Một số năm trở lại đây, với sự phát triển mạnh mẽ của các đô thị lớn như Sài Gòn, Hà Nội cùng làn sóng nhập cư từ các tỉnh nông thôn thị trường bất động sản ở phân khúc nhà trọ cho thuê cũng phát triển mạnh. Các nhà đầu tư thay vì lựa chọn mua các căn hộ chung cư rồi sang tay để kiếm lợi nhuận thì giờ đây họ đầu tư mua đất để xây nhà trọ cho thuê. Hoặc những ai có đất sẵn cũng có điều kiện để đầu tư kinh doanh.
Xây nhà trọ là phương đang là phương án đầu tư thông minh, tiết kiệm tại những thành phố, nơi nhu cầu về nhà ở không ngừng tăng cao mỗi ngày. Đây là hướng kinh doanh có hệ số an toàn cao và mang lại hiệu quả kinh tế lớn, lâu dài. Bài viết hôm nay chia sẻ về kinh nghiệm xây nhà trọ của người có hơn 200 phòng trọ với giá thuê từ 2,5 triệu trở lên: bác Dương Yến.
Trước khi đi vào chia sẻ kinh nghiệm xây nhà trọ có các điều sau đây mà chủ nhà phải biết nếu muốn kinh doanh thành công:
- Nhà trọ phải có gác lửng
- Nhà trọ phải có bãi xe
- Nhà trọ nên có chế độ giờ giấc linh hoạt
3 yếu tố trên quyết định đến giá thuê nhà và dĩ nhiên là quyết định đến doanh thu kinh doanh.
Lựa chọn phân khúc thuê nhà trọ
Trước khi xây nhà trọ chủ nhà cần phải cân nhắc là xây cho đối tượng nào mướn nhà. Có nhiều phân khúc trong thị trường nhà trọ:
- Nhà trọ giá rẻ dành cho sinh viên, công nhân làm việc tại các khu công nghiệp. Giá thuê thường dao động ở mức 1,5 triệu – 2 triệu/phòng có diện tích khoảng 15 đến 18 m2.
- Nhà trọ loại khá: dành cho dân văn phòng. Giá thuê thường từ 2 triệu đến 3 triệu cho phòng có diện tích 12 đến 15 m2.
- Nhà trọ cao cấp: phân khúc này dành cho các bạn có thu nhập cao nhưng do điều kiện công việc nên phải ở nhà trọ, chủ yếu là về vấn đề di chuyển. Giá thuê phòng từ 3 triệu trở lên. Diện tích phòng trọ thường vào khoảng 15 đến 20 m2.
Do đó trước khi xây nhà trọ, chủ nhà cần xác định mình sẽ kinh doanh ở phân khúc nào. Đối với những chủ đầu tư thì sau khi cân nhắc phân khúc thì sẽ quyết định tới việc mua đất để xây nhà trọ. Còn với những gia chủ có đất sẵn thì phải căn cứ vào vị trí đất của mình để lựa chọn phân khúc.
Nhà trọ giá rẻ dễ có khách nhưng suất sinh lợi thấp
Lựa chọn vị trí xây nhà
Căn cứ vào việc lựa chọn phân khúc nhà trọ: giá rẻ, khá, hay cao cấp chúng ta tìm kiếm vị trí hợp lý để xây nhà trọ
- Nhà trọ giá rẻ: thường là gần các khu công nghiệp với đối tượng chính là công nhân. Thường thì phân khúc này tập trung ở vùng ven đô thị. Ví dụ khu vực Bình Chánh tiếp giáp Long An,…
- Nhà trọ phân khúc khá: lựa chọn khu vực tập trung đông người: bệnh viện, các trường đại học (chỉ là trường Đại học). Sinh viên là đối tượng thuê phòng trọ nhiều nhất, nhưng sinh viên khá giả chỉ tập trung ở một số khu vực mà gia chủ có thể khai thác: trường Đại học Tôn Đức Thắng, trường Đại học Công nghiệp, trường Xã hội Nhân văn. Do đó khu vực xây dựng nhà trọ phân khúc khá cũng sẽ tập trung gần các khu vực này: khu vực Quận 7, khu vực quận Bình Thạnh, khu vực quận Phú Nhuận, khu vực quận 5 và quận 10.
- Nhà trọ phân khúc cao cấp: để xây dựng nhà trọ phân khúc cao cấp cần có điều kiện là miểng đất phải nằm ở khu vực trung tâm hoặc sát trung tâm. Ngoài ra còn phải có khả năng xây khang trang và hiện đại. Hiện tại khu vực tốt nhất để xây dạng này là tập trung ở Quận 2 và quận Bình Thạnh. Các quận trung tâm như Quận 1 và quận 3 giá đất quá cao không thích hợp loại hình mua đất để xây nhà trọ. Tuy nhiên nếu gia chủ có miếng đất trong hẽm quận 3, hoặc quận 1 thì cũng có thể cân nhắc xây loại hình này.
