Những lưu ý quan trọng khi xây dựng nhà mới tại Hồ Chí Minh 

Xây nhà mới là một dự án lớn — về tài chính, thời gian và cảm xúc. Ở Hồ Chí Minh, với đặc thù nhà phố hẻm nhỏ, khí hậu nóng ẩm và thủ tục hành chính riêng, việc chủ động nắm vững các lưu ý quan trọng sẽ giúp bạn giảm rủi ro, kiểm soát chi phí xây nhà, đảm bảo tiến độ và nhận được một ngôi nhà bền — đẹp — an toàn. Bài viết này là một cẩm nang thực tế, chuyên sâu, hướng tới gia chủ muốn chuẩn bị từ A → Z khi bắt đầu xây dựng nhà mới tại Hồ Chí Minh.

1. Lên ý tưởng, xác định nhu cầu & ngân sách

Nội dung chi tiết

• Bắt đầu bằng câu trả lời cho các câu hỏi: gia đình bao nhiêu người? dự kiến ở mấy năm? có cần làm văn phòng tại nhà, gara, phòng cho người già/kids? Có dự định cho thuê 1 phần không?
• Xác định mức độ mong muốn (tiết kiệm / trung cấp / cao cấp). Việc này ảnh hưởng toàn bộ lựa chọn vật liệu, thiết kế, nhà thầu.
• Thiết lập ngân sách tổng (bao gồm dự phòng 5–10%) và khoảng thời gian hoàn thiện mong muốn.
• Phân chia ngân sách sơ bộ: khảo sát & thiết kế (2–5%), xây thô (40–55%), hoàn thiện (30–45%), nội thất (tùy chọn), dự phòng (5–10%).

2. Kiểm tra pháp lý, sổ đất và quy hoạch

Nội dung chi tiết

• Kiểm tra sổ đỏ / sổ hồng: liệu thửa đất có tranh chấp, bảo lưu nghĩa vụ, thế chấp?
• Kiểm tra mục đích sử dụng đất và ranh giới thổ cư.
• Xem quy hoạch và lộ giới: nếu nằm trong chỉ giới quy hoạch, cao độ, mật độ xây dựng có thể bị giới hạn.
• Hỏi UBND phường/quận về quy định chiều cao cho lô đất, yêu cầu lùi, diện tích sân, có bắt buộc phải xin phép phá dỡ tường chung, v.v.
• Chuẩn bị hồ sơ xin giấy phép xây dựng (nếu cần) hoặc thủ tục thông báo xây dựng đối với các trường hợp được miễn giấy phép — luôn tham khảo luật địa phương và người có chuyên môn.

3. Khảo sát hiện trạng & khảo sát địa chất

Nội dung chi tiết

• Khảo sát hiện trạng: đo vẽ hiện trạng, xác định tường chịu lực, hệ thống điện/nước hiện hữu, vị trí hạ tầng ngầm. Đây là input bắt buộc cho thiết kế kết cấu và MEP.
• Khảo sát địa chất (đất nền): bắt buộc khi xây mới nhiều tầng hoặc nâng thêm tầng — đánh giá loại đất, độ sâu tầng cứng, mực nước ngầm. Kết quả quyết định loại móng (móng cọc, móng băng, móng bè) và chi phí.
• Kiểm tra môi trường xung quanh: lộ hẻm, khả năng đưa vật liệu, khu vực cần giải phóng mặt bằng, tầm ảnh hưởng đến hàng xóm.

4. Thiết kế (kiến trúc — kết cấu — MEP) — phối hợp bộ môn

Nội dung chi tiết

• Thiết kế kiến trúc: mặt đứng, mặt cắt, công năng, thông gió & chiếu sáng tự nhiên, giải pháp tiết kiệm năng lượng (giếng trời, lam che nắng).
• Thiết kế kết cấu: móng, cột, dầm, sàn; tất cả số liệu tải trọng phải dựa trên khảo sát địa chất và công năng sử dụng; lưu ý Neo/biện pháp gia cố nếu gần công trình liền kề.
• Thiết kế MEP (điện — nước — HVAC — PCCC): bố trí tuyến ống, hộp kỹ thuật, tuyến dây, aptomat, bơm nước, bể tự hoại/ bể chứa, hệ thống thông gió. Hãy luôn phối hợp MEP ngay từ đầu để tránh xung đột với kết cấu và kiến trúc.
• As-built & mô phỏng: mô phỏng đối lưu không khí, lấy sáng, hoặc mô phỏng kết cấu cho công trình phức tạp.
• Chuẩn hóa vật liệu & bản vẽ thi công: yêu cầu bản vẽ thi công chi tiết (đổ bê tông, thép gia cường, mặt bằng bố trí điện nước) để nhà thầu tránh hiểu nhầm.

