Phân tích toàn diện từ chi phí đến rủi ro dưới góc nhìn chuyên gia
“Thuê nhà thầu xây dựng trọn gói hay tự mua vật tư – thuê nhân công sẽ tiết kiệm hơn?”
Đây là câu hỏi gây tranh cãi nhiều nhất với gia chủ chuẩn bị xây nhà, đặc biệt là người xây nhà lần đầu. Có người khẳng định tự xây rẻ hơn vài trăm triệu, có người lại “mất cả tiền lẫn sức” vì phát sinh không kiểm soát.
Trong bài viết này, tôi sẽ bóc tách toàn bộ bản chất của hai hình thức:
- Xây nhà trọn gói
- Tự xây (chủ nhà tự quản lý)
…để trả lời thẳng thắn: cách nào thực sự tiết kiệm – và tiết kiệm cho ai?
1. Hiểu đúng bản chất của “nhà thầu xây dựng trọn gói”
Trước khi so sánh, cần hiểu rõ:
Nhà thầu xây dựng trọn gói là gì?
Là đơn vị chịu trách nhiệm toàn bộ quá trình:
- Thiết kế (hoặc thi công theo bản vẽ có sẵn)
- Xin phép xây dựng
- Cung cấp vật liệu
- Thi công phần thô & hoàn thiện
- Bảo hành sau xây dựng
Gia chủ chỉ cần:
- Thống nhất phương án
- Kiểm soát chất lượng theo hợp đồng
- Nhận nhà đúng tiến độ
👉 Nói cách khác: nhà thầu quản lý dự án – gia chủ quản lý kết quả.
2. Tự xây là gì – và không đơn giản như nhiều người nghĩ
“Tự xây” không có nghĩa là tự cầm bay xây gạch, mà là:
- Gia chủ tự thuê từng đội: móng, thô, điện nước, hoàn thiện
- Tự mua vật liệu xây dựng
- Tự giám sát, tự xử lý phát sinh
Nghe có vẻ chủ động – nhưng thực tế:
Gia chủ đang kiêm luôn kỹ sư, quản lý dự án, kế toán công trình.
👉 Nếu thiếu kinh nghiệm xây nhà, rủi ro rất cao.
3. So sánh chi phí: Nhà thầu trọn gói vs Tự xây
3.1. So sánh trên giấy tờ (lý thuyết)
| Hạng mục | Nhà thầu trọn gói | Tự xây |
|---|---|---|
| Giá vật tư | Cao hơn 3–7% | Có thể rẻ hơn |
| Nhân công | Trọn gói | Thuê lẻ |
| Quản lý | Đã bao gồm | Gia chủ tự làm |
| Phát sinh | Thấp nếu hợp đồng rõ | Rất cao |
| Tiến độ | Ổn định | Dễ trễ |
👉 Trên lý thuyết, tự xây có thể rẻ hơn 5–10%.
Nhưng đó là lý thuyết.
3.2. Thực tế: Chi phí phát sinh mới là “kẻ giết ngân sách”
Với kinh nghiệm thực tế từ hàng trăm công trình, tôi khẳng định:
80% công trình tự xây bị đội chi phí so với dự tính ban đầu.
Các phát sinh phổ biến:
- Mua vật tư thiếu – thừa
- Giá vật liệu biến động
- Sửa lỗi thi công
- Thay đổi thiết kế giữa chừng
- Chậm tiến độ → phát sinh nhân công
👉 Khi cộng tất cả, chi phí tự xây thường ngang hoặc cao hơn trọn gói.
4. Xây nhà 100m2: Trọn gói hay tự xây có lợi hơn?
Đây là câu hỏi rất thực tế:
Xây nhà 100m2 hết bao nhiêu tiền – và chọn hình thức nào tối ưu?