Vị trí xây phòng trọ quyết định 80% thành công
Thiết kế ngôi nhà phải phù hợp
Trong bản thiết kế khu trọ, layout nên bố trí sao cho sẽ tận dụng được tối đa diện tích mặt bằng, xây được nhiều phòng trọ/căn hộ nhất. Hiệu quả đầu tư từ đó mới đạt mức tối đa.
Diện tích mảnh đất dự định xây nhà trọ phải đủ lớn, nhất là chiều ngang (tối thiểu là 5m) để lấy lối đi chung cho dãy nhà (trừ nhà 2 mặt đường), chiều dài cũng phải vừa đủ xây một dãy trọ liên tiếp để tiện cho việc quản lý. Tuy nhiên bên cạnh đó cũng cần quan tâm đến yếu tố thông thoáng giữa các phòng, căn hộ và khoảng hành lang chung có đủ chiều rộng tối thiểu để khách thuê trọ lưu thông thuận tiện.
Đối với nhà đầu tư có quỹ đất lớn, có thể xây nhà trọ thành từng dãy, xây thêm nhiều tầng để tăng số lượng phòng cho thuê. Với diện tích đất giới hạn, chủ đầu tư có thể xây dạng nhà phố rồi phân chia các phòng cho thuê hoặc cho thuê nhà nguyên căn giá rẻ.
Tuy nhiên một điều quan trọng phải lưu ý đó chính là khu vực để xe cho khu vực nhà trọ. Nếu bạn xây khu nhà trọ dạng cấp 4 dành cho công nhân thì họ tự gửi xe vào phòng trọ của mình. Và dĩ nhiên chỉ xây được dạng cấp 4 mà thôi, không tối ưu được diện tích xây dựng vì chỉ xây có 1 tầng.
Đối với nhà trọ phân khúc khá và cao cấp, gia chủ xây nhà trọ dưới dạng nhà phố 2 tầng, 3 tầng và nên bố trí tầng trệt làm vị trí gửi xe cho các phòng trọ. Khu vực này cũng có thể dùng để làm khu vực buôn bán kinh doanh nhằm phục vụ cho các dân cư trong khu nhà trọ. Đây cũng chính là nguồn thu nhập thêm khá ổn định khi kinh doanh nhà trọ.
Đảm bảo thiết kế riêng của từng phòng trọ cho thuê
Đầu tư cho chất lượng hạ tầng của mỗi phòng trọ, căn hộ cũng là cách thu hút khách thuê trọ và giữ chân họ tiếp tục chọn khu trọ của mình là nơi để định cư lâu dài.
Thiết kế phòng trọ có gác lửng đang được ưa chuộng hiện nay
Một phòng, một căn hộ cho thuê thường có chiều cao từ 4 đến 5 m ở khu ngoại ô, còn khu vực thành thị thì chiều cao tối đa vào khoảng 3,4 đến 3,8 m. Phòng trọ hiện tại bắt buộc phải có thêm 1 tầng lửng ở trong phòng. Tầng lửng này để người trọ có thể nghỉ ngơi sau một ngày học hành làm việc mệt nhọc. Tầng lửng nên xây trên phần toilet để tiết kiệm diện tích và không gian nhà trọ
Có nhiều trường hợp chủ nhà kinh doanh nhà trọ không hiểu điều này nên khi xây nhà trọ không xây thêm tầng lửng. Kết quả là có nhiều khách đến tham quan nhưng họ không đồng ý thuê do thiếu gác lửng. Đây là yế thiết kế thêm một tầng lửng nhỏ phía trên vừa đủ 1 người ngủ hoặc làm kho chứa đồ đạc. Bếp và phòng vệ sinh, sàn rửa đẩy sát về phía sau. Trên sàn rửa nên có một ô nhỏ để đảm bảo thông thoáng khí. Đặc biệt dù diện tích một căn có nhỏ đến đâu cũng không nên bố trí cửa nhà vệ sinh đối diện bếp nấu.
Tầng lửng gác làm bằng kèo thép 5×10 và sàn lót cemboard, bên trên trải thêm simili để đảm bảo sạch sẽ. Thang lên xuống nên làm bằng gỗ hoặc sắt, hiện nay có loại thang sắt có bản lề xoay sát tường khi không dùng, giải phóng tối đa cho không gian bên dưới.
Gác lửng xây trên nhà vệ sinh để tối đa không gian sử dụng
Bếp nấu làm dạng khung sắt trên có tấm đá, gắn thêm bánh xe di động cho người thuê tùy ý bố trí là tốt nhất. Theo đó, để tiết kiệm không gian và chi phí, nên bỏ qua lựa chọn làm tủ bếp cố định ở mỗi phòng, thay vào đó khách trọ có thể tự mua sắm và bố trí tủ bếp di động cho căn hộ của họ.