5. Dự toán & quản lý ngân sách (kiểm soát chi phí)

Nội dung chi tiết

• BOQ (Bill of Quantities): bắt buộc; chia nhỏ hạng mục, định lượng chính xác từng loại vật tư & nhân công.
• So sánh báo giá: lấy ít nhất 3 báo giá cho phần thô và 3 cho phần hoàn thiện; đừng chỉ so sánh tổng giá, so sánh BOQ từng mục.
• Dự phòng tài chính: luôn để dự phòng 5–10% cho biến động vật liệu & phát sinh kỹ thuật.
• Mua vật liệu thông minh: mua vật liệu chính (gạch, xi măng, sơn) theo lô lớn để được giá tốt; cân nhắc nhập khẩu khi cần thiết cho thiết bị đặc thù.
• Thanh toán theo tiến độ & giữ lại (retention): cơ cấu thanh toán theo mỗi mốc nghiệm thu, giữ lại 5–10% để đảm bảo sửa chữa bảo hành.
• Công cụ quản lý chi phí: dùng bảng Excel chi tiết hoặc phần mềm quản lý dự án (nếu dự án lớn).

6. Lựa chọn vật liệu & tiêu chuẩn kỹ thuật

Nội dung chi tiết

• Ưu tiên độ bền & phù hợp khí hậu: chống ẩm, chống mốc, chống ăn mòn (vì HCM nóng ẩm). Ví dụ chọn sơn chống thấm, ống PPR/PEX, vật liệu inox hoặc nhôm cho khu ẩm ướt.
• Tiêu chuẩn cấu kiện bê tông, thép: tuân theo TCVN hoặc tiêu chuẩn tương đương; kiểm tra chứng nhận chất lượng vật liệu (CO/CQ).
• Tiêu chí chọn vật liệu: độ bền, chi phí vòng đời (lifetime cost), bảo trì định kỳ, thẩm mỹ.
• Vật liệu xanh & tiết kiệm năng lượng: kính low-e, cách nhiệt mái, bóng đèn LED, bình nước nóng năng lượng mặt trời, hệ thu nước mưa (nếu phù hợp).
• Danh sách tối thiểu cần có: sử dụng thương hiệu/loại cho xi măng, thép, gạch, thiết bị vệ sinh, tủ điện, aptomat.

7. Chọn nhà thầu: tiêu chí, đánh giá hồ sơ năng lực

• Hồ sơ năng lực: giấy phép kinh doanh, chứng chỉ hành nghề (nếu cần), danh mục công trình đã thực hiện, phản hồi khách hàng, nhân sự chính (kỹ sư, giám sát).

• Xem trực tiếp công trình thực tế: luôn yêu cầu xem 2–3 công trình hoàn thiện. Kiểm tra chất lượng sơn, ron gạch, mối nối, vận hành hệ thống.

• Khả năng làm việc trong hẻm nhỏ: kinh nghiệm đưa vật liệu, tổ chức logistic.

• Khả năng thi công và bảo hành: có đội ngũ bảo hành sau bàn giao hay không.

• Đề xuất: chuẩn bị bảng tiêu chí chấm điểm (kinh nghiệm 30%, giá 25%, tiến độ 15%, nhân sự 15%, bảo hành 15%).

