẾ TP.HCM)
Thành phần trong bộ hồ sơ mẫu:
- Đơn xin cấp phép xây dựng (mẫu 01/2021/TT-BXD).
- Bản sao sổ đỏ.
- 3 bộ bản vẽ kỹ thuật thi công (A3 hoặc A2).
- Chứng chỉ hành nghề thiết kế.
- CMND/CCCD chủ đầu tư.
- Ảnh hiện trạng 10×15 cm (4 ảnh).
- Giấy ủy quyền (nếu có).
6. THỜI HẠN, LỆ PHÍ VÀ CẬP NHẬT QUY ĐỊNH 2025
6.1. Thời hạn giải quyết hồ sơ
- Nhà ở riêng lẻ: 15 ngày làm việc (nếu hồ sơ hợp lệ).
- Khu vực nông thôn (không có quy hoạch chi tiết): 10 ngày làm việc.
6.2. Thời hạn hiệu lực giấy phép
- Giấy phép có hiệu lực 12 tháng kể từ ngày cấp.
- Nếu quá 12 tháng chưa khởi công, phải xin gia hạn (mỗi lần tối đa 12 tháng).
6.3. Lệ phí xin phép xây dựng (tham khảo tại TP.HCM):
- Nhà ở riêng lẻ: 75.000 – 100.000 VNĐ / hồ sơ.
- Sửa chữa, cải tạo nhỏ: 50.000 VNĐ / hồ sơ.
7. LIÊN KẾT HỒ SƠ XIN PHÉP XÂY DỰNG VỚI HỒ SƠ HOÀN CÔNG
Rất nhiều gia chủ không biết rằng hồ sơ xin phép xây dựng chính là “căn cứ gốc” cho hồ sơ hoàn công sau này.
Nếu trong quá trình thi công thay đổi cấu trúc, số tầng, hoặc diện tích so với giấy phép ban đầu — hồ sơ hoàn công sẽ không được duyệt.
Gợi ý:
- Giữ nguyên bản vẽ xin phép đã được đóng dấu của UBND.
- Ghi chú mọi thay đổi thực tế để cập nhật vào bản vẽ hoàn công sau này.
- Nên thuê cùng một đơn vị thiết kế – thi công – hoàn công để đồng bộ hồ sơ.
8. MẸO THỰC TẾ GIÚP RÚT NGẮN THỜI GIAN CẤP PHÉP
- Chuẩn bị hồ sơ điện tử song song (scan PDF) để nộp online qua Cổng dịch vụ công.
- Liên hệ trước với cán bộ phụ trách quy hoạch để hỏi về chỉ giới, mật độ, tầng cao được phép.
- Nộp hồ sơ đầu tuần (thứ 2 – 3) để tránh dồn hồ sơ cuối tuần.
- Kiểm tra chữ ký & dấu mộc đầy đủ trước khi nộp.
- Nếu có bản vẽ thiết kế 3D minh họa, hồ sơ được xét duyệt nhanh hơn vì dễ hình dung.
9. KẾT LUẬN & CHECKLIST “KHÔNG BỊ TRẢ HỒ SƠ”
Checklist nhanh trước khi nộp hồ sơ xin phép xây dựng:
- Đơn xin phép đúng mẫu, ghi đủ thông tin.
- Bản sao sổ đỏ công chứng còn hiệu lực.
- 3 bộ bản vẽ kỹ thuật có chữ ký kiến trúc sư + dấu công ty.
- Ảnh hiện trạng rõ ràng.
- Giấy ủy quyền hợp lệ (nếu có).
- Chứng chỉ hành nghề của đơn vị thiết kế.
- Lệ phí nộp đúng quy định.
Tóm lại:
Một bộ hồ sơ xin phép xây dựng đạt chuẩn không chỉ giúp tiết kiệm thời gian mà còn tránh phát sinh chi phí khi hoàn công hoặc xin cấp sổ hồng.
Nếu bạn đang chuẩn bị xây nhà cấp 4, nhà 2 tầng, hoặc nhà 3 tầng, hãy bắt đầu bằng một bộ hồ sơ đúng quy định — vì đó là nền móng pháp lý cho “ngôi nhà mơ ước” của bạn.
Hãy để công ty Tiến Phát Số Tám đồng hành cùng bạn trong hành trình này. Vì chúng tôi là công ty xây dựng nhà phố hàng đầu tại Hồ Chí Minh và có đội ngũ nhân viên trẻ, chuyên môn cao, trách nhiệm, và đầy nhiệt huyết để hỗ trợ tạo ra ngôi nhà mơ ước cho bạn và gia đình.
10. Liên hệ để được chúng tôi tư vấn tận tình nhất:
CÔNG TY TNHH ĐẦU TƯ XÂY DỰNG VÀ THƯƠNG MẠI TIẾN PHÁT SỐ TÁM
Địa chỉ: 50A Trương Đăng Quế, Phường 1, Quận Gò Vấp, TP.HCM
Hotline: 0903 768 270 – Anh Vũ (CEO)
Youtube: Xây Dựng Nhà Phố
Website: tienphatsotam.com