Nền nhà vệ sinh nên lát loại gạch ceramic nhám mặt chống trơn trợt. Nên có đầy đủ bộ ba trang bị thiết yếu: la va bô (có gương), xí (xổm, không nên dùng xí bệt) và vòi tắm cho người dùng.
Đối với dạng nhà dạng khá nên làm ô thông gió để lấy sáng, thoát khói bếp nấu ăn và lưu thông gió cho căn phòng. Đối với dạng nhà trọ cao cấp thì làm ô thông gió kết hợp quạt hút để sử dụng khi cần, ví nhà trọ cao cấp thường trang bị máy lạnh.
>>>Có thể bạn quan tâm: Tư vấn xây nhà trọ cho thuê nhà thầu sẽ làm gì để giúp bạn<<<
Lưu ý cho thiết kế chung của khu trọ
Hệ thống điện nước chung cho cả khu trọ, nên lưu ý đặt bồn nước sử dụng chung cho các phòng ở vị trí thuận lợi, sạch sẽ, có che chắn đầy đủ. Dung tích hầm tự hoại cũng phải đủ lớn để đảm bảo nhu cầu sử dụng cho cả khu trọ, đồng thời ở xa nguồn nước sinh hoạt.
Hệ thống điện sử dụng chung cho cả khu nhà trọ là điện 3 pha, có cầu dao chính cho cả khu và cầu dao riêng cho mỗi phòng để đề phòng sự cố, cháy nổ. Thiết bị điện tối thiểu cho mỗi phòng cần có 1 bóng neon dùng chung cho tầng trệt và lửng, 1 đèn tiết kiệm điện trong phòng tắm và 1 quạt treo tường. Mỗi phòng nên có đồng hồ điện, nước riêng để đảm bảo minh bạch trong việc thanh toán chi phí hàng tháng. Tùy theo đối tượng cho thuê và mục đích kinh doanh hướng tới mà xem xét lắp thêm các thiết bị khác như điều hòa, hệ thống mạng internet…
Hiểu biết và giải quyết các vấn đề về pháp lý đặc biệt quan trọng
Mọi dự định về xây nhà trọ chỉ thành hiện thực khi bạn xây được nhà trọ mà không vướng mắc pháp lý. Như đã nói ở phần trên, yêu cầu tối thiểu của một phòng trọ đó là phải có gác lửng ở trong để tối đa diện tích sử dụng. Tuy nhiên trên thực tế việc làm gác lửng trong phòng trọ là không được phép vì nó làm thay đổi cấu trúc ngôi nhà so với giấy phép xây dựng.
Đặc biệt là với các trường hợp chủ đầu tư mua đất xây nhà và làm gác lửng thì sẽ gặp khó khăn rất nhiều trong lĩnh vực hoàn công, cũng như là các vấn đề kiểm tra xử lý khác. Vì vậy tốt nhất là gia chủ nên tìm kiếm một nhà thầu am hiểu pháp lý để có thể đưa ra giải pháp tốt nhất cho mình.
Pháp lý trong xây dựng rất rắc rối và phức tạp
Vấn đề thứ hai là về mật độ xây dựng, đối với khu đất càng lớn thì mật độ xây dựng càng thấp. Nghĩa là nếu chủ đầu tư muốn mua 1 khu đất diện tích lớn để xây khu nhà trọ thì phải chú ý đến vấn đề về mật độ thông thoáng, khi đó sẽ phải để trống một số nơi: tăng diện tích sân,… làm ảnh hưởng đến bài toán kinh doanh. Ví dụ cụ thể bạn có miếng đất 400 m2 nhưng khi xin phép chỉ cho xây dựng khoảng 250 m2 còn 150 m2 còn lại là các hạng mục sân,… Do đó có thể một số gia chủ có đất nhưng vẫn chần chừ vì chưa tìm được hướng giải quyết. Tuy nhiên vẫn có cách giải quyết cho vấn đề này, đảm bảo lợi ích tối đa cho chủ nhà
Nếu các bạn có nhu cầu kinh doanh dịch vụ nhà trọ, bạn cần tư vấn về xây nhà trọ cho thuê vui lòng liên hệ đến Hotline 0903 768 270 để được tư vấn và biết thêm thông tin chi tiết, chúng tôi rất hân hạnh được phục vụ quý khách hàng!.
—————————–
Ks.NGUYỄN MINH VŨ
Mobile/Zalo/Viber: 0903 768 270 – 0165 897 1608
Website: http://http://tienphatsotam.com/
Email: nguyenminhvu0801@gmail.com
Fb: https://www.facebook.com/ksnguyenminhvu
Bạn tư vấn giúp mình về thiết kế và dự toán làm phòng trọ cho CN KCN thuê . Cám ơn