8. Hợp đồng, điều khoản thanh toán, phạt chậm tiến độ & retention

Nội dung chi tiết

• Scope + BOQ kèm phụ lục là phần quan trọng nhất. Mọi thay đổi phải thông qua văn bản (variation order).
• Cấu trúc thanh toán: đặt cọc 10–20% khi ký; thanh toán theo mốc (thô, hoàn thiện, bàn giao), giữ lại 5–10% cho bảo hành.
• Phạt chậm tiến độ: đưa ra mức phạt rõ ràng (ví dụ: 0.03–0.1% giá trị hợp đồng/ ngày trễ — con số thỏa thuận).
• Chế tài chất lượng: tiêu chuẩn nghiệm thu, biện pháp khắc phục lỗi không đạt, thời hạn xử lý.
• Bảo hiểm thi công & trách nhiệm dân sự: nếu dự án lớn, bắt buộc có bảo hiểm thi công; trách nhiệm đối với bên thứ ba (hàng xóm, tài sản) cần quy định rõ.

9. Lập tiến độ, quản lý thi công & QA/QC

Nội dung chi tiết

• Lập tiến độ Gantt: chia thành mốc chính (móng, thô, mái, hoàn thiện, nội thất, nghiệm thu). Gắn KPI và thời hạn nghiệm thu cho từng giai đoạn.
• Kiểm soát chất lượng (QA/QC): có checklist cho mỗi hạng mục — nghiệm thu cốt thép, bê tông (kiểm tra mác, nồng độ, mẫu), độ phẳng sàn, độ ẩm sơn, test áp lực đường ống.
• Nhật ký công trình: ghi nhận hàng ngày (nhân công, vật liệu, sự cố, quyết định thay đổi).
• Họp tiến độ định kỳ: hàng tuần / 2 tuần giữa chủ đầu tư — PM — nhà thầu.
• Công cụ hỗ trợ: dùng phần mềm quản lý dự án (Trello, MS Project, hoặc phần mềm chuyên ngành) để theo dõi.

10. An toàn lao động, bảo hiểm thi công & vệ sinh công trường

Nội dung chi tiết

• An toàn cá nhân: mũ bảo hộ, dây an toàn, giày bảo hộ, biển cảnh báo.
• Biện pháp an toàn công trình: che chắn, giàn giáo đúng tiêu chuẩn, rào chắn ở khu vực đông dân cư.
• Vệ sinh & môi trường: thu gom phế thải, che chắn bụi, hạn chế đổ chất thải ra đường.
• Bảo hiểm: bảo hiểm thi công, bảo hiểm trách nhiệm dân sự (nếu có rủi ro gây hư hỏng tài sản hàng xóm).
• Lập phương án PCCC tạm thời trong thi công (đối với công trình lớn).

11. Logistics: vận chuyển, lưu kho & thi công trong hẻm nhỏ

Nội dung chi tiết

• Phương án vận chuyển vật liệu: khung giờ giao hàng, điểm tập kết, sử dụng xe nhỏ/xe kéo tay nếu hẻm quá nhỏ.
• Di chuyển hàng vào công trường: bố trí kho nhỏ tạm, bảo quản vật liệu tránh ẩm ướt.
• Tổ chức bốc xếp: sử dụng cẩu mini hoặc giàn tay kéo khi không có cẩu lớn.
• Thương lượng với hàng xóm & chính quyền địa phương để xin tạm thời chiếm dụng vỉa hè/đỗ xe tải.
• Tối ưu thi công theo giờ: ưu tiên thô vào ngày ít giờ cao điểm để giảm ách tắc.

12. Xử lý phát sinh & thay đổi thiết kế — quy trình chuẩn

Nội dung chi tiết

• Mọi thay đổi phải có “Variation Order”: mô tả thay đổi, tác động chi phí, thời gian, chữ ký phê duyệt.
• Đánh giá kỹ trước khi chấp thuận: PM/ KTS/ KSKT phải báo cáo tác động kết cấu & MEP.
• Quy trình ra quyết định: Ai là người quyết? (chủ nhà, PM, KTS) — quy định trong hợp đồng.
• Cách tính giá phát sinh: theo BOQ đơn giá hoặc thỏa thuận % trên giá trị phát sinh.
• Kiểm soát chuỗi cung ứng: khi giá vật liệu tăng, xem xét hoãn phần không gấp, hoặc thay thế vật liệu tương đương.