Giả định:
- Nhà 1 trệt 1 lầu
- Hoàn thiện trung bình
- Đô thị
Phương án 1: Nhà thầu xây dựng trọn gói
- Chi phí: ~ 6 – 7 triệu/m2
- Tổng: ~ 600 – 700 triệu
- Ít phát sinh
- Có bảo hành
Phương án 2: Tự xây
- Dự toán ban đầu: ~ 550 – 600 triệu
- Sau phát sinh: ~ 650 – 750 triệu
- Rủi ro cao
- Không ai chịu trách nhiệm tổng thể
👉 Nếu không có kinh nghiệm xây nhà, trọn gói thường an toàn và “rẻ” hơn về tổng thể.
5. Thời gian & công sức – chi phí vô hình nhưng rất thật
Một yếu tố nhiều gia chủ đánh giá thấp:
Thời gian & áp lực tinh thần
Tự xây:
- Phải có mặt thường xuyên
- Giải quyết mâu thuẫn thợ
- Chạy vật tư, xử lý lỗi
- Ảnh hưởng công việc chính
Trọn gói:
- Nhà thầu chịu trách nhiệm
- Gia chủ kiểm soát định kỳ
- Ít căng thẳng
👉 Thời gian của bạn cũng là tiền.
6. Vai trò của công ty thiết kế nhà đẹp trong bài toán tiết kiệm
Dù trọn gói hay tự xây, thiết kế vẫn là nền tảng.
Một công ty thiết kế nhà đẹp chuyên nghiệp sẽ:
- Tối ưu diện tích sử dụng
- Giảm chi phí xây dựng
- Hạn chế sửa đổi
- Phù hợp từng kiểu đất (đặc biệt là mẫu nhà chữ L)
👉 Nhiều công trình tiết kiệm 100–200 triệu chỉ nhờ thiết kế hợp lý.
7. Khi nào nên chọn nhà thầu xây dựng trọn gói?
Bạn nên chọn trọn gói nếu:
- Xây nhà lần đầu
- Không có thời gian giám sát
- Muốn chi phí rõ ràng
- Ưu tiên tiến độ & bảo hành
👉 Trọn gói không phải rẻ nhất, nhưng thường là ít rủi ro nhất.
8. Khi nào tự xây có thể tiết kiệm hơn?
Tự xây chỉ phù hợp khi:
- Gia chủ có kinh nghiệm xây nhà
- Có người thân làm xây dựng
- Có thời gian giám sát hằng ngày
- Chấp nhận rủi ro
👉 Nếu thiếu 1 trong các yếu tố trên → rất dễ “lỗ ngược”.
9. Kết luận: Tiết kiệm không chỉ là ít tiền hơn, mà là ít rủi ro hơn
Câu trả lời của chuyên gia:
Nhà thầu xây dựng trọn gói thường tiết kiệm hơn cho đa số gia chủ, đặc biệt là người xây nhà lần đầu.
Vì:
- Kiểm soát tốt tổng chi phí
- Giảm rủi ro phát sinh
- Đảm bảo chất lượng & bảo hành
- Giữ được thời gian – sức khỏe – tinh thần
Hãy để Công ty Tiến Phát Số Tám đồng hành cùng bạn trong hành trình này. Vì chúng tôi là công ty xây dựng nhà phố hàng đầu tại Hồ Chí Minh và có đội ngũ nhân viên trẻ, chuyên môn cao, trách nhiệm, và đầy nhiệt huyết để hỗ trợ tạo ra ngôi nhà mơ ước cho bạn và gia đình.
10. Liên hệ để được chúng tôi tư vấn tận tình nhất:
CÔNG TY TNHH ĐẦU TƯ XÂY DỰNG VÀ THƯƠNG MẠI TIẾN PHÁT SỐ TÁM
Địa chỉ: 50A Trương Đăng Quế, Phường 1, Quận Gò Vấp, TP.HCM
Hotline: 0903 768 270 – Anh Vũ (CEO)
Youtube: Xây Dựng Nhà Phố
Website: tienphatsotam.com