13. Kiểm thử (commissioning) & nghiệm thu các hệ thống

Nội dung chi tiết

• Hệ thống điện: test thông mạch, cách điện, aptomat, nối đất, hệ thống chiếu sáng/ổ cắm.
• Hệ thống nước: test áp lực, test rò rỉ, kiểm tra bù áp, van khóa.
• Hệ thống điều hòa & thông gió: kiểm tra lưu lượng, vận hành thử, kiểm tra rò gỉ.
• Chống thấm: phun thử nước trên ban công/WC/sân thượng trong 24–72 giờ.
• Lập biên bản nghiệm thu từng hạng mục và tổng thể; lưu hồ sơ ảnh “as-built”.

14. Bàn giao, hồ sơ hoàn công & bảo hành

Nội dung chi tiết

• Hồ sơ hoàn công: bản vẽ as-built, hồ sơ PCCC (nếu có), chứng nhận vật liệu, biên bản nghiệm thu.
• Biên bản bàn giao: danh sách trang thiết bị, phiếu bảo hành, hướng dẫn sử dụng & bảo trì.
• Bảo hành: phân biệt phần kết cấu (thường 12–24 tháng) và phần hoàn thiện (6–12 tháng); quy định rõ ai chịu sửa chữa lỗi phát sinh trong thời hạn bảo hành.
• Lưu trữ hồ sơ: tất cả hóa đơn, CO/CQ, biên bản nghiệm thu phải được lưu để phục vụ sau này (sửa chữa, sang nhượng).

15. Lưu ý đặc thù tại Hồ Chí Minh

Nội dung chi tiết

• Khí hậu nóng ẩm: ưu tiên chống thấm, hệ kính che nắng, hệ thống thoát nước nhanh.
• Mưa lớn & triều cường (khu ven sông): lưu ý độ cao nền, thoát nước, phòng ngập.
• Hẻm nhỏ & giao thông phức tạp: kế hoạch logistic rất quan trọng.
• Tiếng ồn & giờ thi công: tuân thủ quy định địa phương về giờ thi công để tránh phàn nàn hàng xóm hoặc xử phạt.
• An ninh & trộm cắp: công trình để vật liệu giá trị dễ bị trộm; cần biện pháp bảo vệ.

16. Checklist tóm tắt (những việc không được quên)

Trước khởi công

• Kiểm tra sổ đỏ/quy hoạch.
• Khảo sát địa chất & hiện trạng.
• Thiết kế + BOQ + dự toán.
• Hồ sơ xin phép (nếu cần).
• Hợp đồng + bảo hiểm + tiến độ.

Trong thi công

• Nhật ký công trình & họp tiến độ.
• Nghiệm thu giai đoạn (thô, MEP, hoàn thiện).
• Kiểm soát vật liệu & test chất lượng.
• Giữ lại phần thanh toán cho bảo hành.

Sau thi công

• Commissioning hệ thống.
• Hồ sơ hoàn công & biên bản nghiệm thu.
• Lập sổ bảo hành & hướng dẫn bảo trì.

17. Những lưu ý quan trọng khi xây dựng nhà mới tại Hồ Chí Minh 

Xây nhà mới tại Hồ Chí Minh đòi hỏi chuẩn bị kỹ lưỡng ở mọi khâu: pháp lý, khảo sát, thiết kế, dự toán, lựa chọn nhà thầu, quản lý thi công và nghiệm thu. Nếu bạn làm tốt từng bước, bạn sẽ giảm rủi ro, kiểm soát chi phí xây nhà hiệu quả và có ngôi nhà bền, phù hợp nhu cầu.

Hãy để công ty Tiến Phát Số Tám đồng hành cùng bạn trong hành trình này. Vì chúng tôi là công ty xây dựng nhà phố hàng đầu tại Hồ Chí Minh và có đội ngũ nhân viên trẻ, chuyên môn cao, trách nhiệm, và đầy nhiệt huyết để hỗ trợ tạo ra ngôi nhà mơ ước cho bạn và gia đình.

18. Liên hệ để được chúng tôi tư vấn tận tình nhất:

CÔNG TY TNHH ĐẦU TƯ XÂY DỰNG VÀ THƯƠNG MẠI TIẾN PHÁT SỐ TÁM

Địa chỉ: 50A Trương Đăng Quế, Phường 1, Quận Gò Vấp, TP.HCM

Hotline: 0903 768 270 – Anh Vũ (CEO)

Youtube: Xây Dựng Nhà Phố

Website: tienphatsotam.com